Аренда с правом выкупа недвижимости: правовые нюансы

14/02/2023

Как правило, право собственности на недвижимое имущество приобретается путем купли-продажи с передачей средств непосредственно в момент сделки или оформлении ипотечного кредита. При этом, существуют нестандартные схемы, как можно оформить право на квартиру, дом или участок. Одна из них – аренда с правом выкупа.
Данный вариант подходит, если нет наличных средств или денег на банковском счёте для перечисления полной суммы по договору купли-продажи. В каком-то плане это своеобразная рассрочка от продавца, только без оформления ипотеки, когда покупатель вносит арендные платежи ежемесячно в счёт цены выкупа. Оговоримся, что прибегают к такой схеме достаточно редко.

Приведём пример: Пётр намерен стать собственником квартиры за 3 млн рублей, которой сейчас владеет Иван. Поскольку у Петра нет сейчас таких средств, а в выдаче ипотеки ему отказали из-за плохой кредитной истории. Они с Иваном заключили договор с последующим выкупом. Каждый месяц, согласно соглашению, будут вносится 50 000 руб. Таким образом, в течение 60 месяцев полная стоимость жилья будет выплачена и собственность перейдёт к арендатору Петру.

Разберём все юридические тонкости таких правоотношений и обозначим возможные риски для обеих сторон.

Договор аренды с правом выкупа – что стоит учесть?

Общие требования к контракту между сторонами:

Исключительно письменная форма;
Нотариальное удостоверение необязательно, однако мы рекомендуем воспользоваться услугами нотариуса для фиксации договорённостей сторон;
Количество сторон не ограничено (как минимум, арендатор и арендодатель);
Обязательное указание выкупной стоимости, размера ежемесячных платежей, срока выплат;
Возможность досрочного погашения обязательства.

Особенно важно также зафиксировать, в какой момент происходит переход собственности. Это может происходить как по завершении полной оплаты, так и при достижении определённой суммы (к примеру, 80% цены – стороны свободны в принятии любых условий, не противоречащих ГК РФ.

Юрист в сфере недвижимости

На что ещё обратить пристальное внимание: что будет, если одна из сторон захочет прекратить отношения. Например, покупатель (арендатор, наниматель) передумал покупать недвижимость, или продавец (арендодатель, наймодатель) решил остаться владельцем и использовать данное недвижимое имущество по своему усмотрению. Ключевой вопрос – будут ли возвращаться уплаченные денежные средства (арендная плата).

Аренда квартиры с правом выкупа: отличия от ипотеки.

Главное различие – момент перехода собственности. При покупке в кредит гражданин сразу становится владельцем жилья. Наличие кредита влияет на нахождение данной недвижимости в залоге, т.е. имеется в наличие обременение.
Согласно ст. 624 ГК РФ, лицо становится собственником только в тот момент, когда выплатит всю выкупную стоимость (или её часть, если это установлено положениями контракта).
Кроме того, есть ещё ряд существенных минусов:

Выкупающее лицо может не знать о нахождении имущества в залоге (текущему собственнику законодательство не запрещает этого делать, если особые условия не прописаны в соглашении между сторонами);
Нестандартный и редко используемый вид сделки (при возникновении разногласий и судебного спора, возможно разное толкование одних и тех же условий);
Отсутствие возможности арендатору получить от государства налоговый вычет в связи с приобретением жилья, в том числе возврат 13% от процентов по ипотеке;
Продавец (арендодатель) в каком-то смысле обесценивает полученные не сразу деньги из-за ежегодно растущей инфляции. Раскроем этот момент подробнее: при передаче, допустим, 2 млн руб. сразу за них можно купить условные 100% определённого блага. Если каждый год инфляция становится больше, к примеру, на 7%, а срок выплаты 2 млн. руб. – 2 года, то за пару лет 2 миллиона обесценятся на 14%. И на них можно будет купить только 86% продукта, который раньше стоил дешевле.

Регистрация договора аренды с правом выкупа.

Обращение в Росреестр требуется только, если срок заключённого соглашения более 1 года (12 месяцев). Если менее, то внесение сведений об обременении в ЕГРН не требуется.
В этом заключается основная опасность при сделках с такими квартирами или домами: текущий правообладатель может решить продать такую недвижимость третьему лицу, никого не уведомив об этом. В этом случае и арендатор, и новый владелец окажутся в затруднительном положении, т.к. оба имеют интересы в пользовании имуществом.

Аренда дома с правом выкупа.

В отношении частных домов предусмотрены нормы, аналогичные любому жилью. Кроме того, объектом сделки может выступать не здание целиком, а определённая его часть (к примеру 1/3).
Дома нередко становятся объектом такой специфической аренды, так как продаются намного дольше и сложнее. Поэтому в объявлениях можно встретить формулировку «с последующим выкупом». Особенно популярна схема для ИЖС, отвечающего следующим признакам:

Неудачное месторасположение;
Слишком большая или малая площадь дома;
Непрозрачный правовой статус.

Аренда земельного участка с правом выкупа.

Похожим образом никто не запрещает арендовать земельный участок, а затем выкупить его. Закон накладывает запрет на такие действия с землёй, которая является частью лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и территорий общего пользования.
При договоре между физическими лицами всё довольно просто: главное – достичь определённости о возможности оформления собственности как до заключения договора, так и во время его исполнения, оформив дополнительное соглашение с указанием условий.
При съёме земли у муниципалитета всё немного сложнее. В типовом соглашении между администрацией и землепользователем, как правило, не прописано право последнего на выкуп своего надела. Здесь придётся прибегнуть к юридической хитрости: во время арендных отношений построить любое строение, отвечающее разрешённому использованию участка. Зарегистрированная собственность на здание, находящееся на арендованной земле, является законным основанием для выкупа надела у государства. Для ИЖС и садоводства выкупная ставка устанавливается в 3% от кадастровой стоимости, для земель иного назначения – немного больше и различается в зависимости от региона РФ.