Среди производственных строений склад является одним из самых массовых, поскольку любая продукция после создания определённое время должна храниться в подходящих условиях. Получение разрешения на его строительство требует соблюдения некоторых правовых нюансов, которые и будут описаны ниже.
Правовой статус склада.
Точного определения градостроительное законодательство не содержит. Вместе с тем, смежные отрасли, в том числе налоговое право, определяют склад как здание или его часть, предназначенную для хранения товарно-материальных ценностей.
Поскольку данные здания для хранения продукции относятся к производственным, то им должен соответствовать определённый класс опасности. Всего их предусмотрено 5. В зависимости от того, какую именно продукцию планируется хранить в строении, подбирается нужный класс опасности: где первый – представляющие наибольшую опасность, пятый – не несущие риска для окружающей среды и людей.
Первый и второй классы относят проектируемый склад к особо опасным объектам. Чтобы понять, относится ли сооружение к ним, необходимо ознакомиться с перечнем, перечисленным в приложении 1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 116-ФЗ о промышленной безопасности. Для них требуется помимо стандартных процедур также и прохождение экологической экспертизы и согласование в Ростехнадзоре.
Отдельный вопрос – что является складом, а что объектом торговли? Ответ на него дала налоговая служба в 2015 году. Главный признак стационарного торгового объекта – наличие площади для демонстрации товаров, их выкладки и проведения расчётов с клиентами (кассы). Таким образом, можно объединить склад и магазин, отнеся его не к промышленной недвижимости, а к торговле. Это может помочь, если на месте желаемого размещения отсутствует вид разрешённого использования для промышленности, однако допускается торговля.
Нюансы выбора участка под склад.
Перед началом строительства склада важно правильно определить место. Не все участки подходят для промышленной и складской застройки. В связи с этим проводят градостроительной аудит земли, чтобы понять, что можно построить на ней и с какими технико-экономическими показателями.
При определении зоны застройки необходимо проверить землю под склад по нескольким главным параметрам:
- подходит ли вид разрешённого использования (назначение);
- достаточно ли площади для размещения здания в соответствии с законодательством;
- какие отступы от границы надела должны соблюдаться и возможно ли это сделать;
- есть ли у землевладения обременения и ограничения, которые могут помешать застройщику;
- какой вид права планируется – аренда или собственность.
Проанализируем эти моменты более подробно.
Разрешенное использование земельного участка под склад.
ВРИ показывает, объекты какого назначения могут возводиться на земле. Для того, что разместить склад, в правилах землепользования и застройки муниципалитета на земельном участке должно быть разрешено строительство:
- Объектов конкретного класса опасности (1-5). Как правило, они находятся в территориальных зонах промышленного назначения.
- Объектов торговли (если планируется кроме склада и зона для реализации товаров). Торговую недвижимость зачастую предусматривают в зонах общественно-деловой и жилой застройки.
Если в настоящее время разрешенное использование участка иное, возможно изменить назначение под склад. Главное, чтобы нужный ВРИ был в перечне, установленном для конкретной территориальной зоны, где находится стройплощадка.
Размер участка под склад.
Не на любом наделе разрешается построить склад: требования закона перечислены в Своде правил 42.13330.2016 (таблица Г.1). Имеется зависимость между площадью земли и населением города:
- продукты: 310 кв. метров на 1 000 человек населения для строений в 1 этаж; 210 кв. м – 2 и более этажей;
- непродовольственные склады: 300 кв. м. на 1000 чел.
Кроме вышеуказанных показателей, стоит также ориентироваться и на требования градостроительных регламентов, которые варьируются в зависимости от населенного пункта. Там могут быть указаны иные минимальные площади.
Отступ от границы участка при строительстве склада.
Один из параметров, который проверяется при градостроительном аудите, - какие отступы от лицевой и боковой границ необходимо предусмотреть при проектировании. Конкретные показатели содержатся в градостроительном регламенте.
Чтобы их узнать, есть несколько способов:
- заказать градостроительный план;
- оформить выписку из ИСОГД;
- самостоятельно открыть актуальную версию Правил землепользования и определить, какое расстояние нужно заложить между забором и будущим складом.
