Объекты общественного питания занимают обширную долю в городской недвижимости. Они могут располагаться и как отдельные помещения в зданиях, и в качестве отдельно стоящих строений.
В последнем случае для возведения или реконструкции здания под кафе, ресторан или иной общепит потребуется оформить разрешение на строительство. Юридическая процедура по оформлению согласования имеет несколько важных нюансов, на которые обращает внимание квалифицированный юрист.
Строительство кафе – как получить разрешение?
Приблизительный порядок действий для того, чтобы построить кафе на участке, следующий:
- Правильно выбрать стройплощадку для будущего строительства – не каждый земельный надел подходит для кафе;
- Заказать градостроительный план;
- Разработать проектную документацию и провести инженерные изыскания;
- Собрать остальные бумаги в соответствии со ст. 51 ГрК РФ (тех. условия на подключение к сетям, согласования с аэродромами, заключение экспертизы при необходимости и т.п.);
- Подать пакет бумаг в ответственный за градостроительство орган и в течение 5 рабочих дней забрать разрешение, если у чиновников не возникли вопросы.
Аренда участка под кафе.
Первое с чем, необходимо определиться при строительстве кафе, - на каком виде права оформить участок. Возможны два варианта – собственность и аренда.
Всё больше застройщиков выбирают вторую опцию ввиду лёгкости оформления и меньшего объёма финансовых затрат. В будущем возможно выкупить землю после окончания строительства кафе и регистрации ОКС в Росреестре.
Юридические рекомендации по выбору участка для ресторана мы дадим в следующих блоках статьи.
Купить участок под кафе.
Возможно и сразу приобрести землю и оформить её в собственность. Поиск землевладения возможен несколькими путями:
- анализ общедоступных площадок по недвижимости в СМИ и онлайн;
- поиск реализуемых Росимуществом или муниципалитетом владений.
Земельный участок под строительство кафе.
Первым и наиболее важным этапом является проверка земли под общепит. Вне зависимости от того, совершено ли уже приобретение надела или оно только планируется, важно знать пункты для анализа недвижимости:
1. Расстояние до школ и детских садов. В каждом муниципалитете свои нормы относительно расстояния от места, где реализуют алкоголь, до объектов образования. Как минимум, это 50 метров, но не по прямой, а по пешеходному маршруту (то есть по тротуарам, переходам и т.д.).
2. Вид разрешённого использования. Необходимо свериться с актуальной версией Правил землепользования, где указана территориальная зона и перечень доступных основных и условных ВРИ для неё.
Нужное назначение под кафе называется «Общественное питание» (код 4.6 по классификатору). Он объединяет в себе кафе, рестораны, столовые, закусочные, бары. Как правило, такой ВРИ может находиться не в одной определённой террзоне, а сразу в нескольких: деловой, жилой, промышленной. Однако где-то он будет основным и его будет легко изменить, а где-то условным. Соответственно, придётся организовать публичные слушания и получить разрешение от администрации на изменение.
3. Площадь. СП 42.13330.2016 в таблице Д.1 фиксирует минимальный размер участка под кафе. Он зависит от числа посадочных мест. Для наглядности приведём его в виде таблицы:
| Максимальная вместимость |
Площадь, Га (на каждые 100 человек) |
| до 50 |
0,2 — 0,25 |
| 50 — 150 |
0,2 — 0,15 |
| более 150 |
0,1 |
Выше мы указали, что площадь участка зависит от числа посетителей. Но как правильно определить количество клиентов? Полная посадка по общему правилу рассчитывается как 40 мест на 1 000 населения в районе размещения. На курортах это число увеличивается до 90, так как в сезон происходит увеличение временного населения. Если строится кафе на территории предприятия (завода), то оно должно одновременно обеспечивать едой 200 рабочих из 1 000 в одной смене.
Экспертиза проекта кафе.
Проектная документация в отношении объекта общественного питания должна проходить экспертизу, если соблюдается хотя бы одно из условий:
- 2 и более этажа;
- площадь 1500 кв. м и более;
- пребывание единовременно от 50 человек (посетителей).
Санитарно-защитная зона кафе.
В соответствии с положениями СанПиН-2.1.1.1200-03 санзона кафе устанавливается только при общей площади здания более 500 кв. метров. Её диаметр составляет 50 метров, так как класс опасности общепита – V. При размер строения менее 500 устанавливать СЗЗ не потребуется.
Проект строительства ресторана.
Разберём проектные решения, которые характерны для заведений общественного питания. Разработка проекта является уделом специализированной организации. В своей деятельности проектанты руководствуются СНиП 2.08.02-89, а также СП 118.13330.2022.
Приведём основные требования документов:
- Статус заведения выбирается исходя из посадочных мест (кафе, ресторан и столовая 50-200, закусочная 50-100, пивной бар 25-150, иные бары 25-50);
- Минимальное расстояние от окон кафе до мусорной площадки – от 20 метров;
- Обязательно разделение помещения на функциональные группы: входной блок, главный зал, санзулы, цех хранения продуктов, кухня, комната отдыха персонала;
- Высота от пола до потолка в заведениях до 150 человек – 270 см, от 150 до 300 – 300 см, свыше трёхсот – 360 см;
- Ширина коридоров не менее 120 см;
- Минимальный размер помещения (в том числе подсобного) – 5 кв. м;
- Ширина дверей в хозяйственном блоке от 90 сантиметров, в зоне для посетителей – от 120;
- Запрещается устройство порогов на пути перемещения блюд из кухни в зал для приёма пищи.
