Одним из наиболее распространённых объектов коммерческой и общественно-деловой застройки в населённых пунктах является магазин. На юридическом языке такой вид недвижимости именуется «объект торговли». При подготовке документов для получения разрешения на строительство магазина необходимо придерживаться заранее выбранной правовой стратегии, а также быть осведомлённым о важных нюансах процедуры.
Как построить магазин на своём участке.
В местную администрацию или Минстрой подаётся пакет бумаг, состоящий из:
- Заявления;
- Проекта;
- Изысканий;
- Экспертизы (при необходимости);
- Согласования с аэропортами;
- ТУ на подключение к сетям;
- Правоустанавливающих документов на землю и строения на ней (если имеются);
- Иных документов, в зависимости от специфики ситуации.
Срок для выдачи разрешения – 5 рабочих дней. Оно может быть получено в бумажном или электронном виде.
Как построить магазин на арендованной земле.
Процедура не будет отличаться от описанной выше, за исключением нескольких моментов. Во-первых, стоит проверить, имеется ли в договоре аренды запрет на капитальное строительство на участке. Некоторые арендодатели включают такое положение в соглашение. Во-вторых, вид использования земли по договору аренды должен быть идентичен указанному в Росреестре. Третий нюанс заключается в сроке действия контракта. Если он скоро истекает в скором времени, необходимо сначала продлить его, а затем подавать бумаги на разрешение.
Аренда участка под магазин – нюансы.
Данный пункт посвящён вопросу, как взять или получить землю под строительство магазина. Следует выбрать одну из стратегий:
- найти незастроенное землевладение, которое сейчас принадлежит физическому или юридическому лицу, заключить договор и оформить переход прав в Росреестре;
- обратиться в муниципалитет с инициативой о формировании нового участка и приобретения арендных прав на него посредством участия в аукционе;
- поучаствовать в торгах на муниципальную землю, которая уже сформирована и реализуется в настоящий момент.
Договор аренды земельного участка под магазин.
Договор является официальным подтверждением проведённой сделки. При подписании следует обратить внимание не только на общеправовые моменты, но и на специфические положения:
- имеется ли обязанность согласовывать строительные работы с собственником земли;
- есть ли права 3 лиц на участок, помимо арендатора (субарендаторы, сервитут и т.п.);
- отличается ли вид разрешенного использования в ЕГРН и по договору;
- позволяет ли срок договора аренды построить магазин.
Построить магазин под пятерочку.
В настоящее время распространённой схемой является возведение типового строения под сеть магазинов «Пятёрочка» (или аналогичную сеть) с последующей сдачей здания компании в аренду. Процесс оформления документов не отличается от описанного выше. Главное, на чём стоит остановиться подробнее, - соблюдение особых технико-экономических показателей и проектных решений. Они опубликованы на официальном сайте X5 Group:
- площадь торгового зала от 250 кв. м;
- достаточная удалённость от образовательных и медицинских учреждений, которая позволяет получить лицензию на торговлю алкоголем;
- высота потолка от 250 см (разрешается иметь 210 только на 5% зала);
- ширина зала от 650 см;
- соотношение главного зала и подсобных помещений как 80/20;
- энергетическая мощность не менее 49,5 кВт;
- оборудование магазина всеми коммуникациями (горячую воду можно заменить бойлерами);
- проход в «подсобки» через помещения, не принадлежащие арендодателю, запрещается.
Земельный участок под магазин.
При выборе земли для строительства магазина производится анализ будущей стройплощадки по ряду критериев:
- вид разрешённого использования;
- площадь;
- возможность обустройства парковки в соответствии с нормами.
Далее опишем каждый момент более подробно.
Вид разрешённого использования земельного участка - магазины.
Земля может использоваться только в соответствии с назначением, установленным ВРИ. Перечень ВРИ для конкретной зоны приведён в Правилах землепользования и застройки в каждом муниципалитете. Вид для магазинов зависит от общей площади строения. Он может именоваться следующим образом:
- магазины до 500 кв. метров (500 – 1 000, 1 000 – 5 000);
- объекты торговли (ТЦ, торгово-развлекательные комплексы) от 5 000;
- рынки (каждое место не более 200 кв. м).
Как видно, торговый центр отличается от магазина размером здания на нём. Для защиты от недобросовестного использования рынков как нескольких больших магазинов предусмотрено ограничение на размер каждой точки.
ВРИ при необходимости возможно изменить. Для основного процедура заключается в обращении в Росреестр с письмом местной администрации, где перечислен список назначений земли для конкретного участка. В случае условного ВРИ придётся пройти процесс общественных обсуждений и получить согласования муниципальной администрации.
