Перекраска территориальных зон или изменение градостроительных регламентов в ПЗЗ позволяет значительно улучшить условия застройки. ГрК РФ предусмотрена возможность вносить изменения в ПЗЗ как гражданам, так и юридическим лицам. Поэтому у каждого землевладельца есть право лоббировать свои интересы в сфере застройки.
Из чего состоят Правила землепользования и застройки?
ПЗЗ состоят из описательной части (текста) и картографического материала. В текстовой части отражаются:
- порядок применения ПЗЗ и внесения изменений;
- градостроительные регламенты.
В графическом материале представлена карта градостроительного зонирования с указанием территориальных зон. Также могут быть иные карты, однако это опционально.
Виды и назначение территориальных зон.
Законодатель определяет следующие виды территориальных зон:
- жилые;
- общественные;
- производственные;
- транспортные;
- инженерной инфраструктуры;
- сельскохозяйственные;
- рекреации (леса, парки, пляжи);
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения (к примеру, кладбища).
Назначение территориальных зон заложено в их названии. Соответственно жилые зоны предусматриваю под собой размещение жилья, общественно-деловые – коммерческую застройку, производственные – объекты промышленности и т.п.
Вместе с тем, одни и те же виды использования, в соответствии с которыми используются участки, представлены в разных зонах. К примеру, ВРИ «Магазины» может быть как в жилой территориальной зоне, так и в СХ-2 для садоводства.
Это обусловлено тем, что для нормального функционирования застройки необходимы не только жилые дома, но и соответствующая инфраструктура: магазины, офисы, банки, почта, бытовое обслуживание населения (ремонт обуви, прачечные), автостоянки, гаражи.
По такому принципу устанавливаются виды использования для каждой территориальной зоны.
Многие застройщики неправильно изучают ПЗЗ и при поиске ответа на вопрос, можно ли построить определенный объект, руководствуются только названием территориальных зон. К примеру, если зона жилой застройки, то можно строить любые дома. Однако правильно смотреть в градостроительный регламент, который устанавливается для каждой зоны индивидуально. Там перечислены ВРИ для конкретной зоны.
Что включает в себя градостроительный регламент ПЗЗ?
Градрегламент каждой из территориальных зон предусматривает:
- перечень видов разрешенного использования земли (основные, вспомогательные и условные);
- предельные размеры участков (то есть минимум и максимум, который можно оформить под конкретный вид использования);
- параметры разрешенного строительства (этажность, отступы от границ, красных линий, процент застройки, процент зеленых насаждений и другие показатели).
Кроме того, градостроительный регламент закрепляет ограничения для использования земли. Например, для рекреационных зон запрещается строительство любых капитальных объектов.
Если по градостроительному регламенту что-то запрещается, то единственный вариант обойти запрет – это внести изменения в текстовую часть ПЗЗ. К примеру, добавить нужный ВРИ в территориальную зону или увеличить предельные параметры застройки.
Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ?
Изменение ПЗЗ необходимо, когда параметры застройки неудобны для освоения участка или запрещают строительство полностью.
К примеру, ИП приобрёл земельный участок и намерен построить на нём магазин. Однако вид разрешенного использования «Магазины» отсутствует в территориальной зоне, к которой отнесен участок.
В данном случае существует 2 варианта:
- изменить территориальную зону;
- изменить градостроительный регламент, а именно включить в него необходимый ВРИ.
Какой путь выбрать – покажет градостроительный аудит, проведённый юристом.
Вариативность, при которой параметры застройки могут не устраивать застройщика, огромна. Но повторимся, каждый отдельный случай рассматривается индивидуально. И оценить перспективу изменения ПЗЗ можно только после экспертного анализа.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ.
Процедура сложная и трудоемкая. Градостроительный кодекс РФ разрешает вносить предложения по изменению ПЗЗ гражданам и юридическим лицам. Такие предложения должны быть направлены в уполномоченный орган местного самоуправления – чаще всего в администрацию.
Затем специальный коллегиальный орган, комиссия по вопросам землепользования, рассматривает такое предложение. Комиссия состоит из специалистов в области градостроительства.
Вопрос выносится на публичные слушания (очно) или на общественные обсуждения (заочно). В ходе них заинтересованные лица вправе высказаться по сути предложенных изменений: согласиться с ними либо выразить несогласие. Это ключевой этап: в ходе него необходимо оперативно отвечать на предложения и лоббировать свои интересы, подкрепляя аргументы законом и профильными нормами.
По результату рассмотрения готовится положительное или отрицательное заключение, которое будет направлено главе местной администрации. Он также будет изучать документы в течение 1 месяца и примет окончательное решение.
Как видно, решение по предложенным изменениям принимается коллегиально, в том числе учитывается мнение общественности. В связи с этим, необходимо обосновать предложенную инициативу. Юристы готовят материалы по обоснованию необходимости внесения изменений с максимальной проработкой всех деталей. Такой подход и существенный опыт работы дает клиентам высокий процент успеха.
Срок внесения изменений в ПЗЗ.
Внесение изменений в Правила займет около 5 месяцев, поэтому придется запастись терпением и подождать. В виду сложности, а также строгой регламентированной процедуры, сократить этот срок не удастся.
При этом пятимесячный период - это только официальный срок. На подготовку качественного пакета документов уйдет дополнительно около 30 дней.
Стоимость внесения изменений в ПЗЗ.
Стоимость работы определяется индивидуально и зависит от:
- текущей градостроительной обстановки;
- целей доверителя;
- характеристик участка, его площади и ВРИ;
- расположения.
Наша практика включает в себя разные ситуации. Одни дела типовые – к примеру, перекраска жилой зоны под автосервис или магазин. Другие случаи затрагивают более серьёзные объекты, поэтому трудозатраты юриста выше. Например, размещение завода на сельскохозяйственной территории либо складов вблизи жилой застройки.
Точная стоимость определяется после изучения документов и анализа перспектив внесения изменений в ПЗЗ.
