Споры по договорам строительного подряда в 2025 году

Строительный бизнес предполагает участие различных субъектов в возведении объекта. Особую роль занимают заказчик и подрядчик. 
В данной статье мы разберём главные вопросы, которые касаются правоотношений заказчиков и подрядчиков, а также споров по договорам подряда в строительстве:

• каков их правовой статус;
• какие споры могут возникать по этой категории соглашений;
• как разрешить разногласия и когда требуется обращение в суд.

Понятие заказчика и подрядчика.

Согласно ст. 1 ГрК и ст. 740 ГК РФ, заказчик – это лицо, уполномоченное застройщиком на разработку проектной документации, проведения изысканий и подписание контрактов на подрядные работы. Иными словами, это физическое или юридическое лицо, которое заказывает возведение строения, его реконструкцию или ремонт.
Подрядчик – это гражданин или организация, которые обязуются провести работы, связанные со строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом здания, а также проектированием и проведением изысканий.

Виды споров по строительному подряду.

В практике наших специалистов конфликтные ситуации возникают по вопросам:

• сроков по контракту;
• нецелевого использования стройматериалов;
• одностороннем изменении сметы без согласования;
• приёмки результата, в том числе относительно качества и применяемых материалов, подписания протокола разногласий;
• необходимости закупки дополнительных материалов и проведения действий за пределами первоначального соглашения;
• гибели объекта или его повреждения;
• частичной или полной оплаты;
• отказа от исполнения контракта;
• применения санкций (пени, неустойки, штрафы);
• нарушения правил охраны труда;
• гарантийной ответственности подрядной организации, когда недостатки обнаружились спустя какое-то время;
• несоблюдения условий контракта с органом власти в рамках 44-ФЗ.

Разрешение споров по подряду.

Успешное разрешение проблемной ситуации зависит от нескольких факторов:

• что является основанием конфликта;
• под какими условиями стороны поставили свои подписи;
• вступают ли положения контракта в противоречие с федеральным законодательством (ГК, ГрК, законе о защите прав потребителей и т.п.);
• не истекло ли время исковой давности;
• находится ли кто-то в процедуре банкротства;
• какая судебная практика имеется по сути спора.

Это лишь основные моменты. Сделать детальный анализ дела и сказать о его выигрышности можно после ознакомления с имеющимися документами, главными из которых являются:

• сметы;
• спецификации;
• дополнительные соглашения;
• претензии и уведомления;
• счета на оплату и квитанции;
• акты приёмки по форме КС.

Далее мы разберем основные типы споров и пути их разрешения.

Ненадлежащее качество работ.

Не всегда результат выполнен исполнителем качественно. Статьи 754 и 755 ГК обязывают подрядчика:

• применять только материалы, указанные в контракте;
• чётко следовать спецификации;
• не отклоняться от проекта.

Результат должен позволять эксплуатировать здание или помещение в пределах гарантии. Ответственность возникает за нарушение вышеуказанных положений, а также снижение или потерю конструктивной прочности ОКС или его отдельных элементов.
Закон на стороне исполнителя при возникновении спора, если он докажет, что:

• небольшие отступления от задания без согласования обусловлены технической необходимостью;
• дефекты, выявленные в ходе гарантийного периода, появились из-за естественного износа, неправильной эксплуатации или ремонта либо намеренной порчи из-за действий 3-х лиц.

Максимальный период обнаружения недостатков с момента приёмки составляет 5 лет, если соглашением закреплена гарантия подрядчика. При этом, можно устанавливать большие периоды в письменных договорённостях. Если же гарантии нет, то время предъявления претензий сокращается до 2 лет.

 

Риск гибели объекта подряда.

Вероятна ситуация, когда здание или помещение в ходе ремонтных или конструкционных работ оказывается затопленным, сгорает при пожаре, рушится и т.п. Иными словами, происходит гибель ОКС или его повреждение.
В силу ст. 741 гражданского кодекса, ответственным за произошедшее является подрядчик. Это происходит до момента приёмки, когда стороны подписывают акт.
Однако имеются факты, которые снимают с исполнителя вину:

• предоставление некачественного сырья/оборудования;
• требования покупателя услуг о произведении ошибочных действий (либо бездействия).

Кроме того, строители вправе потребовать полностью перевести им оплату, если они ранее заявляли о проблемах в письменном виде (ст. 716).

Оплата работы.

Наиболее распространённая категория споров. Могут возникнуть следующие проблемные ситуации:

• факт неоплаты;
• подрядная сторона не согласна с итоговыми суммами из-за того, что понёс дополнительные расходы;
• взыскание неустоек и штрафов за срыв сроков или нарушение качества строительства.

Как правило, порядок оплаты подробно указан в договоре. Если его там нет, действует правило статьи 711. Окончательный расчёт производится после приёмки, если соблюдены сроки и нет претензий к качеству.
На практике, зачастую прописывают необходимость в перечислении аванса, а также средств на приобретение всего необходимого. 
При урегулировании споров по оплате ключевую роль имеют:

• счета-фактуры;
• сметы;
• переписка и уведомления.

Нарушение сроков.

Задержка считается серьёзным правонарушением. Если у исполнителя нет уважительных причин, придётся приложить серьёзные усилия, чтобы доказать невиновность в ходе спора.
Строители не несут ответственности за задержку, если:

• собственник участка не предоставил его в пользование бригаде, когда нужно;
• возникли природные катаклизмы или техногенные катастрофы, обладающие признаками обстоятельств непреодолимой силы;
• заказчик должен был передать строителям материалы и не сделал этого.

Вопрос регулируется статьёй 708 ГК. Так, должны указываться дата начала деятельности строителей и её окончания. При этом, субъекты вправе договориться о промежуточных отметках – к примеру, завершения отдельных этапов.
Споры по нарушению сроков напрямую связаны с взысканием неустойки и штрафов. Практически все соглашения содержат условие о санкциях за просрочку. Главное – доказать, что она произошла по неуважительной причине.

Иск в суд по договору подряда.

Особенности направления претензии и искового заявления наши юристы разбирают в отдельной статье по ссылке:

 
В ней мы рассказываем, когда нужно досудебное обращение и иск в суд, какие риски существуют и к каким расходам следует приготовиться при судебном разрешении споров в сфере стройподряда.