Многоквартирные жилые дома являются одним из наиболее распространённых объектов на строительном рынке несмотря на то, что темпы возведения снизились в 2023 году практически в 2 раза. Чтобы построить МКД, необходимо соблюсти установленную законом процедуру и получить разрешение. В ином случае, возведение дома будет считаться самовольным и грозит сносом и штрафами.
Многоэтажные дома закон разделяет на категории, для каждой из которых свои требования:
- малоэтажные (до 4 этажей);
- среднеэтажные (5 – 8);
- высотные (9 и более).
Земельный участок под МКД.
Стройплощадка должна отвечать нескольким важным условиям:
- категория и вид использования;
- достаточная площадь;
- возможность соблюдения градостроительных параметров;
- отсутствие ограничений и обременений, которые могут помешать возведению.
Предлагаю разобрать некоторые из этих моментов более детально.
Категория земель под многоквартирный дом.
Жильё разрешается строить только в пределах земель населённых пунктов. Это территории городов, посёлков, сёл и деревень. Построить многоквартирный дом, к примеру, на сельскохозяйственных угодьях или в лесном фонде по закону не получится. Сначала надо перевести стройплощадку в иную категорию, а затем собирать документы для разрешения.
Использование земельного участка под МКД.
Правильный ВРИ для МКД согласно Правилам землепользования именуется «Многоэтажная жилая застройка» (либо среднеэтажная или малоэтажная). Синонимом является «Высотная застройка», что также подходит. Территории под МКД как правило встречается в террзонах под жильё, и отсутствуют в зонах промышленного и складского назначения.
Важно отметить, что для размещения вспомогательных строений на участке под МКД необходимо установить отдельный вид – «Обслуживание жилой застройки». Там могут располагаться котельные, гаражи, погреба и т.п.
К многоквартирным строениям разрешается пристраивать помещения коммерческого назначения. Отдельного согласования для этого не требуется.
Предостерегаем от строительства МКД на земле под ИЖС: законодательство и судебная практика уже давно признаёт данный факт нецелевым использованием.
Площадь участка МКД.
Площадь стройплощадки регламентирована СП 42.13330.2016. Согласно приложению В, на одну квартиру должно приходиться от 30 до 60 кв. м, не считая застроенной части. Более детальные положения содержатся в местных нормативах градостроительного проектирования и ПЗЗ. Каждый муниципалитет или город федерального значения самостоятельно устанавливает параметры для земли под МКД. В связи с этим, МНГП и ПЗЗ должны изучаться застройщиком в первую очередь.
Параметры градостроительного использования.
К освоению предъявляются серьёзные требования, связанные с:
- процентом озеленения и застройки;
- отступов от лицевой и боковых границ;
- расстояния до социальных объектов – школ, детских садов и больниц, а также зелёных зон (парков и скверов);
- количества парковочных мест.
При выборе стройплощадки и проектировании необходимо учесть вышеуказанные моменты, при этом опираясь на местные нормы и специфику. В 2023 году появилась тенденция «приостановки» ранее выданных согласований, так как не были соблюдены многие из вышеуказанных параметров.
Земельный участок под малоэтажное строительство.
Отдельно стоит упомянуть про нюансы выбора земли под малоэтажную застройку. Закон понимает под этим многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный. Как правило, это жильё эконом-класса высотой 2-3 этажа (к примеру, микрорайон «Ключи» в Самаре) или дома бизнес-класса в несколько этажей и небольшим количеством квартир на одном уровне.
В Правилах землепользования для малоэтажного строительства закреплён отдельный вид использования – 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка». Этот ВРИ является основным в территориальных зонах под среднеэтажную и малоэтажную застройку, и чаще всего условным в многоэтажных высотных кластерах. Разработчики ПЗЗ в большинстве случаев разделяют городскую территорию на зоны высотной застройки и малоэтажной, не позволяя смешивать их.
Особенностью земли под малоэтажные нужды является пониженное число парковочных мест, которое требуется по СП 42.13330.2016 и нормативам градостроительного проектирования. Причина в меньшем населении, которое будет там проживать.
Важно понимать, что индивидуальное жилое строительство (частные дома) не являются малоэтажными в силу закона. Это 2 разные категории. Соответственно, правовой статус земли под них тоже разный.
Формирование участка под МКД.
Может возникнуть ситуация, когда текущая конфигурация участка под многоквартирным домом не соответствует градостроительным параметрам по ПЗЗ. В этом случае, помогает формирование земли с нуля, т.е. изменение её формы, площади и координат поворотных точек.
Новая конфигурация после формирования должна позволить разместить МКД нужного размера без нарушения процентов застроенной части и озеленения, а также отступов от границ. Кроме того, должно быть достаточно места для парковки, объём которой рассчитывается по формуле.
Формирование производится одним из 2 способов:
- через межевой план;
- посредством разработки проекта межевания территории.
Можно ли на ИЖС построить многоквартирный дом?
