Оформление земли

Земельное законодательство является одной из наиболее комплексных сфер российского права. Решение вопросов по земле тесно связано с областями градостроительства, надзорной деятельности, кадастрового учёта и регистрации прав.
Отношения регулируются не только Земельным кодексом РФ, но и более специализированными законами. Главные из них:

• О регистрации недвижимости № 218;
• Об обороте земель сельскохозяйственного назначения № 101;
• Градостроительный кодекс.

Юрист по земле.

Обращение к земельному юристу требуется как при возникновении спорной или конфликтной ситуации, так и при простом оформлении документов в административном порядке.
По опыту наших специалистов, помощь по земле нужна в следующих случаях:

• Проверка перед проведением сделки (покупка, продажа, сдача в аренду);
• Получение участка от государства;
• Оформление права собственности или аренды;
• Споры по взысканию арендных и иных платежей;
• Подготовка земли к строительству объекта на ней;
• Смена вида разрешённого использования или категории;
• Проведение межевания и перераспределения;
• Объединение, раздел или выдел землевладений;
• Установление сервитута для прохода и проезда;
• Определение порядка пользования между сособственниками или соарендаторами.

Вышеуказанный перечень – это лишь наиболее распространённые ситуации. Мы оказываем услуги, связанные с более редкими случаями. К примеру, освобождением незаконно занятого землевладения или изменением его формы (конфигурации) для более удобного использования.

Консультация земельного юриста.

Консультация является первым опытом взаимодействия клиента и юриста. От её качества и скорости зависит успех разрешения дела. Именно поэтому у нас выработан алгоритм по консультированию доверителей в сфере земельных вопросов:

1. Гражданин или организация обращаются в «Содействие» в любой удобной им форме и сообщает краткую суть вопроса;
2. Мы запрашиваем перечень документов, которые помогут сделать вывод о возможности успеха и выработать порядок действий;
3. Будущий доверитель и специалист обсуждают ключевые моменты по делу – получится ли решить проблему, каковы сроки и возможные риски;
4. При согласии на продолжении сотрудничества – мы направляем официальное коммерческое предложение, где отражены стадии работы, стоимость услуг и объём дополнительных расходов (например, на разработку межевого плана и оплату госпошлин);
5. Мы подписываем договор об оказании юридических услуг.

Чтобы подготовиться к консультации, рекомендуем заранее знать адрес и кадастровый номер, подготовить выписку из ЕГРН и иные важные бумаги. К примеру, межевой план или старые акты о выделении земли.
Консультации земельного юриста бесплатные. Мы нацелены на сотрудничество, поэтому до заключения договора предоставляем все сведения о расходах клиента, желаемой стратегии действий и сроках. В особо сложных случаях консультация платная. Как правило, это нетипичные ситуации, которые требуют погружения в большой объём документов. 

Хороший земельный юрист – признаки.

При выборе специалиста стоит обращать внимание на ряд ключевых признаков, которые положительно характеризуют юриста с профессиональной стороны:

• Наравне с земельной сферой хорошо разбирается в градостроительном законодательстве;
• Работает только со свежими документами (особенно это касается информации из ЕГРН, которая в любой момент может устареть);
• Предоставляет алгоритм достижения результата на начальном этапе и простыми словами объясняет его доверителю;
• До начала работы даёт уверенный ответ обо всех предстоящих расходах, в том числе возможных. Поскольку большинство манипуляций с землёй связаны с учётом и регистрацией права, придётся обращаться к кадастровым инженерам за разработкой проектов межевания или планировки территории, межевых планов и различных схем.

Также мы рекомендуем обращать внимание на специализацию. Редко прийти к результату сможет юрист общей направленности, без чёткого вектора развития в земельной сфере.

Земельный адвокат.

