Возведение базы отдыха подразумевает прежде всего оформление разрешительной документации. При организации турбазы на водоёме и размещении там сооружений также понадобится договор водопользования.
На каком участке можно строить базу отдыха?
Возведение базы допускается не на любом земельном наделе: он должен соответствовать ряду важных критериев.
- Вид разрешенного использования. В Правилах землепользования и застройки предусмотрен ВРИ «Туристическое обслуживание»: он допускает возведение турбаз, домов отдыха, пансионатов, кемпингов и т.п. Зачастую вид является основным для территориальных зон рекреации: они устанавливаются в лесных массивах, на берегах рек и озёр. В некоторых населённых пунктах органы власти допускают размещение в качестве условного ВРИ, если получить соответствующее постановление, и в иных террзонах. Для этого стоит подробно проанализировать ПЗЗ конкретного населённого пункта.
- На что ещё обратить внимание: если право оформлено на основании договора аренды, допускается ли капитальное строительство по соглашению. Иногда земля под базы предоставляется без права возведения ОКС на ней.
- Размеры земельного участка. Правилами землепользования минимальные и максимальные площади земель, в большинстве случаев, не устанавливаются. Регламентируется только малый процент застройки – не более 20-30%.
При этом, Сводом правил 42.13330.2016 установлены следующие минимальные показатели площади земли в кв. м:
- базы организаций и учреждений – 140-160 на 1 место;
- туристические базы – 65-80;
- турбазы для семей с детьми – 95-120.
Таким образом, для проектной вместимости 15 человек нужен участок не менее 0.21 гектара.
Земля для строительства базы отдыха – вид права.
Перед застройщиком всегда встаёт вопрос – на каком виде права приобретать участок под турбазу. Доступно 2 опции – аренда и собственность. Выбор зависит от нескольких критериев:
- на каких условиях землю реализует собственник;
- сколько готов заплатить застройщик для заключения контракта;
- есть ли на примете конкретные землевладения;
- находится ли владение на берегу водоёма или нет.
Купить земельный участок под базу отдыха.
Этот вариант возможен, если база отдыха планируется не в водоохранной зоне или береговой полосе. На данных территориях оформить право собственности невозможно в силу водного и земельного кодексов.
Приобретение земли возможно у:
- частного физического или юридического лица напрямую путём заключения договора;
- муниципальных, региональных или федеральных властей при участии в конкурентных торгах.
Аренда участка под базу отдыха.
Арендные отношения заметно снижают расходы застройщика, поскольку нет необходимости во внесении единовременного объёмного платежа, как в случае покупки.
Кроме того, возможно сначала оформить участок под базой в аренду, а затем выкупить у собственника за 15% от кадастровой стоимости. Это право даётся всем владельцам зданий на арендованной земле.
Риски аренды в досрочном расторжении договора из-за нарушения его условий, а также в дополнительных согласованиях строительных работ с собственником. Более детальные правовые риски можно понять исходя из условий конкретного контракта.
Установка санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 позволяет не устанавливать СЗЗ вокруг нового объекта. Однако, если общая площадь строений будет более 1 500, выше 2 этажей или позволять одновременное пребывание более 50 человек, то появляется необходимость предоставления дополнительного согласования. В качестве допустимого варианта, чтобы не получать заключение Роспотребнадзора, существует практика разработки проекта оценки воздействия на окружающую среду и последующее получения письма Санэпидемстанции о соответствии показателей.
Особенности подготовки проектной документации.
СНиП II-Л.19-62 «Учреждения отдыха. Нормы проектирования» закрепляет параметры конфигурации и расположения баз. Акт принят в 1966 году, но до сих пор является действующим:
- Расстояние от наружных стен до ствола дерева – 5 метров, кустарника – 1.5;
- При наличии пляжа – минимальная площадь 8 кв. м на 1 отдыхающего. Пляж согласуется с Роспотребнадзором, перед началом сезона каждое лето получается новое согласование;
- Расстояние жилых домов от автомобильной стоянки до 30 авто – 25 м, до 100 авто – 50;
- Разделение рекреационной и хозяйственной (вспомогательной) частей, для каждой проектируется отдельный въезд;
- Санузлы могут быть как внутри строений, так и отдельно на улице;
- Окна спальных комнат преимущественно смотрят на юг, восток или юго-восток;
- Дома для проживания персонала находятся в отдельной вспомогательной части базы;
- При этажности более 4 предусматривается 2 лифта;
- Ширина коридоров – не менее 160 см;
- Глубина спален (номеров) не превышает двукратно их ширину;
- Наличие столовой или зоны готовки еды. Соблюдение всех санитарных требований для таких мест;
- Максимальная вместимость комнат в домах отдыха 2 человека, турбазах – 4, минимум – 6 кв. м.
Базы на берегу водоёмов.
Водный кодекс РФ накладывает ограничения на хозяйственную и строительную деятельность в водоохранной зоне и береговой полосе. С полным перечнем требований можно ознакомиться в ст. 65. Главное, что требуется знать, - при нахождении на защитной территории наличие локальных очистных сооружений обязательно. Строительные работы, размещение дорог и автостоянок ближе определённой отметки от воды (от 25 метров) не разрешается.
Для организации пирса или понтона придётся заключить на аукционе договор водопользования. Ответственный госорган – региональное бассейновое управление. Если же причал соответствует признакам недвижимости (сваи, фундамент), то требуется получать отдельное согласование на него.
Водоснабжение и водоотведение.
Зачастую в местах строительства нет центрального водоснабжения и канализации. Вместе с тем, для выдачи разрешения нужны технические условия на подключение к сетям. Однозначного выхода из этой ситуации нет – в муниципалитетах приняты разные практики. Наиболее распространённая – предоставление договора на регулярную доставку питьевой и технической воды, а также заключение Роспотребнадзора о согласовании выгребной ямы.
Следует помнить, что на берегу водоёма требования для выгребов возрастают: обязательна мощная гидроизоляция и максимальное удаление от воды. Кроме того, выгребная яма располагается на большом расстоянии от столовой и жилых корпусов. Поэтому от туалетов до ямы стоки ведутся местными канализационными сетями, находящимися на балансе собственника.
Порядок получения разрешения для базы отдыха.
Все подготовленные документы (проект, изыскания, письма от аэродромов, ТУ или иные бумаги на ресурсы, ГПЗУ) направляются в местную администрацию или региональный орган власти (Минстрой). В течение 5 дней принимается решение о выдаче разрешения или об отказе.
Строительство базы отдыха на землях сельхозназначения.
Ввиду того, что объекты рекреации зачастую строятся за пределами крупных городов, земля может относиться к категории сельскохозяйственной, а не населённых пунктов. Это накладывает на правообладателей целый ряд ограничений.
В первую очередь, статья 78 Земельного кодекса запрещает использование с/х угодий для целей, не связанных с сельским хозяйством, если участок находится в 30-км зоне от границы ближайшего населённого пункта.
Простыми словами, - базу отдыха нельзя построить на с/х земле, если она находится ближе, чем 30 километров от границы города, посёлка или села.
Иная ситуация со строительством баз в лесном фонде. В 2021 году были приняты изменения в Лесной кодекс, которые позволили использовать леса для рекреации. Однако без создания там капитальных объектов (с фундаментом и коммуникациями).
База отдыха на участке ИЖС.
Другая распространённая ситуация – создание турбазы на участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства». К сожалению, без дополнительных правовых манипуляций возведение также невозможно. При этом, если сначала изменить ВРИ в законном порядке, правовых преград не будет.
