Юридическая проверка земельного участка

Проверка земельного участка перед покупкой – это процедура изучения правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРН, информации из аналитических баз государственных органов и служб на вопрос наличия фактов, которые могли бы повлиять в негативном ключе на переход права собственности в Росреестре и пользование им.

Как правильно купить земельный участок для строительства?

Сегодняшние цены на рынке недвижимости заставляют задуматься о самостоятельном строительстве на земельном владении, которое порой выходит дешевле, чем приобретение готового объекта.

Первоначальным этапом строительства всегда является приобретение земельного надела. Юристы и риэлторы, осуществляющие анализ правовой чистоты, зачастую превращаются в частных детективов.

Как правильно выбрать землю и не попасть в руки мошенников расскажем ниже.

С чего начать проверку?

Первоначально необходимо получить от собственника правоустанавливающие документы. К ним относят: постановление органа местного самоуправления о выделении земли, договор, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда и иные. Они являются основанием для государственной регистрации собственности.

С 1998 года в России правомочия на все недвижимые объекты должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Первоначально собственникам выдавались свидетельства о государственной регистрации права, которые в последствии были полностью заменены выписками из ЕГРН. Следовательно, Вы должны запросить именно их. А единственным доказательством собственности на недвижимость является его государственная регистрация (соответствующая регистрационная запись).

Важно проверять подлинность предъявляемой Вам бумаги, для чего Вы можете заказать на официальном интернет – портале Росреестра выписку об объекте недвижимости. За нее придется заплатить порядка 300 рублей. Аналогичную выписку в бумажном виде возможно получить в многофункциональном центре, но уже за 800 рублей.

Она будет содержать сведения о правообладателе, о наличии зарегистрированных прав аренды, о наличии арестов, залогов, об определении его границ, охранных зон, решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд, о требованиях, заявленных в судебном порядке и т.д. Именно она позволит Вам отмести большинство рисков, которые могут возникнуть после приобретения, поскольку присутствие вышеперечисленных юридических «довесков» в виде споров, арестов и залогов многократно увеличивает риски приобретателя.

Как проверить чистоту сделки на предмет ее оспоримости?

Если основанием для регистрации является договор купли-продажи, то покупателю необходимо исследовать юридическое прошлое имущества.
Для этих целей вполне подойдет выписка из ЕГРН о переходах права собственности, которую возможно запросить на официальном интернет-портале Росреестра.

В ней указываются все владельцы в хронологическом порядке (с 1998 года), а также вид зарегистрированного права (собственность, долевая собственность), даты и основания государственной регистрации (например, номер и дата договора).

Отметим, что череда быстрых (даже молниеносных) продаж наводит на подозрения о том, что надел далеко не чист и имеется риск нарваться на недобросовестных продавцов и в дальнейшем лишиться земли. Также стоит задуматься о том, когда имеется срочность в продаже или существенно снижена цена (ниже рыночной).

Риск состоит в том, что один из прежних собственников, допустим, совершил оспоримую сделку накануне своего банкротства и кредиторы смогут ее оспорить. Итогом оспаривания может стать изъятие надела у покупателя.

Чтобы обезопасить себя от будущего (или нынешнего) банкрота, необходимо осуществить мониторинг общедоступных интернет – ресурсов на предмет наличия у собственника (а желательно и у нескольких предыдущих собственников за последние три года) признаков несостоятельности (банкротства), говоря простыми словами – долгов.

К таким ресурсам относится «Банк данных исполнительных производств» Федеральной службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, где можно найти сведения о банкротстве по ИНН, наименованию, ФИО,  «Картотека арбитражных дел» на сайте арбитражных судов.

Если у собственника присутствуют признаки банкротства, то это - большой риск и лучше отказаться от такой покупки.

Помимо банкротов нередко покупатель лишается землевладения, когда продавец был психически болен в момент подписания договора. Идеальным вариантом будет спрашивать у продавца справку о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере, это позволит исключить отмену сделки по основаниям того, что покупатель не был адекватен в момент ее совершения.

Как узнать какова площадь на самом деле?

Проанализировав юридическую сторону, можно переходить к следующему немаловажному этапу - узнать соответствует ли фактическая площадь и конфигурация данным ЕГРН.

Важно, чтобы землевладение прошло межевание, а его границы установлены на местности с достаточной точностью. Узнать о том, проходило ли межевание возможно из выписки либо обратившись к публичной кадастровой карте Росреестра.

До марта 2018 года законодателем допускалось совершение сделок с землевладениями, которые не прошли межевание, а в настоящее время купить или продать не размежеванный надел нельзя.

Вместе с тем и раньше на практике покупатели требовали, чтобы границы были установлены, поскольку их установление требует согласования с соседями.

Если участок все-таки размежеван, немаловажно убедиться в том, что фактически в пользовании собственника именно заявленная в правоустанавливающем документе площадь. Нередки ситуации, когда по бумагам человек владеет 5 сотками земли, на земле стоит забор, но часть его а находится за забором и на ней соседи уже выстроили баню. Налицо ситуация, когда суда с соседом не избежать. Для того, чтобы сопоставить фактическую обстановку с границами по бумагам– необходимо вызвать геодезистов, которые проведут топографическую съемку и соотнесут фактически стоящий забор с данными о поворотных точках границ, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Можно ли строить?

Прежде чем начинать строительство необходимо узнать, можно ли вообще строить и, если да, то имеются ли какие – либо ограничения для такого строительства. Для этих целей следует заказать выписку из Правил землепользования и застройки.

В ней будет указана территориальная зона, в которой он расположен, а также перечень основных видов разрешенного использования, а также параметры допустимого строительства.