В целом, опыт и профессионализм участника юридического рынка являются более важным фактором, нежели его статус. Поэтому большинство вопросов возможно решить как юристам, так и адвокатам. Однако адвокатские услуги стоят на порядок дороже. И на это есть логичные причины.
В чём разница земельного юриста и адвоката? Только адвокат может представлять интересы клиента по уголовным делам, связанных с землёй.
Далее мы приведём основные составы преступлений, объектом которых выступает земля:

Статья УК	Состав	Кто привлекается
170	Регистрация незаконных сделок; Занижение кадастровой стоимости земли; Искажение сведений в ЕГРН.	Должностные лица органов власти и муниципалитетов, Росреестра и Госкадастроценки.
246, 258	Причинение вреда земле при производстве работ	Все землепользователи независимо от статуса
167	Умышленное уничтожение земляного покрова как материального объекта	Арендаторы, собственники и иные 3 лица
260	Повреждение лесных насаждений	Физические и юридические лица
159, 160	Мошенничество или растрата, где объектом выступает участок	Чиновники, граждане и компании

Разрешение земельных споров.

Между соседями или землепользователем и государством (муниципалитетом) могут возникнуть спорные ситуации. Разрешение части из них возможно в административном порядке, то есть без обращения в суд. Однако большая доля споров прекращается именно в судебной плоскости.
Юридическая компания «Содействие» помогает разрешить все виды конфликтных ситуаций, включая:

• Наложение границ;
• Установку соседом забора на владении клиента;
• Исправление некорректной информации в едином реестре недвижимости (о площади, правообладателях, адресе, обременениях, координатах поворотных точек, кадастровом номере, вхождении в ЗОУИТ);
• Обжалование отказов государственных органов в перераспределении, предоставлении земли, выкупе, утверждении схемы расположения, изменении ВРИ и т.п.;
• Взыскание арендных платежей и платы за потреблённые услуги (например, водоснабжение);
• Неправомерное расторжение арендных договоров;
• Регистрацию ранее учтённого права в Росреестре;
• Установление порядка пользования между несколькими правообладателями;
• Самовольное занятие;
• Снижение кадастровой стоимости земли.

Сопровождение сделок с землёй.

Юрист нужен и для сопровождения сделок с участками:

• купли-продажи;
• сдачи в аренду;
• оформлении наследства и т.п.

Сдача документов в МФЦ или регистрирующее ведомство – это лишь часть работы. Наиболее важные моменты связаны с проверкой юридического статуса самого участка и его текущего правообладателя. 
Правовед при покупке или продаже исследует:

• является ли продавец или арендатор дееспособным;
• не признан ли он банкротом и имеет ли право распоряжаться имуществом;
• что можно строить;
• каков текущий вид использования и на какой его можно поменять;
• входит ли землевладение в особые зоны использования территории, в том числе охраны источников питьевого водоснабжения и опасных предприятий;
• располагается ли земля в приаэродромной территории и в какой конфигурации там разрешено строительство;
• планируется ли в перспективе изъятие для муниципальных или государственных нужд;
• в каких зонах находится недвижимость согласно генеральному плану и правилам землепользования населённого пункта.

Приведённые вопросы являются основными. Во время проверки составляется комплексный отчёт, где будут отражены даже самые незначительные риски.

Риски покупки земли.

Завершённая сделка может принести не только радость от использования земли, но и возможные проблемы. Они возникают, если должным образом не подойти к проверке, о чём мы говорили в пункте выше. 
Ключевые риски покупки и аренды в целом схожи. Наши юристы разделяют их на 3 категории:

1. Невозможность зарегистрировать право в Росреестре;
2. Риск лишиться недвижимости в будущем вследствие судебного спора;
3. Участок не приспособлен для строительства планируемого объекта ввиду параметров и особых ограничений.

Далее мы раскроем эти моменты более подробно. Первые 2 пункта  связаны с:

• недееспособностью другой стороны договора или её банкротством;
• отсутствием зарегистрированного права в текущий момент (арендатор или продавец, иными словами, не являются правообладатели);
• нарушением интересов супругов при разводе и разделе недвижимости;
• некорректным вступлением в наследство в прошлом.

