Для большинства право на участок автоматически ассоциируется с собственностью. Если на земле построен дом, магазин или склад, предполагается, что и сам участок принадлежит владельцу здания.
На практике же весомая доля земли используется на основании аренды. Иногда это единственный доступный способ получить участок, реализовать строительный проект, а затем оформить собственность. Аренда также позволяет не выплачивать всю цену участка единовременно, а вносить регулярные платежи в течение действия договора.
При этом оформление государственной земли в аренду нельзя свести к подаче заявления. Необходимо проверить участок, выбрать основание, при необходимости сформировать объект и участвовать в торгах. Практический порядок работы заметно отличаются в разных городах даже в пределах одного региона. Поэтому значение имеет не только знание закона, но и понимание практики конкретной администрации или ТУ Росимущества.
Какие подводные камни при оформлении аренды?
Главное заблуждение в том, что арендованный участок можно использовать так же свободно, как в собственности. На самом деле договор аренды заключается для определённой цели, а арендатор ограничен видом использования участка и условиями соглашения.
Если земля предоставлена для строительства магазина, нельзя самостоятельно построить на ней автосервис или АЗС. Изменение назначения требует участия арендодателя, а для договоров, заключённых по результатам аукциона, изменение вида использования запрещено.
Второй риск. Если земля предоставлена для строительства, недостаточно просто заключить договор и вносить арендную плату. Неиспользование участка для строительства в течение 3 лет может стать основанием для прекращения аренды, если договором не предусмотрен более длительный срок. При этом необходимо учитывать обязанности и сроки, закреплённые в конкретном договоре.
Наконец, право аренды напрямую зависит от надлежащего исполнения финансовых обязательств. При просрочке арендодатель вправе взыскать задолженность, предусмотренную договором неустойку, штраф, а также судебные расходы. Если арендная плата не вносится более 2 или 3 раз подряд после наступления установленного срока, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора. Поэтому размер платежей, порядок повышения арендной платы и ответственность за просрочку необходимо внимательно проверять до подписания документов.
Список документов для оформления земли.
Перечень документов зависит от того, оформляется ли аренда впервые или заявитель приобретает права по уже действующему договору.
Если участок уже находится в аренде, оформляется передача прав и обязанностей от прежнего арендатора новому. Для этого обычно потребуются:
- действующий договор аренды;
- заранее подготовленное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды;
- согласие арендодателя либо подтверждение его уведомления — в зависимости от срока, условий и основания заключения договора;
- паспорта (для физических лиц) либо уставы организаций (для юридических лиц);
- доверенности представителей (при необходимости).
Если же участок оформляется в аренду впервые, состав документов зависит от того, сформирован ли он и поставлен ли на кадастровый учёт. Для несформированного участка сначала разрабатывается и согласовывается схема его расположения либо в предусмотренных законом случаях подготавливается проект межевания территории или в него вносятся изменения. Затем выполняются подготавливается межевой план и участок ставится на кадастровый учёт.
После образования участка в уполномоченный орган подаются заявление по установленной форме и документы заявителя к нему. При оформлении земли без торгов необходимо приложить документы, подтверждающие соответствующее основание. Если участок предоставляется через аукцион, подаются заявка на участие в торгах и документы, предусмотренные извещением о проведении аукциона.
Куда обращаться, чтобы оформить аренду?
Место подачи документов зависит от статуса земли и органа, уполномоченного ею распоряжаться.
Если участок находится в муниципальной собственности, заявление подаётся в местную администрацию — например, в комитет по управлению имуществом, земельное управление или иное профильное подразделение.
Для аренды земли, принадлежащей субъекту или России, необходимо обращаться в соответствующее территориальное управление Росимущества.
Поэтому до подготовки заявления необходимо определить форму собственности на землю и конкретный орган, который ей занимается. От этого зависит не только место обращения, но и форма заявления и применяемый административный регламент.
Срок оформления аренды на землю.
Единого срока не существует. Он зависит от того:
- сформирован ли участок;
- требуется ли проведение кадастровых работ;
- предоставляется земля на аукционе или без торгов.
Ниже указаны основные нормативные сроки (в календарных днях):
- Предварительное согласование схемы — до 30 дней. В этот срок администрация или Росимущество проверяет заявление, рассматривает схему и принимает решение о предварительном согласовании либо об отказе. Стоит учесть, что сама схема разрабатывается от 2 до 5 дней (на практике).
- Постановка участка на кадастровый учёт — 5 рабочих дней, если документы поступили непосредственно в Росреестр, и 7 рабочих дней, если они поданы через МФЦ. Для учёта предварительно разрабатывается межевой план – это ещё 2-5 дней.
- Предоставление сформированного участка без аукциона — до 30 дней. В течение этого срока рассматривается заявление и заявителю направляется подписанный проект договора аренды либо мотивированный отказ.
- При оформлении участка через аукцион решение о его проведении принимается до 30 дней. Извещение о торгах должно быть размещено не позднее 3 месяцев после принятия решения и не менее чем за 10 рабочих дней до даты аукциона. Рассмотрение заявок занимает до 3 дней.
- После аукциона проект договора направляется победителю в течение 5 дней. Победителю необходимо подписать и вернуть полученный договор в течение 10 рабочих дней.
- Государственная регистрация аренды — до 7-9 рабочих дней.
Таким образом, аренду уже сформированного участка без торгов можно оформить примерно за 1-1.5 месяца. Если землю необходимо образовать или получить через аукцион, процедура обычно занимает 2-3 несколько месяцев.
Стоимость оформления земли.
Стоимость юридических услуг рассчитывается индивидуально и зависит от количества и сложности этапов: проверки участка, его образования, кадастрового учёта, участия в аукционе или оформления аренды без торгов. После анализа ситуации мы направляем коммерческое предложение, в котором указываем состав работ, сроки и стоимость каждого этапа.
Отдельно фиксируем дополнительные расходы, включая подготовку схемы расположения участка, межевого плана, разработку или изменение проекта межевания и государственные пошлины. Все расходы обсуждаются до начала работы, чтобы было точное понимание общего бюджета оформления земли в аренду.
Результат услуги.
Подписание договора аренды – это не финальный этап.
Итогом услуги становится внесение в ЕГРН записи об аренде и получение выписки, в которой указаны арендатор, реквизиты договора и срок аренды.
Электронная выписка, подписанная электронной подписью регистратора, имеет такую же юридическую силу, как и документ на бумажном носителе.