Предостерегаем от строительства МКД на земле под ИЖС. Не так давно распространённой практикой было возведение мало- и среднеэтажных зданий с разделением на квартиры.
Законодательство и судебная практика уже давно признаёт данный факт нецелевым использованием участка. Строения признаются в судебном порядке самовольно возведёнными, причём при фактическом проживании там людей. Итог разбирательств в большинстве случаев – снос.
В силу п. 39 ст. 1 ГрК РФ, ИЖС запрещается разделять на самостоятельные объекты недвижимости. Иными словами, учёт и регистрация помещения внутри частного дома нелегальны.
В связи с этим построить многоквартирный дом на ИЖС можно только после изменения вида использования участка. Если в перечне ВРИ нет многоэтажной застройки, придётся вносить корректировки в местные Правила землепользования. Такая процедура возымеет успех при расположении земли в зоне развития многоэтажной застройки по Генплану. В остальных случаях придётся составить качественное обоснование и привести серьёзные доводы в поддержку изменений ПЗЗ.
Кроме того, стоит обращать внимание на площадь участка. Индивидуальные землевладения довольно компактные. И разместить МКД на них без нарушения градостроительных регламентов сложно. Возможным решением проблемы является предварительное объединение земельных владений с последующим групповым переводом под высотное строительство.
Вышеуказанные нюансы в полной мере относятся и к тому, чтобы построить таунхаус на ИЖС. Однако нужный ВРИ для них «Блокированная жилая застройка».
Аренда земельного участка под МКД.
Существуют разные варианты оформления права на участок. Рассмотрим плюсы и минусы аренды и собственности.
При аренде очевидным плюсом являются пониженные расходы застройщика. Необходимо вносить регулярный ежемесячный или ежеквартальный платёж, а также при необходимости – стоимость вступления в договор аренды.
Среди рисков стоит выделить досрочное расторжение арендного соглашения. Это происходит вследствие нарушения условий, причём как существенных, так и несущественных. Среди одного из них – запрет на капитальное строительство. Для МКД такое встречается редко, однако всё равно необходимо проверить положения контракта.
Купить землю под многоэтажное строительство.
Другой способ оформить право – купить участок для МКД. Свободной территории на продажу не так много. Поэтому вариант с покупкой у частного лица подразумевает повышенные финансовые расходы. Кроме того, не факт, что конфигурация недвижимости будет удовлетворять намерения застройщика по размещению многоквартирного дома.
Разумный вариант – самостоятельно сформировать владение и оформить его через муниципальный аукцион. Процедура займёт 1-4 месяца, и есть риск проигрыша в торгах.
Среди плюсов собственности отметим гарантированное право застройщика, которое оспаривается только в крайних ситуациях. После окончания строительства жильцы при оформлении договора купли-продажи получают долю придомовой территории, пропорционально размеру их квартиры.
Экспертиза проекта МКД.
Получение экспертного заключения в отношении МКД является обязательным. Эту норму закрепляет пп. 4 п. 2 ст. 49 ГрК РФ. Исключение сделано для таунхаусов, которые строятся не выше 3 этажей и не более 10 блок-секций.
Установка санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 не обязывает формировать вокруг МКД санзону. При этом, сам дом запрещается размещать в СЗЗ других объектов, если это предписано описанием таких ЗОУИТ. В большинстве случаев это опасные промышленные предприятия, АЗС, больницы, свалки отходов и другие виды недвижимости, которые могут нанести вред санитарно-гигиеническому благополучию людей.
Проектирование многоквартирного дома.
В своей деятельности проектант обязан руководствоваться нормами кодексов, федеральных законов и специализированных сводов правил. В отношении МКД таким выступает 54.13330.2022. В нём детально прописаны нюансы составления проектной документации.
Выделим наиболее значимые моменты, из-за несоблюдения которых могут отказать:
- Расстояние от окон до детских площадок – от 12 м, для выгула собак – 40, занятий спортом – 10;
- Возможность подхода ко встроенно-пристроенным помещениям без задействования двора для жильцов;
- Эксплуатируемая кровля организуется только над техническим этажом;
- Минимальная площадь квартир в зависимости от количества комнат: 1 – 28, 2 – 44, 3 – 56, 4 – 70 и т.п. (таблица 5.1 СП);
- Обязательное наличие кухни и санузла, окна в кухонном помещении;
- Лоджия или балкон проектируются исходя из климатического района (СП 131.13330).
Порядок получения разрешения на строительство МКД.
Пакет документов в отношении многоквартирного здания представляет собой:
- Заявление;
- Проект и изыскания;
- Экспертиза;
- ГПЗУ;
- Согласования с аэропортами;
- Условия на присоединение к сетям;
- Решение собственников квартир и машино-мест, если происходит реконструкция;
- Правоустанавливающих актов на землю.
Срок выдачи – 5 дней. Допускается получение в электронной форме.