Что касается ограничений в использовании, есть вероятность, что новый собственник столкнётся с невозможностью строить что-либо или запретом на возведение зданий определённой конфигурации из-за:

• вхождения в ЗОУИТ;
• нахождения в приаэродромной территории;
• действий градостроительных регламентов местных ПЗЗ;
• изъятием вследствие реализации мероприятий по исполнению генплана;
• нахождения рядом памятника архитектуры;
• слишком маленькой или наоборот большой площади земли, не соответствующей регламентам;
• расположения части владения за «красными линиями»;
• невозможности разместить на маленьком участке достаточное количество парковочных мест или зелени.

Список, который мы составили выше, ещё раз доказывает неразрывную связь земельного и градостроительного законодательств.

Оформление земли.

Чтобы стать собственником или арендатором, необходимо соблюсти установленные процедуры и внести информацию об этом в ЕГРН. С приобретением уже сформированной земли у частного лица всё просто – договор является основанием для права собственности или аренды.
Что касается оформления земли у государства, всё гораздо сложнее. Порядок действий зависит от ответов на вопросы:

• нужно ли формировать участок или он уже создан;
• для каких целей планируется его использовать;
• требуется ли участие в аукционе или земля предоставляется без торгов.

Наиболее сложный сценарий выглядит так. Сначала формируется схема расположения и направляется в уполномоченный орган. После её утверждения происходит учёт в Росреестре. Гражданин или организация заявляют о желании участвовать в аукционе на выкуп или приобретение аренды, после чего в установленный день с другими претендентами участвуют в мероприятии. При победе в торгах происходит подписание договора и его регистрация в Федеральной службе.
Задача юриста по оформлению земли найти максимально простой алгоритм получения земли, при этом сэкономив время и средства клиента. Хотим поделиться небольшим лайфхаком: сразу брать землю в собственность у государства невыгодно. Разумно сначала оформить аренду, затем построить объект и выкупить владение за 3-15% от кадастровой стоимости.

Сколько стоит оформление земли.

Цена оформления зависит от выбранной стратегии. Объём расходов землепользователя складывается из:

• стоимости подготовки вспомогательных документов;
• оплаты государственной пошлины;
• перечисления выкупа или арендных платежей;
• вознаграждения представителя.

Разберём каждый нюанс отдельно. Среди документов, которые необходимо подготовить при оформлении земли, возможны:

• межевой план;
• проект межевания или планировки;
• выписка из ЕГРН.

Размер государственной пошлины при обращении в Росреестр для юридических лиц составляет всегда 22 000 рублей. Для граждан по общему правилу – 2 000 руб. Исключением является регистрация или кадастровый учёт участков под ИЖС, садоводство и огородничество для физических лиц. Госпошлина для такой недвижимости 350 рублей. Предусмотрены льготы. Для некоторых категорий граждан необходимость в уплате пошлины отсутствует.
Не стоит забывать о цене договора. При купле-продаже это единоразовый платёж в адрес продавца, при аренде – периодические платежи в соответствии с контрактом (раз в месяц, квартал или год). При выкупе арендованной земли у государства выплачивается 1 платёж в размере от 3 до 15% от кадастра. Если она завышена, то разумно предварительно её снизить.
Стоимость услуг представителя по земле зависит от сложности дела и объёма работы. Одна из наиболее доступных и популярных услуг «Содействия» – комплексная проверка перед покупкой. В результате доверитель получает отчёт, отражающий все риски и анализ ситуации.

Правовые проблемы земель.

Несмотря на подробное регулирование административных процессов в законе, остаётся немало моментов, по которым теория и практика различаются. Наши специалисты составили список правовых проблем в сфере земельных отношений, с которыми они сталкивались:

• Отсутствие информации о многих зонах с особыми условиями территории в ЕГРН;
• Нет единого реестра лиц, лишённых дееспособности;
• Невыполнение многими аэродромами обязанности по установлению приаэродромной территории;
• Непрозрачная система борьбы при проведении торгов;
• Отсутствие единого механизма предоставления земли льготникам на федеральном уровне.