В целях улучшения качества жизни или использования жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах их собственники зачастую прибегают к перепланировке или переустройству своих помещений. Однако не все собственники до производства работ задумываются о необходимости получения разрешения компетентных органов на такие работы.
Перепланировку или переустройство помещения без разрешительной документации следует считать самовольными, за что в законодательстве предусмотрены определенные санкции вплоть до уголовной ответственности, если здание разрушилось в результате таких работ.
Какие виды работ отнесены к перепланировке помещения?
Сперва следует разобраться, что вообще следует считать перепланировкой помещения. Так, к перепланировке относятся работы, связанные с изменением его конфигурации, которые должны найти свое отражение в техническом паспорте помещения (в первую очередь – это снос и возведение новых перегородок).
К переустройству в свою очередь относится перенос коммуникаций. Перепланировка может быть произведена как с одновременным переустройством, так и без него. Иногда перепланировка может быть связана с увеличением площади помещения за счет присоединения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст. 40 ЖК РФ), речь идет, например, о присоединении лоджии к жилому помещению, либо о присоединении части тамбура или лестничного пролета.
Какое наказание ждет лиц, осуществивших самовольную перепланировку?
Самовольной считают ту перепланировку, которая сделана без разрешения компетентных органов, а также не в соответствии с проектом перепланировки, который предъявлялся для согласования планируемой перепланировки.
Так, в первую очередь, лицо, которое самовольно произвело работы по перепланировке или переустройству помещения в многоквартирном доме, обязано привести помещение в первоначальное состояние. Такая обязанность наступит вследствие обращения в суд органа государственной власти, наделенного полномочиями по согласованию перепланировки, либо по иску любого заинтересованного лица из числа соседей, а также управляющей организации.
Во - вторых, недобросовестный собственник может быть подвергнут административному наказанию в соответствие с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа в сумме до 2500 рублей. Вместе с тем, законодателем уже запланировано увеличение штрафа до 50 000 рублей.
В – третьих, в случае, когда собственник не приводит помещение в первоначальное состояние, то суд может принять решение о продаже такого помещения на торгах, с выплатой вырученной суммы за вычетом расходов по приведению помещения в первоначальное состояние. Продажа помещения – это крайняя мера, на которую идет суд, т.к. в этом случае должны быть доказаны факты возникновения угрозы жизни и здоровью окружающих.
Если перепланировка сделана нанимателем помещения, то обязанность по приведению в надлежащее состояние ляжет на его собственника, который в свою очередь будет иметь право взыскания убытков с нанимателя, а также расторжения договора социального найма с последующим выселением семьи нанимателя.
Одним из неприятных правовых последствий перепланировки является затрудненность совершения сделки с таким помещением, т.к. малозначительная перепланировка изменяет площадь помещения в ту или иную сторону, а самовольность выполненных работ влечет за собой невозможность изменить правоустанавливающие документы, в которых отражаются сведения ЕГРН, в части площади и конфигурации. Что сделает сделку малопривлекательной для покупателя¸ а также может повлечь за собой отказ в государственной регистрации перехода права собственности на помещение.
Что делать, если перепланировка уже выполнена?
Необходимо отметить, что самовольная перепланировка помещения во всяком случае требует узаконивания. Рано или поздно каждый собственник, произведший работы, отнесенные к перепланировке, сталкивается с такой необходимостью, поскольку не исключена необходимость продажи или залога помещения, либо проверка со стороны управляющей организации или жилищной инспекции.
В случае если Вы оказались в такой ситуации, когда самовольная перепланировка уже сделана, у Вас есть два выходы: вернуть все в первоначальное состояние, либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном виде.
До судебного процесса следует заказать в Бюро технической инвентаризации новый технический паспорт помещения, в котором будут видны внесенные изменения.
Судебный процесс будет состоять из нескольких этапов. Первоначально следует направить в суд исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном/переустроенном виде.
Какие документы необходимо прикладывать к иску о сохранении помещения в перепланированном/переустроенном виде?
К иску необходимо приложить:
- квитанция об уплате государственной пошлины (сумма зависит от того, кем является собственник помещения, а также в каком суде рассматривается дело);
- старый и новый технические паспорта, подготовленные бюро технической инвентаризации. Данная техническая документация позволит суду понять какие именно изменения были Вами произведены;
- правоустанавливающие документы на имущество;
- доказательства того, что помещение не нарушает действующих обязательных нормативов, а также безопасность и целесообразность выполненных работ.
Полагаем, что этапе сбора документов необходима помощь юристов, которые знают точно, как доказывать те или иные факты и приведут необходимое нормативное обоснование своей позиции, а также подготовят документы в таком виде, который позволит добиться положительного результата.
В суде также придется доказать, что внесенные изменения не нарушают строительных, технических, противопожарных, санитарных и иных норм, не снижают срок эксплуатации здания, не угрожают жизни и здоровью третьих лиц.
В таком случае не обойтись без судебной экспертизы, которая стоит немалых денег. В этом случае эксперт по заданию суда выйдет в помещение, где и проверит соответствует ли оно всем нормативам.
Выбор экспертного учреждения, а также круга вопрос, которые необходимо поставить перед экспертом является одним из важнейших элементов, определяющих исход дела.
В случае если Вы все сделали правильно и суд удовлетворил Ваши требования , то заключительным этапом является получение решения суда, вступившего в законную силу, которое в дальнейшем будет включено в технический план жилого помещения, который разрабатывается кадастровым инженером, и передано в Многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг с заявлением на государственную регистрацию прав. После чего Вы получите выписку из ЕГРН на перепланированное помещение с текущей конфигурацией и реальной площадью.
Когда потребуется согласие соседей на перепланировку?
Выше мы упоминали, что в ряде случаев на перепланировку требуется согласие соседей, речь идет о случаях, когда уменьшается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Речь идет о присоединении лоджий, тамбуров, частичном разборе фасада здания, присоединении лестничных маршей и так далее.
В этом случае согласие должно быть получено от всех собственников помещений в многоквартирном доме и оформлено протоколом общего собрания собственников помещений. Иных способов, таких, как сбор подписей, сбор заявлений – быть не может. Единственное мероприятие, которое позволяет получить волеизъявление собственников – их голосование на общем собрании.
Если Вы самовольно присоединили общее имущество, то такой протокол со всеми приложениями, перечень которых установлен приказом от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», должен быть представлен в суд. Отсутствие надлежащим образом оформленных документов является основанием для отказа в иске, поскольку отсутствовало согласие всех собственников помещений.
Оформить перепланировку всегда проще в административном порядке, такая процедура значительно быстрее и дешевле судебной, при ее осуществлении нет риска штрафов, жалоб соседей, судебных исков, а также вероятных нарушений при производстве работ. В этом Вам могут помочь грамотные юристы юридической компании «Содействие», но если работы уже выполнены, то отчаиваться не следует, наши юристы могут решить и эту проблему.
