Образование земельных участков является правовой процедурой по согласованию конфигурации земли и внесению сведений в ЕГРН. Это собирательное понятие для целого ряда процедур: как создания надела с нуля, так и перераспределения, раздела, выдела или объединения.
Правовой основной при данных юридических процедурах является статья 11.2 ЗК РФ. Однако, если речь идёт об искусственно созданных участках, то надо следовать положениям соответствующего ФЗ, а не кодекса.
Цели образования участков.
Создать участок как объект недвижимости может потребоваться в разных случаях. Разумно разделить их на две большие категории:
- Земля до этого никогда не оформлялась. Иными словами, участка ранее официально не существовало, и требуется согласование размещения абсолютно нового объекта.
- Планируется изменить параметры существующего объекта: например, разделить на 2 самостоятельных или объединить с частью земли соседа.
Образование участка для строительства.
Потребность в корректировке конфигурации земли может также возникнуть при строительстве зданий на смежных наделах, когда нормы градостроительного проектирования не позволяют разместить участок в существующих границах. И в каждом населенном пункте приняты свои нормы (как на местном, так и на региональном уровне).
В связи с этим определять будущие параметры следует исходя из возможности размещения:
- Конкретного типа жилого, коммерческого или производственного строения;
- Парковочных мест;
- Озеленения;
- Отступов от объекта строительства (стен) до границ (забора).
Кроме того, важно проверить, не будут ли пределы участка пересекать существующие территориальные зоны по ПЗЗ, а также границы города (или иного населенного пункта). Эти моменты автоматически приведут к отказу со стороны уполномоченного органа или Росреестра.
Работы по образованию земельных участков.
Предусмотрено два пути создания наделов: через утверждение схемы или проекта межевания территории. Оба документа разрабатываются кадастровым инженером. Во втором случае процедура согласования займёт гораздо больше времени, к тому же добиться положительного результата немного сложнее.
После согласования требуется осуществить кадастровый учёт, однако схема или ПМТ для этого уже не подойдёт. Необходима разработка межевого плана, который является документом-основанием для добавления в единый реестр недвижимости (ЕГРН) информации об участке.