Раздел земельного участка

Раздел земельного участка является одной из наиболее распространённых процедур при изменении конфигурации земли. Под ним понимается деление одного участка на несколько – единый объект недвижимости перестаёт существовать, а вместо него в едином реестре появляется два и более меньшей площади.
Действия юриста при земле в собственности и в аренде будут различными. В первую очередь, это связано с требованием о согласовании любых манипуляций с участками, если их владельцем является государство или муниципалитет.

Когда требуется раздел земельного участка?

Необходимость в проведении кадастровых работ обусловлено практической пользой и удобством в использовании. Наиболее распространённые причины:

• разделить долевую собственность;
• желание построить объекты различного назначения (к примеру, магазин и склад). Создание нескольких самостоятельных наделов позволит у каждого изменить вид разрешённого использования, тем самым открыв возможности для возведения ОКС.
• намерение снизить арендные и налоговые платежи (например, часть участка имеет плохой рельеф, болотистую местность или там располагаются охранные зоны коммуникаций. Отделение неиспользуемой части позволит снизить регулярные расходы. 

Раздел и выдел - разница.

Зачастую понятия «раздел» и «выдел» считают синонимичными. Но это не так. Главное юридическое различие заключается в том, что при выделе исходный участок сохраняется и существует в уменьшенной площади – из него выделяется только часть, а оставшаяся земля продолжает являться объектом недвижимости. Раздел же предполагает прекращение существования исходной недвижимости и её снятие с кадастрового учёта.
Другой момент: если надел находится в общей долевой собственности, то нужно делать именно выдел. В результате этого каждое лицо обретёт индивидуальное право на вновь образованное владение.

Раздел земельного участка в собственности.

Разберем сначала наиболее простую ситуацию: требуется разделить большой участок, находящийся в собственности, на несколько объектов меньшей площади. Это более простая процедура по сравнению с разделением муниципальной земли.
Потребуется составить соглашение, где будут детально прописаны размеры наделов. Все собственники (если их более 1) подписывают соглашение. 
Затем кадастровый инженер составляет межевой план. В состав документа добавляется образ соглашения между правообладателями. Его направляют в Росреестр для учёта и регистрации прав. Результатом работы будут несколько вновь образованных участков, на каждый из которых нужно будет забрать выписку из ЕГРН.
Основная юридическая сложность заключается в том, чтобы выбрать правильные параметры для новых участков. Они должны полностью соответствовать:

• градостроительным регламентам для конкретной зоны (соблюдение минимальной и максимальной площади, отступов от здания до лицевой и боковых границ);
• нормам градостроительного проектирования в муниципальном образовании в зависимости от типа размещаемого здания (в качестве образца можно привести минимальный размер участка для АЗС – 2000 кв. м на каждые 3-5 колонок).

Самостоятельно сделать анализ возможно, однако потребуется объёмная работа с Правилами землепользования и застройки и узкоспециализированными Сводами правил.

Раздел муниципального земельного участка.

В случае с землёй государства или муниципалитета придётся провести анализ, указанный в блоке выше, а также разработать и утвердить схему расположения. После получения постановления подготовить межевой план и произвести кадастровый учёт и регистрацию прав. Стоит отметить, что также придётся внести изменения в существующие договоры аренды, так как автоматически они не меняются.
Данный набор действий требует больших финансовых и временных вложений. При нарушении норм законодательства может последовать отказ, который возможно обжаловать в судебном порядке.