ТЦ является разновидностью объекта торговли. Для его законного возведения потребуется собрать комплект документов и получить разрешение. Процедура отлична от оформления согласования для магазина или рынка – законодательство устанавливает правила для каждого из видов строений.
Согласно градостроительному законодательству, идентифицирующий признак ТЦ – общая площадь от 5 000 кв. м. При меньшем показателе здание следует отнести к магазинам.
Участок под строительство торгового центра.
Кроме экономической целесообразности при выборе земли под размещение ТЦ следует учесть и юридические параметры. При несоблюдении хотя бы одного из них существует риск забрать отказ в выдаче разрешения. Продажа владения и поиск нового занимает долгое время и стоит финансовых усилий, поэтому выбору землевладения стоит уделить максимум внимания.
Землю для строительства торгового центра необходимо проверить по следующим параметрам:
1. ВРИ. Вид разрешённого использования предписывает, какие объекты допускается строить на землевладении. Полный перечень ВРИ закреплён в местных Правилах землепользования и застройки. Для создания ТЦ наименование вида, в соответствии с классификатором, - «объекты торговли».
Если в настоящее время у земли другое назначение, его можно изменить. При нахождении ВРИ в списке основных достаточно обратиться с заявлением в Росреестр. Для условно-разрешённого необходимо сначала обратиться в местную администрацию и получить от неё дополнительное согласование. Успех мероприятия зависит от качества обоснования, прилагаемого к обращению.
2. Размеры. Площадь земельного участка для торгового центра имеет значение. Минимальный показатель зафиксирован в муниципальных градостроительных регламентах (у каждого города они свои), а также СП 42.13330.2016. Разберём сначала ТЦ для малых городов и поселений: при количестве обслуживаемого населения до 1 000 человек нужно 0,1 – 0,2 гектара, от 1 до 3 тысяч – 0,2 – 0,4 Га. Для 3 000 жителей и более размер надела должен равняться или быть более 0,4 – 0,6 Га.
Что касается городов, то площадь варьируется от 0,4 до 1,3 гектара. Всё опять же зависит от количества жителей в близлежайших районах. Точные актуальные параметры можно найти в таблице Г вышеуказанного свода правил.
3. Соблюдение предельных параметров. Кроме размещения непосредственно ТЦ, необходимо также спроектировать парковки, соблюсти процентные показатели по застройке и озеленению. Эти вопросы урегулированы местными градостроительными регламентами и нормами проектирования, которые отличаются в разных городах. К примеру, в Саратове необходимо 1 место на каждые 50 кв. м комплекса. Минимальный процент озеленения, например, 20%, а максимальный % застройки – 60%.
Теперь в качестве примера проведём расчёт. Допустим, ИП приобрёл участок размером 1 гектар. На нём планируется разместить ТЦ размером 0,6 Га. Нужное количество парковочных мест: 6 000/50=120. Каждое место занимает 20 квадратов, следовательно на участке нужно выделить ещё 120*20=2400 м2 под парковку. Под озеленение нужно 10000*20%=2000. В сумме паркинг, зелёные зоны и здание заняли 10 400 метров, что превышает возможности. Соответственно, надо снижать объём ТЦ или искать более просторный участок.
Как купить землю под ТЦ?
Возможно 3 сценария:
- Приобрести недвижимость у другого частного лица;
- Самостоятельно сформировать новое землевладение и оформить право на него через аукцион у муниципалитета;
- Принять участие в торгах в отношении уже созданного муниципального земельного участка.
Первый способ – наиболее простой. Он потребует только градостроительного аудита и юридического сопровождения сделки.
Второй и третий методы связаны с бюрократическими процедурами и отнимут у застройщика ТЦ в среднем от 2 до 6 месяцев. Потребуется:
- обратиться к кадастровому инженеру;
- предварительно согласовать предоставление земли под торговый центр;
- принять участие в аукционе, оплатить лот и оформить право в Росреестре.
На практике скажем, что недвижимость под торговлю является нередким объектом реализации со стороны госорганов. Надо следить за официальными порталами муниципалитетов, а также сайтом «дом.рф».
Аренда земли под ТЦ.
Аренда предполагает прохождение аналогичных процедур, описанных выше. Отличие в типе договора, который будет заключаться по итогу. Это может быть как новый договор аренды, так и соглашение о замене стороны контракта (при продаже своих прав текущим арендатором).
Очевидный плюс аренды стройплощадки перед покупкой – экономия средств. Алгоритм следующий:
- арендовать владение;
- построить ТЦ;
- выкупить его у муниципалитета по сниженной ставке ввиду нахождения там ОКС, принадлежащего застройщику (15% от кадастровой стоимости).
Экспертиза проекта.
В любом случае застройщику необходимо будет получать заключение экспертизы, поскольку любые объекты от 1500 кв. м и с единовременным пребыванием от 50 человек этого требуют (ст. 49 ГрК РФ). Избежать процедуры невозможно.
Санитарно-защитная зона ТЦ.
Ориентируясь на положения СанПиН-2.1.1.1200-03, все ТЦ от 2 000 кв. м относятся к 5 классу опасности. Диаметр санзоны– 50 метров. Если она не выходит за границы по ЕГРН, возможно ограничиться письмом из Роспотребнадзора о допустимости выбросов в границах надела и не устанавливать СЗЗ.
Этапы строительства торговых центров.
Закон разрешает возводить здания поэтапно. В связи с этим нередко ТЦ строятся «очередями». Когда 1-я часть здания введена в эксплуатацию и начинает функционировать, приступают к строительным работам на 2-м блоке и т.д. Главное отразить поэтапное возведение в проекте.
Документы для строительства торгового центра.
В уполномоченный орган застройщик должен обратиться с комплектом бумаг, состоящим из:
- заявления;
- проектной документации и инженерных изысканий;
- заключения экспертизы;
- ГПЗУ;
- ТУ на подключение к ресурсам;
- проекта санитарной зоны;
- согласования с аэродромами.
Срок работы чиновников для выдачи согласования – 5 рабочих дней.
Проектные решения для ТЦ.
Следует учесть особенности, установленные СП 464.1325800.2019:
- Отделение складской и погрузочной зоны от остальных;
- Минимальное количество организаций в ТЦ – 2 (одной из них должен являться магазин, второй – развлекательное учреждение или заведение общественного питания) – п. 7.5 СП;
- Беспрепятственный доступ маломобильных групп граждан во все публичные помещения;
- Обязательно наличие вакуумной системы пылеуборки при площади строения от 6500;
- Эскалаторы нужны при этажности 4 и более (расчёт ширины ступени происходит по приложению Б свода правил);
- Фудкорт и развлекательный блок размещается на верхнем этаже.
