Проектная документация – это важный этап в процессе подготовки к получению разрешительной документации для строительства объектов. Многие застройщики и даже юристы, к которым они обращаются, не придают должного внимания оценке качества составленного проекта.
Вместе с тем, от того, насколько продуманным будут составленные документы, зависит срок, в течение которого застройщик будет получать разрешение на строительство. В некоторых муниципальных образованиях при приложении плохо подготовленной проектной документации сразу выдают отказ в выдаче разрешения на строительство. В других дают возможность внесения изменений и повторной сдачи.
Данная статья – это краткий обзор позиций наших юристов при ответе на вопрос, что отличает качественную документацию для строительства.
Соответствие нормативным документам
Главный маркер – наличие всех пунктов, обязательных для отражения по Постановлению Правительства РФ № 87. С правовой точки зрения, это перечень сведений, которые обязательно должны быть в разделах проекта.
На практике проектная организация не всегда добросовестно подходит к составлению разделов, игнорируя некоторые пункты из постановления. Так, к примеру, некоторые аспекты обязательны для указания только для производственных или, наоборот, непроизводственных зданий.
Юристы отмечают, что зачастую наиболее слабым местом проекта является формальное отношение проектанта. Специалисты в уполномоченном на выдачу разрешения на строительство органе сразу это видят. В результате, отношение в целом к проекту уже не является целиком положительным.
Практически каждый проектируемый объект уникален с точки зрения архитектуры, организации земельного участка, наличия инженерных сетей. В связи с этим, вместо общих формулировок, которые копируют из раза в раз, наши юристы советуют добиваться индивидуальной проработки.
Детальная проработка вопроса инженерно-технических сетей
По степени качества информации об инженерных сетях в проекте возможно оценить профессионализм и мастерство проектной организации. Это наиболее сложная часть. В соответствии с законодательством, для получения разрешения возводить постройку должны быть получены технические условия от ресурсоснабжающих организаций (водоснабжение, газ, водоотведение, электроэнергия).
Однако не всегда есть физическая или экономическая возможность получить техусловия. В этом случае, путём внесения правильной информации в проект возможно обосновать отсутствие данных технических условий.
Приведём пример. Заказчик планирует строительство склада. Для его функционирования фактически необходима только электроэнергия. Остальные ресурсы являются вторичными. И тот факт, что они не используются на объекте возможно обосновать, к примеру, отсутствием постоянно работающего персонала или использованием привозной воды вместо постоянного снабжения. От того, насколько грамотно, будет обосновано это в проекте, зависит факт получения разрешения на строительство.
Другой важный момент – инженерные коммуникации, которые подлежат демонтажу. Важно в графической части обозначить, какие именно коммуникации подлежат полному удалению или выносу по другой трассе. Демонтировать или выносить свои кабели и трубы достаточно просто – достаточно просто предоставить документ об их принадлежности. Сложнее с коммуникациями, которые не принадлежат застройщику. Их ликвидацию или перенос придётся согласовывать с их собственником. И, разумеется, подтверждать документами.Отсутствие двусмысленности и расхождений
Нередко встречается противоречивая информация в разных разделах проекта. К примеру, площадь застройки в томе «ПЗУ» и «АР» не совпадает. Иногда причиной является невнимательность при подсчётах, иногда – применение ложных вводных. Важно проверять, что отсутствуют расхождения, связанные с адресом, кадастровыми номерами, площадями и объемами, коэффициентами, габаритами здания и т.д.
Практика показывает, что ошибки могут возникать и в нечисловых сведениях. К примеру, все разделы содержали информацию о сэндвич-панелях в качестве материала для стен. В разделе «КР» же проектант описывал кирпичные стены.
Лаконичная графическая часть
Это не требование законодательства, а скорее – фактор для оставления приятного впечатления от работы с документами. Работники структурных подразделений администраций для ускорения процесса анализа проекта зачастую не желают видеть лишних деталей на чертежах.
К примеру, газон и участки проектируемого твердого покрытия уместны на плане благоустройства, однако в сводном плане инженерных сетей им не место. То же относится и к ограждению строительной площадки, которое может мешать восприятию условных обозначений инженерных сетей.
Готовность оперативно внести коррективы
Практика показывает, что вносить изменения приходится в большинстве проектов. Важно, чтобы проектная организация относилась к этому процессу лояльно. Ведь, если при создании проекта были нарушены нормы законодательства, вполне естественно, что исправлять ошибки необходимо в рамках договора и без дополнительной оплаты.
Подводя итог, стоит заметить, что процесс выбора юриста для сопровождения процесса строительства, в целом, и разработки проектной документации, в частности, не всегда легок. Профессиональный подход к подготовке документов обеспечит быстрое получение разрешений и готовность приступать к непосредственному возведению объекта.
