Объединение является распространённой процедурой при изменении конфигурации земли как объекта недвижимости. Под объединением в самом простом виде понимается ликвидация двух и более земельных наделов и создание на их месте одного нового.
Набор действий, который потребуется для грамотного объединения, различается в зависимости от нескольких факторов:
- в чьей собственности они находятся (частной или муниципальной);
- площади;
- террзоны и категории;
- необходимости разработки проекта межевания территории.
Зачем нужно объединение участков.
В большинстве случаев объединить наделы требуется для дальнейшего строительства. Если ранее разрешалось возводить большое здание сразу на нескольких участках, то в соответствии с современным законодательством действует принцип «1 строение – 1 участок».
В нашей практике мы нередко помогаем застройщикам при объединении выбрать именно такие параметры единого землевладения, которые удовлетворяют сразу нескольким важным аспектам:
- местным и региональным нормам градостроительного проектирования;
- специализированным сводам правил;
- градостроительным регламентам для конкретной территориальной зоны в населённом пункте.
Объединение земельных участков в муниципальной собственности.
Если говорить об объединении земли, которая находится в муниципальном или государственном владении, процедура гораздо более сложная, нежели манипуляции с частной землёй.
В первую очередь, это обусловлено необходимостью в согласовании схемы или проекта межевания территории (в зависимости от специфики ситуации). И только следующим шагом, после утверждения схемы (или ПМТ), будет подготовка межевого плана и регистрация в Росреестре.
Во-вторых, при разработке проекта межевания или изменений в него объём финансовых и временных затрат землепользователя серьёзно возрастает.
Объединение земельных участков в частной собственности.
Если собственник смежных наделов един, существует возможность объединить их в один большой надел с оформлением единоличной собственности. В данном случае потребуется решение правообладателя об объединении и разработка межевого плана у кадастрового инженера. Если же собственники различные, то новый объект недвижимости будет в их общем владении.
Наиболее сложным моментом выступает анализ требований градостроительного законодательства – иными словами, возможно ли будет возвести желаемое здание или использовать землю в новой конфигурации, не нарушив действующих норм. Одно из таких требований – это предельные размеры, они устанавливаются для каждой территориальной зоны. Если неправильно определить показатели, то на этапе получения разрешения на строительство могут возникнуть проблемы.
Объединение каких земельных участков не допускается.
Перед запуском правовой процедуры стоит проверить факторы, которые могут помешать успешному результату. В частности, возможно допустить следующие распространённые ошибки:
- Нахождение в разных террзонах;
- Принадлежность к разным категориям земель;
- Пересечение границ населенного пункта;
- Не соблюдены нормы о предельных параметрах по ПЗЗ;
- Наличие права безвозмездного пользования или пожизненного наследуемого владения.