Площадь земельного участка под магазин.
Минимальные размеры установлены в таблице Д в СП 42.13330.2016. Она зависит от количества обслуживаемого населения, указанного в проектной документации.
Представим сведения в форме таблицы:
| |
Город, кв. м на 1 тысячу человек |
Село, кв. м на 1 тысячу человек |
| Продовольственные товары |
70-100 |
100 |
| Непродовольственные |
30-180 |
200 |
Парковка возле магазина – правила.
При строительстве магазина на арендованной или своей земле надо проверить, достаточно ли земли для размещения парковочных мест. Норма парковки регулируется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования. Однако опираться следует именно на муниципальные нормативы, разработанные для конкретного города или поселения. Например, в Саратове для магазинов необходимо 1 машино-место на каждые 50 кв. метров общей площади, для рынков – 40 кв. м.
Построить магазин на ИЖС – возможно ли?
Нередка ситуация, когда правообладатель участка под индивидуальное жилищное строительство намерен построить на нём магазин.
Строительство объекта торговли без предварительного изменения вида разрешённого использования земли не допускается в силу пп. 8 ч. 1 ст. 1 и ч. 2 ст. 7 ЗК РФ. Собственник или арендатор участка не сможет получить разрешение на строительство, а при самовольном возведении будет привлечён к ответственности за нецелевое использование и незаконные строительные работы.
Для возведения торгового объекта потребуется следовать одному из алгоритмов:
- Изменить ВРИ всего участка на «магазины», затем начинать строительство;
- Осуществить выдел нужной части земли, изменить вид использования только у неё, при этом оставив «ИЖС» у оставшейся части;
- Построить жилой дом, затем изменить ВРИ участка и перевести статус из жилого в нежилое.
Последний вариант мы не можем рекомендовать, так как он не гарантирует успешного перевода. Кроме того, это довольно длительная и дорогостоящая процедура.
Прибегнуть к изменению ВРИ всего участка разумно, если планируется возведение магазина на его большей части. Второй вариант из вышеперечисленных подходит, если имеется желание построить небольшой объект на лицевой границе надела. В этом случае необходимо проверить соблюдение норм в части минимальной и максимальной площади.
Как открыть магазин на участке СНТ.
Вышеуказанные правила актуальны и для магазинов на земле садоводческих товариществ. Однако со своими нюансами. Не во всех Правилах землепользования есть основной вид «торговля» в территориальной зоне СНТ. В значительном количестве случаев придётся получить разрешение на условный ВРИ. Это предполагает подготовку проекта и его прохождение через публичные слушания.
Другая сложность, с которой могут столкнуться желающие открыть магазин на участке СНТ – получение согласия от председателя. Как правило, уставы товариществ содержат условие об обязательном вынесении вопроса нецелевого использования земли на собрании членов СНТ.
Экспертиза проекта магазина.
Чтобы не проводить экспертизу проектной документации и изысканий, нужно, чтобы магазин отвечал ряду параметров:
- этажность не более 2;
- общая площадь не более 1500 кв. м;
- единовременное пребывание не более 50 человек;
- площадь торгового зала не более 50 кв. м.
Необходимость установки санитарно-защитной зоны.
В соответствии с СанПиН-2.1.1.1200-03, отдельно стоящие магазины более 2 000 кв. м относятся к объектам 5 класса опасности. Диаметр санзоны для них – 50 метров.
Обращаем внимание, что если магазин находится на территории АЗС, СТО или промышленного предприятия, то СЗЗ формируется исходя из норм для них.
В случае, когда диаметр санзоны не выходит за пределы участка, допускается не устанавливать ЗОУИТ. Достаточно разработать проект оценки и оформить письмо Роспотребнадзора.
Особенности проектных решений для магазина.
Нюансы проектирования регулируются сразу несколькими Сводами правил:
- 118.13330.2022 «Общественные здания»;
- 464.1325800.2019 «Торгово-развлекательные комплексы».
Среди наиболее общих моментов, характерных для всех типов магазинов и ТЦ, следует выделить:
- Разделение на отдельные зоны: складскую, зрелищную, развлекательную, общественного питания, спортивно-оздоровительную и административную;
- Создание отгрузочной площадки в задней части строения;
- Расстояние от мусорных контейнеров до жилых домов, школ и больниц – не менее 0,02 км;
- Самозапирающиеся двери на путях эвакуации;
- Все помещения для покупателей оборудуются системой кондиционирования;
- Лифты и лестницы приспособлены для маломобильных групп населения;
- Грузовой лифт обязателен;
- Исходя из числа единовременных посетителей принимается ширина эскалатора: от 60 до 100 см.
