Производственное здание – это обширное понятие для недвижимости, которая используется для производства, хранения, переработки, сортировки сырья и продукции. К этой категории относятся склады, промышленные цеха, установки, логистические комплексы.
Все производства разделяются на 5 классов опасности: где 5-й – наименее опасный и вредный для окружающей среды. Первые два представляют собой особо опасные объекты, для которых необходимо сопровождение Ростехнадзора и экологическая экспертиза.
Сразу отметим, что в этой статье следующие понятие являются равнозначными:
- «производство»;
- «производственное здание»;
- «промышленность»;
- «промышленное здание»;
- «строение производственного или промышленного назначения».
Участок под производственное здание.
Во избежание лишних финансовых и временных затрат перед разработкой проекта и изысканий стоит проанализировать правовой статус земли. Вполне вероятно, что он не соответствует требованиям для размещения производственной недвижимости.
1. Вид разрешенного использования. ПЗЗ муниципальных образований в соответствии с единым классификатором разрешают строительство промышленности только определённого класса опасности. Предварительно необходимо определиться с классом проектируемого здания, проведя анализ Федерального закона от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ (приложение 2).
Затем изучить действующие Правила землепользования и определиться с доступными для установления ВРИ. В перечне основных или условных должны быть «Объекты 1/2/3/4/5 класса опасности». Как правило, они характерны для территориальных зон промышленного и коммунально-складского назначения.
Не допускается прямое примыкание производственных территорий к береговой полосе водоёма – между ними организуется защитные зелёные насаждения.
2. Размеры земельного участка. Сводом правил 42.13330.2016 установлены лишь предельные параметры для складов (210-310 кв. м земли на 1 тыс. населения муниципалитета). Для остальной промышленности необходимо руководствоваться градостроительными регламентами, установленными для конкретной территориальной зоны: там отсутствует зависимость между населённостью и площадью, и перечислены лишь минимальные и максимальные разрешённые площади участка.
Найти градостроительные регламенты можно в Правилах землепользования и застройки. Они публикуются на официальных порталах местных администраций. Главное – сверяться с актуальной редакцией. Поэтому не лишним будет проверить дату последних внесённых изменений в электронных правовых системах наподобие «Консультанта» или «Гаранта».
Как правило, в ПЗЗ каждая территориальной зона описывается по отдельности. Кроме целей создания и перечня разрешённых видов использования в документе приводятся и предельные параметры для участков в табличной форме. Среди них имеются и площади.
Земля под строительство базы.
В целом, требования, приведённые выше, относятся и к земельному участку под строительство производственной базы. Главное:
- определить, какой класс опасности будет соответствовать строящейся недвижимости;
- рассчитать, достаточно ли будет размеров участка для размещения базы и соблюдения градостроительных регламентов;
- проанализировать возможность изменения ВРИ при необходимости.
Земля под строительство завода.
Завод – вид производства, на котором проходит полный цикл – от хранения сырья до изготовления продукции и её реализации. Как правило, заводы имеют наивысшие классы опасности – 1, 2 или 3. Это объясняется повышенным негативным влиянием на окружающую среду и высокими рисками в случае ЧП.
Поэтому поиск земли под строительство завода происходит в территориальных зонах промышленного назначения. Они, как правило, расположены на окраинах населённых пунктов или за их пределами.
На практике, получение разрешения на условный вид или изменение ПЗЗ и генплана в части корректировки статуса земли под завод, - это долгие и сложные процедуры. Кроме того, высок риск отказа, поскольку возведение завода в непредназначенном для этого районе вызывает общественную дискуссию.
Установка санитарно-защитной зоны.
СанПиН-2.1.1.1200-03 посвящен размерам СЗЗ, устанавливаемых для различных типов недвижимости. Производственные строения занимают довольно большую часть нормативного акта – диаметр санзоны зависит от вида и масштаба процессов (минимальный – 50 метров, максимальный – 1 километр).
