Разрешение на строительство коттеджного поселка

С 2020 года наблюдается устойчивый рост спроса на индивидуальные жилые дома в посёлках с готовой инфраструктурой, возведённые в рамках комплексного проекта. Отличие от отдельно стоящего ИЖС в огороженной территории, охране, сформированных местах отдыха, едином стиле построек. Предлагаем выяснить, как подготовиться с правовой точки зрения к строительству коттеджного посёлка (КП).

Земля под коттеджное строительство.

Наиболее ответственный момент заключается в правильном оформлении территории будущего строительства. От выбора участка, его правого статуса и юридической чистоты зависит возможность проведения строительных работ и регистрация новой собственности в Росреестре.
Необходимо проверить следующие моменты в отношении будущей стройплощадки под коттеджи:

• подходит ли вид разрешенного использования;
• соблюдаются ли градостроительные регламенты в части отступов, минимальной и максимальной площади застройки коттеджами и озеленения;
• есть ли проблемы с правом продавца или арендодателя;
• существуют ли обременения и ограничения, которые могут помешать застройщику (ЗОУИТ, охранные зоны, притязания 3-х лиц).

Это лишь общий список. Полный перечень моментов для проверки можно посмотреть по ссылке – градостроительный аудит.

Вид разрешенного использования участка для коттеджей.

Юридически - это индивидуальное жилое строение, предназначенное для 1 семьи и не более 3 этажей. Следовательно, в перечне видов, предварительно полученных в информации из ИСОГД, обязательно должен быть ИЖС. 
Если нет, то придётся менять территориальную зону (что достаточно трудоёмко) или запрашивать разрешение на условный вид (при наличии). 
Есть ещё один нюанс: в крайних случаях допускается установить ВРИ «Садоводство», что разрешает возводить садовые дома, идентичные по параметрам ИЖС. Как правило, такая ситуация характерна для земель сельскохозяйственного назначения.

Межевание участков под коттеджный поселок.

Вместо одного большого участка под каждым будущим домовладением должен быть выделен надел. Здесь стоит учесть, что утверждение конфигурации происходит через проект межевания (планировки) территории, а не схему (ст. 42 ГрК РФ). Причина в том, что КП является элементом планировочной структуры и официально именуется «квартал» или «микрорайон» в зависимости от площади (5 – 60 гектаров).  

ПМТ или ППТ согласуется через общественные обсуждения, и велика вероятность отказа из-за несоответствия профильным Сводам правил, главным из которых является СП 42.13330.2016. Поэтому стоит учесть наличие зон рекреации, объектов медицины и образования, расстояние до них, а также конфигурация будущей улично-дорожной сети. При несоблюдении будет отказ.

Внутри вышеуказанных проектов отражаются конкретные параметры образуемых наделов (границы с координатами, площадь). Они не могут не соответствовать требованиям, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны. Например, недопустимо сделать слишком маленькие участки менее утвержденной нормы – как правило, она варьируется между 500 и 1500 кв. м. Нельзя допускать расположение наделов за «красными линиями», где разрешены только дороги и территории общего пользования.

Как купить землю под строительство коттеджного поселка?

Один из вариантов оформления права на стройплощадку – покупка земли. Это можно сделать несколькими способами:

• у частного лица путем оформления договора купли-продажи (как на 1 большое землевладение, так уже и на разделённые участки;
• у муниципальных властей или Росимущество через участие в торгах.

Второй способ более долгий и сложный с правовой точки зрения. Победа в аукционе на приобретение земли под коттеджи не гарантирована, так как есть и другие участники. Однако достоинство метода в возможности самостоятельного формирования земли из неразмежёванной. Иными словами, можно самому выбрать место под будущий поселок, размежевать территорию и оформить права на неё.

Получение разрешения на строительство.

После того, как манипуляции с землёй завершены, и она поставлена на кадастровый учёт, приступают к согласованию построек. Для частных домов и, соответственно КП, с 2018 года не требуется разрешение на строительство. Его заменило уведомление о планируемом строительстве. Для оформления документа следует направить в местную администрацию:

• Уведомление о планируемом возведении каждого коттеджа;
• Согласования с аэродромами;
• Выписки из ЕГРН на землю.

В течение 7 дней орган власти примет решение и выдаст ответное уведомление о соответствии. Можно начинать строить.

Упрощённый порядок строительства коттеджного поселка.

Если не используются кредитные деньги или материнский капитал, допускается сначала осуществить строительно-монтажные работы, а затем зарегистрировать на основании технического плана в Росреестре. Такой порядок называют «дачной амнистией» - он распространяется на все частные и садовые строения до 2026 года. 
Государственная пошлина составить по 350 рублей за каждую постройку.