Промышленные объекты – это не только склады и производственные цеха. Законодательство также относит к ним сооружения и установки, обладающие признаками недвижимого имущества. Порядок получения разрешения на строительство отличается от классического. В первую очередь, тем, что для производств разного класса опасности потребуется разный пакет документов. Главная сложность – дополнительные согласования в Ростехнадзоре, если промобъект входит в перечень опасных.
Земельный участок для промышленного объекта.
Чтобы правильно выбрать землю, надо проверить её соответствие двум основным параметрам: виду разрешённого использования и минимальной площади. Раскроем эти моменты подробнее.
1. ВРИ. Земельные участки могут использоваться только в соответствии с их назначением, которое устанавливается Правилами землепользования и застройки. Все промышленные центры разделяются на 5 классов опасности, в зависимости от типа производства. Проверить, к какому из них относится выпуск или обработка того или иного сырья (продукции) можно в приложении № 1 к ФЗ от 21.07.1997 г. № 116.
ВРИ именуется «Объект I/II/III/IV/V класса опасности по СанПин». Такие территории, как правило, располагаются в зонах промышленного или коммунально-складского назначения. Если у земли иной вид, необходимо его сначала изменить по установленной процедуре, а затем начинать подготовку проекта.
2. Площадь участка. Минимальный размер земли для разных видов деятельности закреплён в Своде правил 42.13330.2016 (таблица Г.1). Однако в отношении промышленности таких показателей не указано. Поэтому следует ориентироваться на градостроительные регламенты в муниципалитете. В большинстве случаев они закрепляют минимальную площадь участка, однако иногда разрешают промышленную застройку на земле любой площади.
Санитарно-защитная зона промышленного объекта.
Для любого промышленного производства необходима установка СЗЗ. Её диаметр зависит от класса: показатель варьируется от 50 метров до 1 километра. Точный размер можно узнать в СанПиН-2.1.1.1200-03. Стоит добавить, что при нахождении СЗЗ внутри границ надела (если он имеет большие размеры), всё равно необходимо оформить санзону – простое письмо Роспотребнадзора о допустимости норм загрязнения не позволит оформить разрешение.
Кроме того, проведение экспертизы является обязательным.
Проектные решения для промышленных объектов.
Для разработки проекта и изысканий необходимо учесть положения двух основных СП:
- 56.13330.2011;
- 18.13330.2019.
Промышленное проектирование – отдельное направление в сфере разработки проектных решений. Оно требует знания специфики данного типа недвижимости. Приведём примеры требований к промышленным зданиям и сооружениям:
- Основополагающий документ для конструктивных решений - ГОСТ 28984-2011;
- Территория предприятия не может разделять автомобильными или железными дорогами общего пользования;
- Административное здание находится ближе к улично-дорожной сети населённого пункта, максимально удалённо от цехов;
- Количество въездов/выездов от 2, если размер предприятия более 5 Га;
- Формирование системы очистных сооружений, без выбросов стоков и иных продуктов в общую систему канализации.
Согласование с Ростехнадзором.
Для некоторых видов предприятий (как правило, 1 и 2 степени опасности) нужно получать от РТН согласования как на завод в целом, так и на отдельные установки в нём (приказ от 29 февраля 2008 г. № 112). Стандартный пакет бумаг для этого:
- проект;
- техдокументация на оборудование;
- заключение экологической экспертизы.
Письмо уполномоченного органа выдаётся на срок до 5 лет.
Как получить разрешение на строительство промышленного объекта?
К стандартному заявлению прилагается комплект бумаг, установленный ст. 51 ГрК РФ:
- проект, изыскания;
- заключение экспертизы;
- письма от аэродромов и Ростехнадзора;
- ТУ на подключение как к общим сетям (вода, газ, свет), так и к специализированным (к примеру, аммиакопровод);
- иные бумаги, в зависимости от специфики производства.
В течение 5 дней специалист Минстроя или местной администрации проводит анализ заявления, и принимает решение о выдаче, если всё в порядке. В ином случае выдаётся отказ, в котором указаны причины. После их исправления пакет бумаг может быть вновь подан для получения разрешения.
