Вопрос хранения автотранспорта в крупных городах стоит особенно остро. Одним из его решений является строительство ГСК, где у каждого собственника автомобиля будет собственный бокс. Вопросы возведения ГСК регулируются нормами Градостроительного и Земельного кодексов, ст. 116 ГК, профильных Сводов правил, а также начавшего действие 1 октября 2023 г. нового закона «О гаражных объединениях».
Стоит отметить, что принятый в 2021 году закон о «гаражной амнистии» позволяет зарегистрировать право, только если постройки возведены до 2004 года. Создание новых построек происходит на общих основаниях, аналогично другим ОКС. Если построить ГСК без согласования, он может быть признан самовольной постройкой и снесён по решению суда.
Как построить гаражный кооператив.
Процедура получения разрешения на создание ГСК:
- Регистрация или приведение в порядок прав на землю;
- Анализ стройплощадки на соответствие градостроительным нормам;
- Заказ градостроительного плана;
- Подготовка проекта и осуществление инженерных изысканий;
- Согласование с аэропортами, получение ТУ на подключение к воде, газу, электричеству и другим коммуникациям;
- Проведение экспертизы (если имеется необходимость);
- Подача заявления и вышеуказанных бумаг в уполномоченный орган (муниципальную администрацию, минстрой на уровне региона или иное учреждение);
- Получение через 5 дней итогового документа (в бумажной или электронной форме по выбору застройщика).
Можно ли построить гараж в гаражном кооперативе: юридический анализ.
В ситуации, когда владелец авто намерен возвести гараж для себя в рамках уже существующего кооператива, немало тонкостей. На практике члены ГСК самовольно возводят такие постройки без согласований, что в последующем вызывает сложности в регистрации прав на них. «Гаражная амнистия» не действует на только что построенные строения для хранения транспорта.
Закон относит гараж к объектам капитального строительства, следовательно для него обязателен разрешительный порядок, описанный выше. Перед началом оформления бумаг необходимо:
- выплатить членский взнос (пай) и официально оформить членство;
- закрепить право на свой участок на основании чека (книжки) о выплате пая в Росреестре в силу пункта 4 ст. 218 ГК РФ.
Далее процедура стандартная.
Как получить участок под гаражный кооператив?
Представим ситуацию, когда застройщик намерен возвести ГСК. Первое, с чего стоит начать – поиск подходящей земли. Оформление участка под ГСК может происходить одним из 3 способов:
- заключение договора купли-продажи или аренды с частным лицом;
- оформление прав у муниципалитета через торги на готовый лот;
- самостоятельное формирование земельного надела и вынесение его на муниципальный аукцион.
В первом случае, процедура займёт не более 1-2 недель, однако потребует больших финансовых затрат. В 2-й и 3-й ситуации нужно соблюсти бюрократические процедуры, поэтому необходимо иметь в запасе от 2 до 6 месяцев. Участие в торгах – всегда риск для застройщика, поскольку выиграть аукцион может иное лицо.
Аренда земельного участка под гаражным кооперативом.
Чтобы оформить аренду на землю, которая сейчас не находится во владении застройщика, необходимо обратиться в подразделение местной администрации по земельным вопросам. Как правило, право на участки гаражного назначения производится через аукцион.
Исключения сделаны для ряда категорий физических или юридических лиц – религиозных организаций, благотворительных объединений, государственных корпораций.
Важно трепетно подойти к изучению договора аренды участка под ГСК. Среди условий, которые должны быть подвергнуты анализу, важны 2:
- возможность капитального строительства на землевладении;
- права и обязанности арендатора и арендодателя, особенно в части получения письменных согласований.
Земельный участок под ГСК в собственность.
Другой вариант оформления прав – собственность. Порядок оформления аналогичен описанному в пункте выше. Полноправное владение землёй под ГСК – более надёжно, чем аренда. К примеру, арендодатель может в ряде случаев досрочно расторгнуть контракт. При собственности такого не может произойти.
Однако есть и обратная сторона. Владелец земли под ГСК должен нести бремя содержания недвижимости и уплаты налогов, в частности земельного.
Земля под гаражным кооперативом.
Существует несколько важных требований, которым должен отвечать земельный участок под будущим гаражным комплексом:
1. Вид использования. В местных ПЗЗ он именуется «Хранение автотранспорта» (код 2.7.1 по единому классификатору) и характерен как для территориальных зон с жилой и общественной застройкой, так и специально созданной «обслуживание транспорта». Проверить текущий ВРИ можно, заказав выписку из ЕГРН. Даже если он не будет соответствовать нужному, возможно изменить текущий вид. Для этого потребуется обратиться в МФЦ с заявлением. К обращению прикладывается выписка из ИСОГД (если устанавливается основной ВРИ) или разрешение на условно-разрешённый вид (если нужен условный). Разместить наземный гаражный комплекс с вместимостью более 500 мест в жилой и общественной застройке нельзя. Они должны размещаться в коммунальной и промышленной зонах – запрет установлен таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
2. Размеры. В ПЗЗ предельная площадь участка, в большинстве случаев, не регулируется. Однако п. 11.37 СП 42.13330.2016 устанавливает минимальный показатель для каждого бокса в зависимости от этажности гаражного комплекса:
| Этажей, шт. |
Площадь участка под каждым боксом, кв. м |
| 1 |
30 |
| 2 |
20 |
| 3 |
14 |
| 4 |
12 |
| 5 |
10 |
Однако СП вступает в противоречие с ФЗ от 24.07.2023 г., статья 2 которого устанавливает предельную надземную этажность равную двум. Поэтому здания с 3 надземными этажами уже отвечают признакам многоэтажного паркинга.
Приведём пример расчёта площади. Допустим, застройщик намерен возвести 150 боксов на 2 уровнях. Считаем по формуле: 20 кв. м x 150 = 3 000. Для ГСК нужно минимум 0,3 гектара земли.
Экспертиза проекта.
Экспертное заключение потребуется при соответствии комплекса одному из параметров:
- высота более 2 этажей;
- общая площадь более 1 500 кв. м.
К примеру, для 2-этажной постройки с помещениями 1 400 кв. м экспертиза не потребуется.
Санитарно-защитная зона гаражей.
В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, диаметр СЗЗ принимается исходя из числа машиномест и специфики рядом находящихся объектов. Для наглядности публикуем рекомендуемые разрывы между гаражами и другими объектами в виде таблицы:
| Тип |
Расстояние в метрах исходя из вместимости |
| |
До 10 |
11-50 |
51-100 |
101-300 |
от 300 |
| Жилые дома (сторона с окнами) |
10 |
15 |
25 |
35 |
50 |
| Жилые дома (стена без окон) |
10 |
10 |
15 |
25 |
35 |
| Образовательные учреждения, детские и спортивные площадки |
25 |
50 |
50 |
50 |
50 |
| Больницы, поликлиники, зоны рекреации |
25 |
50 |
индивидуальный расчёт |
Проект гаражного кооператива.
При разработке проектной документации важно учитывать специфические требования СП 113.13330.2016:
- Соблюдение разрывов до другой недвижимости согласно таблице выше;
- При пристраивании к зданию другого назначения противопожарная разделительная стена должна быть 1-го типа;
- Предел огнестойкости перегородок между помещениями – R45;
- При количестве боксов от 50 обязательно размещено КПП на въезде;
- Для 2-этажных зданий необходимо обеспечить не менее 2 въездов с разных сторон;
- При вместимости более 200 авто обязательно создаётся пункт мойки с очистными сооружениями (п. 5.1.49).
