Станция технического обслуживания является неотъемлемым элементом системы дорожного сервиса наряду с АЗС и шиномонтажной мастерской. Для получения разрешения на строительство СТО необходимо подготовить грамотный пакет документов, основу которого составляет проектная документация и инженерные изыскания.
Земельный участок для СТО.
Будущая стройплощадка должна отвечать ряду характеристик:
- подходящий вид разрешенного использования;
- достаточная для размещения здания, сооружений и озеленения площадь;
- отсутствие обременений, которые влияют на процесс строительства и эксплуатации станции техобслуживания.
Разберём эти моменты более подробно.
Вид разрешённого использования земельного участка для автосервиса.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки нужный ВРИ именуется «Ремонт автомобилей». В пояснении дополняется, что на участках с подобным видом разрешается размещать мастерские, которые предназначены для ремонта и обслуживания машин. Кроме того, там допускается располагать другие объекты сервисы и небольшие магазины.
Указанный ВРИ, как правило, характерен для территориальной зоны «Зона обслуживания транспорта». Он редко размещается в жилой застройке и более характерен для промышленной и общественно-деловой территорий.
В случае, если действующий ВРИ не соответствует нужному, его возможно изменить. При установлении основного вида потребуется только обращение в Росреестр. Для условно-разрешённого надо провести общественные слушания и получать специальное согласование.
Площадь участка для СТО.
СП 42.13330.2016 регулирует минимальную площадь земли под СТО. В проектной документации указывается количество автомобилей, которые смогут обслуживаться на станции. Один пост предназначается для 200 потенциальных автомобилей. Соответственно, для СТО до 10 постов нужен как минимум 1 гектар земли. От 10 до 15 – 1.5 гектара; от 15 до 25 – 2; от 25 до 45 – 3.5.
Купить земельный участок под автосервис.
Важно определиться с типом владения землёй. Возможно 2 варианта – собственность и аренда. Считается, что покупка более надёжна, чем арендные отношения. С юридической точки зрения это верно лишь частично. Если проведён грамотный градостроительный аудит, проверена юридическая чистота участка и сделка оформлена надлежащим образом, оба варианта безопасны.
Преимущества собственности в том, что местные органы власти или прокуратура не смогут расторгнуть договор. Кроме того, собственник участка при проведении строительных работ и в процессе эксплуатации СТО не обязан получать письменные согласия от 3-х лиц. С арендой всё иначе.
Аренда земельного участка под автосервис.
Условия договора аренды могут предусматривать необходимость в согласовании работ на участке арендодателем. К примеру, арендатор намерен реконструировать здание на участке под СТО. Чтобы получить разрешение, придётся заручиться письменным одобрением лендлорда.
Кроме того, стоит внимательно проверить, нет ли в контракте положений о запрете капитального строительства на землевладении. В нашей практике имеется случай, когда предприниматель не смог построить объект именно по этой причине.
Можно ли на ИЖС построить автосервис.
Собственники частных и садовых домов нередко задаются вопросом, разрешено ли создание СТО на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Планируется, что в дополнение к жилому дому на лицевой границе землевладения появится новое строение, в котором разместится станция техобслуживания.
Без изменения вида разрешённого использования участка построить автосервис законом не разрешается. Сначала необходимо понять, имеется ли ВРИ «Ремонт автомобилей» в перечне допустимых для конкретного землевладения. Если да, то необходимо внести изменения в ЕГРН, ориентируясь на особенности изменения для основных или условно-разрешённых видов.
Если же ВРИ в списке отсутствует, придётся подбирать иной участок под СТО либо вносить изменения в действующие ПЗЗ и Генплан. Это долгий процесс, который не гарантирует успешного завершения.
Некоторые собственники ИЖС организуют автосервис в собственном гараже на участке. Стоит помнить, что это незаконно – гараж на участке предназначен исключительно для собственных нужд. В нём запрещается вести предпринимательскую деятельность.
Автосервис на участке в СНТ.
Распространена и иная ситуация, схожая с описанной выше. Собственник садового участка планирует открыть СТО на своей земле и задаётся вопросом, допускается ли это с точки зрения закона.
Это возможно только после изменения вида разрешенного использования. Как правило, в списке основных ВРИ для садовых территорий отсутствует «Ремонт автомобилей». Придётся установить условный вид при соблюдении нескольких условий:
- он имеется в перечне для территориальной зоны, куда входит участок в СНТ;
- проведены публичные слушания (обсуждения), по результатам которых получено положительное заключение;
- глава муниципалитета подписал постановление о предоставлении разрешения на условный ВРИ.
Это долгая и сложная процедура, которая не даёт 100% гарантии успеха. Возможно и получение отказа.
Мы предостерегаем владельцев участков в СНТ от самовольного строительства автосервисов и иных объектов. Это правонарушение, за которое грозят административные санкции, в том числе штраф и снос постройки за свой счет.
Необходимость санитарно-защитной зоны.
Согласно СанПиН-2.1.1.1200-03, диаметр СЗЗ для СТО с 5 постами и менее составляет 50 метров. Важным условием является отсутствие цеха для малярных и жестяных работ внутри, а также обслуживание только легковых автомобилей. Если количество постов от 5 до 10, то размер санзоны увеличивается до 100 метров, так как это объект 4 класса опасности.
В случае с ремонтом грузовой техники, количество постов не имеет значения, так как СТО является объектом 3 класса опасности. Диаметр – 300 метров.
Экспертиза для строительства СТО.
Экспертиза проекта и инженерных изысканий потребуется, если строящееся здание более 2 этажей либо площадью не менее 1 500 кв. м. Кроме того, заключение экспертизы обязательно при единовременном пребывании на объекте 50 и более человек (устанавливается проектной документацией).
Нюансы проектирования СТО.
Особенности проектных решений в отношении СТО регулируются двумя основополагающими сводами правил:
- СНиП II-93-74;
- СП 364.1311500.2017.
Среди наиболее существенных стоит отметить:
- От главного строения до огнеопасных объектов принимается расстояние (в метрах): АЗС 2-й степени огнестойкости – 4; 3-й степени – 7; подземные резервуары для нефтепродуктов – 4;
- Разделение потоков для легковых и грузовых авто;
- Запрещается совмещение СТО с жилыми домами, предприятиями пищевой промышленности;
- Размещение 1 рампы из расчёта на 100 авто;
- Уклон наклонных межэтажных перекрытий не более 5%;
- Минимальное расстояние между автомобилями внутри – 0.5 метра;
- Высота помещения для хранения транспорта не менее 2 м;
- Разделение СТО на участки (отделения): столярный, окрасочный, моторный, аккумуляторный, жестяницкий;
- В отдельном помещении должны храниться шины, аккумуляторы, смазочные и лакокрасочные материалы, химикаты;
- Если помещение для хранения шин более 25 кв. м, оно должно располагаться у наружной стены.
Порядок получения разрешения на строительство СТО.
Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:
- Заявление;
- Проектная документация;
- Результаты инженерных изысканий;
- Заключение экспертизы (если необходимо);
- Согласования с аэрообъектами;
- ТУ на присоединение к инженерным сетям;
- Иных бумаг.
Срок работы специалиста с бумагами – 5 рабочих дней. По итогу выносится решение о выдаче разрешения или об отказе. В любом случае, разрешается исправить замечания и подать обращение вновь.