В случае если в перечне основных видов разрешенного использования отсутствует тот вид использования, в соответствии с которым вы планировали его осваивать, то он Вам не подходит.

Кроме того, следует выяснить, имеются ли красные линии, не попадает ли он в охранную или защитную зону памятников культуры федерального или местного значения.

Также следует обратить внимание на объекты, расположенные в непосредственной близости от Вашего надела. Приведем несколько примеров, почему это следует делать:

• вблизи от образовательных учреждений нельзя торговать алкогольной продукцией, поэтому строить «Винный магазин» Вы не сможете, вернее, магазин Вы построите, а вот получить алкогольную лицензию не удастся;
• если рядом находится производственный объект, у которого установлена санитарно-защитная зона, то Вам не удастся построить частную клинику или оздоровительный центр.

Эти примеры очень грубые, но подобных вариаций огромное количество, поэтому рекомендуем не забывать об этом.

Дополнительно следует узнать, не планируется ли строительство объектов местного значения (аэропортов, школ и так далее), для чего следует обратиться к Генеральному плану города, в составе которого утверждается карта планируемого размещения объектов местного значения. Эту информацию возможно получить в органах местного самоуправления или на личном приеме у соответствующих специалистов. Также информация из Генерального плана даст Вам представление о том, в каком направлении будет развиваться прилегающая территория. Безусловно, цена на жилую недвижимость будет расти в районе, где развиваются рекреационные зоны, а цена на автозаправочную станцию будет расти в зоне с развитой автомобильной сетью и т.д.

Одним из главных показателей является его процент застройки.

Процент застройки – это отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей его площади.

Приведенные в данной статье критерии значительно снижают этот показатель.

Таким образом, купив надел площадью 10000 кв. м может оказаться так, что построить вы сможете только на 500 кв. м или же и вовсе нет. Поэтому необходимо проверять все показатели, которые способны повлиять на параметры будущего строительства в совокупности.

Только все перечисленные этапы правовой экспертизы позволят себя обезопасить при покупке. Наши юристы всегда готовы помочь в исследовании недвижимости на предмет ее правовой чистоты в кратчайшие сроки.

Негативные последствия некачественной проверки перед покупкой.

Среди последствий можно выделить:

1. Проблемы с оформлением в регистрирующем органе. Зарегистрировать не получится, если земля находится под арестом или, как вариант, изымается для государственных или муниципальных нужд. Если в браке не получено согласие супруга на продажу, то возможность зарегистрировать имеется, однако происходит внесение записи о данном факте.
2. Посягательство на право собственности со стороны третьих лиц после регистрации объекта. Довольно распространённой является ситуация, когда границы не определены в юридическом смысле или имеются споры относительно месторасположения границ соседних наделов. Таким образом, имеется вероятность притязаний со стороны соседей.
3. Признание сделки купли-продажи недействительной. В случае, если продавец – недееспособный или не отдаёт отчёт действиям, действительность купли-продажи может быть оспорена. 

Как видно, гражданину, который не сталкивается с вопросами недвижимости каждый день, сложно ориентироваться в теме надёжности при покупке. Поэтому процедуру анализа желательно доверить квалифицированному юристу.

Перечень параметров для проверки.

1. Изучение выписок из ЕГРН и правоустанавливающих документов. На основании них имеется возможность получить сведения о предыдущих собственниках, истинном владельце, обременениях и других аспектах.
2. Наличие обременений (права третьих лиц). Например, ипотека или  аренда.
3. Находится ли земля под арестом. В случае, если земля выступает предметом спора в судебном процессе, на него налагается арест. В результате, регистрацию в Росреестре невозможно осуществить.
4. Является ли участок предметом сделок в настоящее время. Недобросовестные продавцы иногда прибегают к тому, что несколько раз продают один и тот же объект. 
5. Продажа без согласия супруга или третьего лица. Согласие супруга оформляется в нотариальной форме. Однако стоит сказать, что сделку без данного согласия зарегистрируют, но будет отметка в ЕГРН.
6. Планируется ли изъятие для государственных или муниципальных нужд. Оформить переход прав по купле-продаже невозможно.
7. Проходит ли продавец процедуру банкротства. Если ответ положительный, то в суде все сделки этого лица за последние пять лет могут быть признаны недействительными. Однако это произойдёт, только если инициатива идёт от арбитражного управляющего.
8. Заведено ли исполнительное производство в службе приставов на собственника. Если на владельца заведено крупное исполнительное производство, то возможна процедура банкротства.
9. Является ли надел предметом судебных разбирательств. Регистрационные действия осуществляться не смогут.
10. Предыдущие владельцы земли. Слишком частые продажи - фактор, доказывающий, что жильё - проблемное.
11. Действительность паспорта продавца. Недействительный, т.е. не имеющий силы или значения вследствие неправильности, истечения срока действия и др.

Срок предоставления услуги.

Средний срок предоставления услуги: от 3 до 5 дней. За этот период мы проведём полный анализ земельного участка и создадим итоговый отчёт. Некоторые организации предлагают клиенту провести исследование всего лишь за одни сутки. Мы рекомендуем не торопиться, поскольку именно детальное изучение позволяет обнаружить риски. В нашей компании анализ проводят опытные юристы, которые на практике ежедневно сталкиваются с вопросами в сфере недвижимости.

Формы направления документов

Для удобного взаимодействия клиента и юриста все бумаги можно направить в отсканированном виде на e-mail или в профили юридической компании «Содействие» в мобильных приложениях - мессенджерах. Мы сразу приступим к изучению ситуации и созданию отчёта.

Результат предоставления услуги.

Итогом нашей работы будет формирование отчёта о потенциальных рисках при покупке земельного участка. В нём подробно указываются критерии анализа. Каждый фактор изучается на критичность при регистрации права и пользовании землёй.