Строительство гостиницы или отеля – это серьёзная процедура, которая требует юридической работы сразу по нескольким направлениям: подготовке земельного участка, разработке проектной документации и непосредственно получением разрешения на возведение строения.
Как купить участок под строительство гостиницы?
Если выбран вариант не с арендой, а покупкой, необходимо выбрать один из алгоритмов:
- найти уже готовую землю под гостиницу и выкупить у другого частного лица;
- самостоятельно сформировать владение на неразграниченной земле, обратиться в местную администрацию для участия в аукционе;
- направить заявление, чтобы участвовать в торгах на уже готовые участки.
Первый способ самый простой. Главное здесь – провести комплексный градостроительный аудит, чтобы понять, подходит ли объект для строительства гостиницы.
Остальные методы потребуют ожидания в несколько месяцев из-за соблюдения процедур, установленных в населенном пункте. Кроме того, участие в торгах не гарантирует выигрыша в них, поскольку могут быть и другие желающие получить стройплощадку под гостиницу.
На каком участке можно построить гостиницу?
Особенно тщательно стоит подходить к выбору земли для строительства. Сразу оговоримся, что это «идеальная» ситуация, когда сначала исходя из нужных параметров подбирается участок. Зачастую у собственника или арендатора уже есть надел, и он намерен возвести здание гостиницы.
Предусмотрено 2 главных критерия, по которым мы оцениванием годность локации для строительства отелей:
Рассмотрим их более детально.
Вид разрешенного использования земельного участка – гостиницы.
Закреплён Правилами землепользования и застройки в каждом конкретном населённом пункте. Согласно единому классификатору наименований, для строительства соответствует назначение «Гостиничное обслуживание». В муниципалитетах, где ПЗЗ ещё не привели к стандартам классификатора, название может отличаться – к примеру, «гостиницы» или «размещение гостиниц».
Если говорить о территориальной зоне, в которой находится этот ВРИ наиболее часто, то это «общественно-деловая застройка», «коммерческая застройка» и т.п. Скорее всего, данного вида не будет в промышленных и складских зонах, в индивидуальной жилой застройке. Это обусловлено требованиями п. 6.1 СП 42.13330.2016.
Поменять вид на основной достаточно быстро, для условного назначения необходимо получить дополнительное согласование местной администрации.
Размеры участка при отеле.
Специалисты органа, который выдаёт разрешения, в обязательном порядке проверяют соответствие проектной мощности гостиницы площади земли под ней. Сводом правил 42.13330.2016 установлены следующие показатели:
- от 25 до 100 мест – 55 кв. м на 1 место;
- от 100 до 500 – 30 кв. м;
- от 500 до 1000 – 20 кв. м.;
- от 1000 до 2000 – 15 кв. м.
Таким образом, например, для отеля на 160 номеров потребуется надел не менее 4,8 гектара. Для мини-отелей соответственно нужны гораздо меньшие размеры.
Особые нормы для курортного сектора: там минимальная площадь земли на 1 место от 65 до 75 метров. Предусмотрено ещё понятие «туристских гостиниц», для которых показатель варьируется между 50 и 75 кв. метрами.
Можно ли на ИЖС построить гостиницу?
Предлагаем провести правовой анализ ситуации, когда правообладатель земли с видом использования под «жилой дом» планирует строительство на ней гостиницы. Здесь наши специалисты видят несколько правовых решений:
- Построить ИЖС, который фактически будет использоваться, как гестхаус. Разрешений на строительство при этом не потребуется – строение регистрируется по «дачной амнистии» или в силу поданного уведомления. По состоянию на конец 2023 года юридический статус гостевых домов не определён. Однако всё чаще говорят о легализации этого вида размещения. Если же застройщик намерен возвести гостиницу или отель в классическом понимании, то данный способ не подходит.
- Изменить основной или условно-разрешённый вид использования всего участка на «гостиничное обслуживание», получить разрешение на строительство, а по его окончании – ввод в эксплуатацию. При этом, построить там ИЖС уже не получится.
- Произвести выдел части участка для размещения на нём гостиницы. При этом, земля под частный дом также сохранится. Фактически из 1 землевладения создаются 2 с различным назначением. Данный вариант допускается законом, если у правообладателя земельный участок имеет площадь, достаточную для соблюдения минимальной по градостроительному регламенту ПЗЗ.
Необходимость установки санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 не обязывает правообладателей будущей гостиницы устанавливать СЗЗ вокруг, если соблюдать стандартные ограничения:
- вместимость суммарно не более 50 постояльцев и персонала;
- площадь не более 1 500 кв. м и высота до 2 этажей включительно.
Поэтому заключение Роспотребнадзора не является обязательным во всех случаях при предоставлении пакета документов для разрешения на строительство отеля.
Нюансы проектирования.
При составлении проектной документации и определении параметров будущей гостиницы придерживаются специализированного Свода правил 257.1325800.2020:
- Допускается размещение как в отдельно стоящих зданиях, так и на этажах многофункциональных общественных строений, во встроенно-пристроенных секциях, а также в цокольном и на 1-3 этажах многоквартирных жилых домов;
- Наличие инфраструктуры для маломобильных граждан (подъёмники, пандусы, широкие лифты);
- Между подземной парковкой и жилым этажом должен предусматриваться один нежилой уровень;
- Парковка не только для легковых автомобилей, но и для экскурсионных автобусов (габариты места 14 на 3.5 м);
- Для отелей «4 звезды» и выше перед входом организуется площадка для кратковременной остановки машин и автобусов;
- Расстояние от окон до парковки – не менее 50 метров;
- Для отелей «3 звезды» вместимостью более 50 человек нужны отдельный вход для персонала, а также служебный и грузовой лифты;
- Количество пассажирских лифтов рассчитывается исходя из максимального времени ожидания в 45 секунд;
- Место для курения на территории;
- Зона с номерами разделяется с зоной для персонала и вспомогательными помещениями (кухней, прачечной и т.п.);
- Наличие навеса над входной группой;
- Можно размещать номера в подвале и цоколе, если соблюдены нормы инсоляции по СП 118.13330.2012. Отсутствие окон не допускается;
- Санузел в номере обязателен для гостиниц «3 звезды» и выше, для «2 звезд» - в 50% номеров;
- На входе – помещение охраны не менее 6 кв. метров.
Порядок получения разрешения на строительство гостиницы.
Все подготовленные документы (проект, результаты изысканий, согласования с аэродромами, согласие на обработку личных данных, ТУ на подключение к сетям, копии паспортов, доверенностей) направляются в местную администрацию или иной орган, ответственный за выдачу разрешения. Нормативный срок для работы с заявлением – 5 рабочих дней.
Далее возможно 3 варианта:
- Будет выдано разрешение на строительство;
- Специалист предоставит замечания для исправления;
- Будет выдан отказ и придётся подавать бумаги заново.