Размеры для конкретных типов производственных мощностей выглядят следующим образом (перечислены лишь некоторые объекты обработки, для ознакомления с полным списком необходимо найти п. 7.1. Правил):
| |
50 м |
100 м |
300 м |
500 м |
1000 м |
| Химическая промышленность |
Лекарства, бумага, сухой лёд, спички |
Олифа, стекловолокно, полиуретан, глицерин,
мед. стекло |
Никотин, селитра, резина, ванилин, дрожжи |
Кожа, кислоты, бром, фосген, парафин, бытовая химия |
Азот, хлор, волокна, фтор, сажа, мышьяк, бериллий |
| Металлургия и машиностроение |
Котлы, с/х детали, типографии без свинца, пневмоавтоматика |
Прессы, полиграфические комбинаты, типографии, ремонт авто и ж/д вагонов |
Сурьма, электроды, голый кабель, метизы, ремонт судов |
Магний, аккумуляторы, автомобили, самолёты, вагоны |
Коксогаз, глинозём, алюминий, чугун, цветные металлы более 3000 тонн в год |
| Добыча руды и полезных ископаемых (нерудных) |
- |
Мрамор, песок, глина, карбонат калия |
Нефть (до 0.5 тонн в сутки), доломиты, магнезиты |
Асбест, металлоиды, гипс |
Нефть (0.5-1 т/сутки), уголь, горючие сланцы, газ |
| Строительные материалы |
- |
Бетон, глиняные изделия, зеркала |
Стекловата, щебень, гравий, песок, кирпич, мел, керамзит |
Цемент, асфальт, гипс, известь |
Асбест, магнезит, доломит |
| Обработка древесины |
Мебель без краски и лака, рогожа |
Хвойная мука, фанера, мебель, деревянные лодки и катера, древесная шерсть |
Шпалы, пропитка сырья, ДВП и ДСП |
Уголь в углетомильных печах |
Хим. переработка, получение угля |
| Лёгкая промышленность, текстиль |
Обои, канаты, трикотаж, ковры, обувной картон, катушки |
Швейный и чулочный процессы, обувь, фурнитура, спортивные изделия |
Пропитка лаками, применение пленок |
Искусственная кожа, пропитка сероуглеродом |
Переработка хлопка с ртутью |
Важно понимать, что при нахождении СЗЗ внутри границ участка допускается не устанавливать её. Достаточно проекта оценки воздействия и письма Роспотребнадзора о нахождении показателей в пределах допустимого.
Кроме того, федеральным законодательством предусмотрена возможность на региональном уровне решением санитарного врача устанавливать свои размеры СЗЗ в зависимости от специфики субъекта РФ и экологической ситуации. Поэтому нелишним будет изучить и региональные нормативно-правовые акты.
Особенности проектирования.
Свод правил 56.13330.2011 закрепляет общие нормы для проектной документации в отношении производственной недвижимости (кроме работающей с военной промышленностью и радиоактивными, взрывчатыми веществами). Мы перечислим лишь основные:
- Максимальное использование подземного производственного пространства;
- Объединить, по возможности, помещения одного назначения в сооружении;
- Соответствие конструктивных решений ГОСТ 28984-2011;
- Избегать перепадов высоты разных пролётов строения;
- Организация световых проёмов соответствует СП 52.13330 (п. 5.10);
- Для энергосбережения предусмотреть непрерывный технологический процесс;
- Допускается снижение температуры помещений при отсутствии персонала;
- Удерживание и очистка стоков и отходов – запрет на прямой слив в систему водоотведения;
- В зависимости от предназначения помещений разделение по степеням противопожарной защиты;
- Допускается сооружение антресолей площадью до 40% этажа, не считающиеся отдельным этажом;
- Пожарные отсеки, системы тушения и сигнализации, запасные выходы;
- При заведении железнодорожных путей внутрь головка рельса находится на уровне пола;
- Ширина эвакуационных дверей на 1 метр шире стандартных;
- Ширина лестницы не менее 1.2 метра; высота въезда для автомобилей (ворот) – минимум 420 см;
- Наличие пассажирских лифтов при одновременном соблюдении 2 условий: высота более 15 метров и необходимость в обслуживании механизмов не менее 3 раз в сутки, находящихся на разных этажах;
- Опасные стены и конструкции маркируются цветом и знаками по ГОСТ 12.4.026;
- Крышу стоит проектировать с применением парапета по периметру, если тип водостока – внутренний.
Согласование с Ростехнадзором.
Ростехнадзор сопровождает только особо опасные производственные объекты 1 и 2 класса опасности. Потребуется получить лицензию на определённую деятельность и допуск на использование оборудования.
Кроме того, если проектная документация подлежит экспертизе, то обязательно обращение в Госстройнадзор сразу после получения разрешения.
Порядок получения разрешения на строительство производственного строения.
Перед обращением в уполномоченный орган необходимо заполнить заявление и приложить к нему нужные бумаги в зависимости от специфики объекта:
- Разделы проектной документации;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе экологических;
- Заключение экспертизы проекта и изысканий (при необходимости);
- Технические условия на присоединение к инженерным сетям;
- Согласование строительства с собственниками аэропортов;
- Письмо Ростехнадзора (если объект 1-3 степени опасности);
- Выписка из ЕГРН на землю.
Вышеуказанные обращение и приложения направляются в структурное подразделение местной администрации по делам градостроительства или в Минстрой региона (зависит от распределения полномочий).
ГрК РФ установлен срок в 5 дней на принятие решения органом власти: отказать или выдать разрешение на строительство или реконструкцию производственного объекта. Если выдан отказ, возможно исправить ошибки и вновь подать скорректированный пакет бумаг.
