Арендатор сдаёт в субаренду недвижимое имущество: законно ли это

Сдача недвижимости в аренду является хорошим источником пассивного дохода. Однако нередко арендатор принимает решение о сдаче арендованного им имущества в субаренду, то есть третьему лицу. При этом, в некоторых случаях собственник даже не подозревает об этом. Вариантов ситуаций много, но мы можем выделить 3 наиболее распространённых:

1. Собственник и арендатор первоначально заключили договор, через некоторое время последний принимает решение о сдаче части или всего помещения в субаренду, о чём извещает правообладателя;
2. Непосредственно при сделке арендатор сразу уведомляет владельца недвижимого имущества о желании сдавать в субаренду;
3. Факт пересдачи недвижимости третьим лицам скрывается.

Законность таких действий зависит от специфики правоотношений и первоначального договора аренды. Предлагаем разобраться:

• Может ли арендатор сдавать в субаренду;
• Когда можно сдавать без согласия арендодателя;
• Как получить разрешение и оформить субаренду;
• В каких случаях действия нанимателя являются нарушением закона;
• Можно ли сдать субаренду в субаренду.

Может ли арендатор сдавать в субаренду?

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, он имеет право совершать следующие сделки с арендованным имуществом при наличии согласия арендодателя (наймодателя):

• Сдавать в субаренду (для нежилых зданий и помещений) или поднаём (для жилья);
• Передавать полный комплекс прав и обязанностей третьим лицам (процедура именуется перенаёмом);
• Вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал организаций, паевого взноса в кооперативы.

При этом, выше указан общий объём прав по Гражданскому кодексу – стороны могут в своём договоре запретить любое из указанных действий, либо установить условия для его выполнения. 
Поэтому, отвечая на главный вопрос этого блока: сдавать поднайм можно, если условиями договора не установлен запрет или условия для сдачи, и получено соответствующее согласие.

Кроме того, в различных нормативно-правовых актах перечислены виды недвижимости, которые не могут быть сданы:

• Лесные участки, находящиеся в собственности РФ или муниципалитета, и переданные по результатам торгов;
• Муниципальные и государственные земельные наделы, которые переданы малому или среднему бизнесу по специальным льготным программам;
• Любое недвижимое имущество в свободных экономических зонах (СЭЗ).

Сдавать в субаренду без согласия арендодателя: когда это возможно?

По общему правилу, согласие требуется всегда. При этом, при наличии в контракте положений о том, что согласование не требуется, арендатор имеет полное право найти третье лицо и заключить с ним субаренду (поднайм).
Кроме того, особенные условия установлены для земельных участков, если они не находятся в СЭЗ. Получение разрешения от владельца земли никогда не требуется – вместо этого предусмотрен уведомительный порядок. Направление уведомления происходит лично под роспись или почтой заказным письмом с описью вложений. Это укрепит позицию арендатора при возможном наличии споров в дальнейшем.

Как сдать помещение в субаренду?

Правила общие для всех типов имущества, кроме земельных участков. Однако среди всей массы сделок помещения (квартиры, офисы, торговые площади и объекты общественного питания) занимают большую часть.
Краткий порядок действий:

1. Проанализировать ограничения по договору аренды;
2. Оформить письменное согласование от собственника (если требуется);
3. Найти субарендатора и заключить с ним соглашение;
4. Зарегистрировать сделку в Росреестре;
5. Забрать выписку из ЕГРН с наличием обременений.

Разберём каждое действие детально.

Получение согласия на субаренду.

Порядок оформления законом не регламентирован, в том числе его форма. Не запрещены и устные договорённости, однако это небезопасно в правовом смысле для обеих сторон. Если в будущем возникнет судебный спор, доказать получение или выдачу устного согласования практически невозможно.
Поэтому мы рекомендуем письменную форму со свободным содержанием. Если участники контракта находятся друг с другом в нормальных отношениях и имеют возможность организовать личную встречу, то заявить о намерении получить согласие можно и устно. Главное – оформить само разрешение на бумажном носителе: рукописно или в печатном варианте.
Что требуется указать в нём:

• Реквизиты действующего соглашения об аренде (дата, номер);
• ФИО участников;
• Кадастровый номер, адрес и площадь объекта;
• На какой срок даётся согласование (основное требование – не более срока основного договора во избежание нарушения абзаца 2 п. 2 ст. 615);
• Дополнительные условия (при необходимости).

После получения разрешения арендатор имеет право в любой момент подписать необходимые бумаги.

Договор субаренды – нюансы оформления.

Форма должна быть аналогичной основному контракту. Если он нотариально удостоверялся, то придётся запланировать визит к нотариусу. 
При составлении мы рекомендуем учесть ряд особенностей:

• Срок не превышает период арендных правоотношений;
• Объём прав субарендатора не может быть объёмнее, чем у арендатора;
• Обязательное указание на то, что объект сдаётся не собственником;
• При передаче части недвижимости – максимально детальное её описание (номера комнат, площади, этаж);
• Аналогичная цель использования (нельзя передать часть кафе под торговлю цветами, к примеру);
• Кто оплачивает коммунальные услуги;
• Нюансы и порядок расторжения.

Для регистрации сделки в Росреестре подать документы можно в МФЦ или офисе Росреестра. Срок работы специалиста около 10 рабочих дней.

Арендатор сдал в субаренду без согласия: что делать?

В первую очередь, стоит проанализировать, что говорится об этом в действующем договоре. Если нет прямого разрешения на сделку без согласования, то на лицо нарушение норм ГК РФ и контракта.
Если нет желания выходить с иском в суд, участники соглашения могут договориться друг с другом. Способы мирного урегулирования проблемы:

• Оформить согласие на безвозмездной основе;
• Выдать согласующий документ только при выплате денежных средств в качестве компенсации;
• Расторгнуть субарендное соглашение.

При отсутствии мирного решения проблемы собственник составляет исковое заявление, прикладывает к нему приложения и подаёт в Арбитражный суд региона (если хотя бы один из участников ИП или организация) либо в суд общей юрисдикции (если стороны – физические лица в случае поднайма).

Можно ли сдать субаренду в субаренду?

Позиции на этот счёт спорные: как у юристов, так и у суда. В гражданском законе нет никаких упоминаний «суб-субаренды». Однако на практике данная схема нередко используется. При этом, она содержит в себе много негативных последствий:

• Сложность для бухгалтера формировать отчётность;
• Подозрение ФНС в утаивании налогов;
• Сложный порядок разрешения споров, так как правовой базы нет.

Поэтому мы советуем просто заменить субарендатора или распределить доли между разными нанимателями.

Может ли самозанятый сдавать в субаренду?

Нет, налоговым законодательством установлен запрет на применение налога на профессиональный доход к сдаче нежилых помещений гражданами. Такое право имеется лишь у физических лиц, которые сдают нанимателям в найм или поднаём жилые дома и квартиры (или их части).
Когда ФНС узнает о нарушении, на всю полученную прибыль будет начислен налог в 13%. Выход из ситуации довольно простой – зарегистрировать ИП и перейти на УСН (упрощённую систему). Ставка составит 6%.
В средствах массовой информации можно встретить такой совет: платить НДФЛ 13% от арендной платы. Данная практика приведёт к тому, что налоговая служба посчитает это незаконной предпринимательской деятельностью и применит сразу несколько законных санкций: 

• Штраф за неподанные декларации;
• Доначисление НДС;
• Начисление пени на долг.