Разрешение на строительство производственного здания

Производственное здание – это обширное понятие для недвижимости, которая используется для производства, хранения, переработки, сортировки сырья и продукции. К этой категории относятся склады, промышленные цеха, установки, логистические комплексы. 
Все производства разделяются на 5 классов опасности: где 5-й – наименее опасный и вредный для окружающей среды. Первые два представляют собой особо опасные объекты, для которых необходимо сопровождение Ростехнадзора и экологическая экспертиза.

Особенности выбора земельного участка.

Во избежание лишних финансовых и временных затрат перед разработкой проекта и изысканий стоит проанализировать правовой статус земли. Вполне вероятно, что он не соответствует требованиям для размещения производственной недвижимости.
1.    Вид разрешенного использования. ПЗЗ муниципальных образований в соответствии с единым классификатором разрешают строительство промышленности только определённого класса опасности. Предварительно необходимо определиться с классом проектируемого здания, проведя анализ Федерального закона от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ (приложение 2).
Затем изучить действующие Правила землепользования и определиться с доступными для установления ВРИ. В перечне основных или условных должны быть «Объекты 1/2/3/4/5 класса опасности». Как правило, они характерны для территориальных зон промышленного и коммунально-складского назначения.
Не допускается прямое примыкание производственных территорий к береговой полосе водоёма – между ними организуется защитные зелёные насаждения.
2.    Размеры земельного участка. Сводом правил 42.13330.2016 установлены лишь предельные параметры для складов (210-310 кв. м земли на 1 тыс. населения муниципалитета). Для остальной промышленности необходимо руководствоваться градостроительными регламентами, установленными для конкретной территориальной зоны: там отсутствует зависимость между населённостью и площадью, и перечислены лишь минимальные и максимальные разрешённые площади участка.
Найти градостроительные регламенты можно в Правилах землепользования и застройки. Они публикуются на официальных порталах местных администраций. Главное – сверяться с актуальной редакцией. Поэтому не лишним будет проверить дату последних внесённых изменений в электронных правовых системах наподобие «Консультанта» или «Гаранта».
Как правило, в ПЗЗ каждая территориальной зона описывается по отдельности. Кроме целей создания и перечня разрешённых видов использования в документе приводятся и предельные параметры для участков в табличной форме. Среди них имеются и площади.

Установка санитарно-защитной зоны.

СанПиН-2.1.1.1200-03 посвящен размерам СЗЗ, устанавливаемых для различных типов недвижимости. Производственные строения занимают довольно большую часть нормативного акта – диаметр санзоны зависит от вида и масштаба процессов (минимальный – 50 метров, максимальный – 1 километр). 
Размеры для конкретных типов производственных мощностей выглядят следующим образом (перечислены лишь некоторые объекты обработки, для ознакомления с полным списком необходимо найти п. 7.1. Правил):

Важно понимать, что при нахождении СЗЗ внутри границ участка допускается не устанавливать её. Достаточно проекта оценки воздействия и письма Роспотребнадзора о нахождении показателей в пределах допустимого.
Кроме того, федеральным законодательством предусмотрена возможность на региональном уровне решением санитарного врача устанавливать свои размеры СЗЗ в зависимости от специфики субъекта РФ и экологической ситуации. Поэтому нелишним будет изучить и региональные нормативно-правовые акты.

Особенности проектирования.

Свод правил 56.13330.2011 закрепляет общие нормы для проектной документации в отношении производственной недвижимости (кроме работающей с военной промышленностью и радиоактивными, взрывчатыми веществами). Мы перечислим лишь основные:

• Максимальное использование подземного производственного пространства;
• Объединить, по возможности, помещения одного назначения в сооружении;
• Соответствие конструктивных решений ГОСТ 28984-2011;
• Избегать перепадов высоты разных пролётов строения;
• Организация световых проёмов соответствует СП 52.13330 (п. 5.10);
• Для энергосбережения предусмотреть непрерывный технологический процесс;
• Допускается снижение температуры помещений при отсутствии персонала;
• Удерживание и очистка стоков и отходов – запрет на прямой слив в систему водоотведения;
• В зависимости от предназначения помещений разделение по степеням противопожарной защиты;
• Допускается сооружение антресолей площадью до 40% этажа, не считающиеся отдельным этажом;
• Пожарные отсеки, системы тушения и сигнализации, запасные выходы;
• При заведении железнодорожных путей внутрь головка рельса находится на уровне пола;
• Ширина эвакуационных дверей на 1 метр шире стандартных;
• Ширина лестницы не менее 1.2 метра; высота въезда для автомобилей (ворот) – минимум 420 см;
• Наличие пассажирских лифтов при одновременном соблюдении 2 условий: высота более 15 метров и необходимость в обслуживании механизмов не менее 3 раз в сутки, находящихся на разных этажах;
• Опасные стены и конструкции маркируются цветом и знаками по ГОСТ 12.4.026;
• Крышу стоит проектировать с применением парапета по периметру, если тип водостока – внутренний.

Согласование с Ростехнадзором.

Ростехнадзор сопровождает только особо опасные производственные объекты 1 и 2 класса опасности. Потребуется получить лицензию на определённую деятельность и допуск на использование оборудования.
Кроме того, если проектная документация подлежит экспертизе, то обязательно обращение в Госстройнадзор сразу после получения разрешения.

Порядок получения разрешения на строительство производственного строения.

Перед обращением в уполномоченный орган необходимо заполнить заявление и приложить к нему нужные бумаги в зависимости от специфики объекта:

• Разделы проектной документации;
• Результаты инженерных изысканий, в том числе экологических;
• Заключение экспертизы проекта и изысканий (при необходимости);
• Технические условия на присоединение к инженерным сетям;
• Согласование строительства с собственниками аэропортов;
• Письмо Ростехнадзора (если объект 1-3 степени опасности);
• Выписка из ЕГРН на землю.

Вышеуказанные обращение и приложения направляются в структурное подразделение местной администрации по делам градостроительства или в Минстрой региона (зависит от распределения полномочий).
ГрК РФ установлен срок в 5 дней на принятие решения органом власти: отказать или выдать разрешение на строительство или реконструкцию производственного объекта. Если выдан отказ, возможно исправить ошибки и вновь подать скорректированный пакет бумаг.