При нарушении отступов уполномоченный орган откажет в выдаче разрешения на строительство.
Купить землю под строительство склада.
Наиболее простой вариант – купить уже готовую землю под склад. Для этого потребуется:
- найти подходящий участок;
- проверить его на чистоту и возможность строительства;
- заключить договор купли-продажи склада;
- зарегистрировать его в Росреестре.
Если застройщика не устраивают участки, которые реализуются другими собственниками, возможно самому сформировать землю из неразграниченной и приобрести право собственности на неё через аукцион. Минусы этого варианта – риск проигрыша в торгах, поскольку другой предприниматель может предложить более высокую цену.
Аренда участка под склад.
Другая опция, которая доступна застройщику, - арендовать землю. Возможно 2 метода оформления арендных отношений на стройплощадку:
- найти готовое землевладение, договориться с текущим собственником или арендатором, и заключить договор аренды либо соглашение о замене стороны в текущем контракте;
- обратиться в администрацию населённого пункта для участия в торгах на уже сформированные муниципальные участки либо создать их самому.
Преимущество аренды в меньших финансовых расходах. Кроме того, есть категория земли, которая не может быть продана – арендовать её является единственной возможностью правообладания.
Следует внимательно ознакомиться с условиями договора. В нём не должно быть условий о запрете капитального строительства. Также негативным является момент о согласовании любых работ с собственником.
Построить склад на ИЖС.
Возведение склада на участке под жилым домом не всегда возможно. Закон допускает строительство, если в перечне видов разрешённого использования имеется нужное назначение земли. Необходимо сначала изменить основной или условно-разрешённый ВРИ, а затем приступать к получению разрешения.
Однако нахождение в одной территориальной зоне ВРИ для складов и ИЖС маловероятно. Большинство ПЗЗ не предусматривают размещение ИЖС в коммунально-производственных зонах, а складов – на территории жилой застройки.
Если в списке видов «объекты V класса опасности», т.е. склады, не предусмотрены, то возможно обратиться в местную администрацию для изменения Правил землепользования и застройки. Процедура не даёт 100%-ной гарантии успешного завершения, так как корректировка ПЗЗ – это право, а не обязанность органа местного самоуправления.
Кроме того, мы не рекомендуем начинать самовольное строительство, поскольку оно несёт серьёзные правовые последствия, вплоть до сноса и изъятия земли.
Установка санитарно-защитной зоны.
Согласно СанПиН-2.1.1.1200-03, формирование СЗЗ вокруг складов обязательна. Её размеры зависят от класса опасности здания: минимально – 50 метров от центра объекта, максимум – 1 километр.
Если участок достаточно большой, то возможна ситуация, при которой санитарно-защитная зона будет внутри него и не выходит за пределы границ.
Особенности проектирования.
При составлении проектной документации важны соблюдения всех норм, установленных СП 56.13330.2011. Это основополагающий свод правил для промышленных строений, к которым относятся и склады.
Вот главные нюансы, при включении которых в проект не возникнет проблем с получением разрешения на строительство:
• Использование подвалов и цокольных этажей (подземного пространства) для хранения продукции;
• Разделение помещений для нахождения людей и хранения товарных ценностей;
• Наличие системы автоматического пожаротушения и сигнализации;
• При наличии нескольких помещений между ними должен отсутствовать перепад высот пола;
• Разрешается заводить ж/д рельсы внутрь при нахождении верха рельса (головки) не выше уровня пола;
• Размеры и расположение световых проёмов (окон) принимается по п. 5.10 Свода правил 52.13330;
• Отопительные системы в помещениях, где предусматривается нахождение персонала;
• Описание технологических процессов.
Порядок получения разрешения на строительство склада.
Алгоритм действий для получения разрешения на строительство склада следующий:
- Заполнить заявление и подписать его;
- Приложить к обращению проектную документацию, инженерные изыскания, градплан, согласования с аэропортами, технические условия на подключение к сетям, иные акты и письма);
- Направить заявление с приложениями в уполномоченный орган (администрацию или Минстрой). Иногда допускается подача через МФЦ;
- При отсутствии ошибок и негативных моментов получить готовое согласование в течение 5 рабочих дней.
