Соглашение к договору аренды квартиры: как заключить и нюансы оформления

Автор:
Анастасия Андреевна

У сторон может возникнуть необходимость заключить дополнительное соглашение. Причины и основания могут быть самыми различными, участники ограничены только общими нормами гражданского законодательства России. Предлагаем разобраться, в каких случаях нужно допсоглашение и как его правильно оформить. Отдельно разберём правильное расторжение договора аренды квартиры или иной недвижимости.

Основания для заключения дополнительного соглашения.

Гражданский кодекс РФ устанавливает один из фундаментальных принципов: свобода воли сторон, если она не нарушает действующих законов. Таким образом, подписавшие соглашение лица имеют право на указание в нём любых сведений, касающихся отношений арендодателя и арендатора относительно недвижимости. Причиной подписания является необходимость внести изменения в сложившийся порядок.
Наиболее часто встречающимися основаниями являются:

• Расторжение;
• Продление;
• Изменение арендной платы;
• Корректировка условий;
• Замена арендатора.

Соглашение о расторжении договора аренды.

При принятии решения о прекращении действия контракта для завершения отношений необходимо оформить соглашение о расторжении, которое подписывается обоими сторонами.
Относительно расторжения существует множество нюансов, касающихся возможности прекращения, штрафов, неустоек, однако, если стороны готовы добровольно завершить правоотношения, то единственным выходом является письменный документ.
Оно оформляется в свободной форме. Главное – указать в нём следующие моменты:

• С какой даты происходит выселение;
• Дата и номер договора;
• ФИО участников;
• Штрафы и иные дополнительные условия.

Продление договора аренды квартиры.

Если в договоре не было положения о том, что он автоматически продлевается по истечении срока, необходимо подписать дополнительное соглашение. Заключение нового договора не требуется.
Стороны могут установить любой срок, не превышающий 5 лет для жилого помещения и неограниченный для нежилого. Следует иметь ввиду, что при сроке контракта менее 1 года правило преимущественного продления аренды не действует. То есть, если квартира была сдана на 11 месяцев, по их окончанию владелец имеет право предложить аренду любым третьим лицам, а не нанимателю. 
Что важно предусмотреть:

• На какой срок происходит продление;
• Реквизиты сторон, а также договора;
• Условия для продления (любые, не запрещённые законом);
• Изменения по сравнению с первоначальным контрактом (к примеру, запрет на домашних животных).

Как правильно оформить дополнительное соглашение?

Допсоглашение всегда является неотъемлемой частью договора. Поэтому ссылка всегда обязательна. Кроме того, важно указать дату составления и начала действия (они могут отличаться).
Основополагающее правило: форма должна соответствовать договору. Если он был составлен у нотариуса, значит потребуется нотариальное удостоверение. Если первоначально нужна была регистрация в Росреестре, то и дополнительные договорённости также нужно внести в ЕГРН.
Важные составляющие акта:

• Место и дата составления;
• Время составления договора и номер, при необходимости;
• Пункт о конкретных изменениях;
• ФИО, реквизиты и подписи сторон.

Юрист в сфере недвижимости

Что делать, если получен отказ?

ГК РФ содержит норму, согласно которой уведомление арендодателя о намерении продлить или расторгнуть контракт должно быть отправлено не менее, чем за 3 месяца до истечения срока. При этом, если указать в действующем договоре меньший период, к примеру, 1 месяц, некоторые суды считают досудебный порядок несоблюдённым.
Также в этой ситуации есть нюанс: соблюдать письменную форму законодательство не обязывает, при этом для суда устная договорённость практически не является доказательством.
Как вручать письмо? В идеальной ситуации: лично под роспись или письмом с уведомлением. Так, появится убедительное подтверждение суду о вручении. Важная особенность: если письменно предусмотрена возможность обмена электронными письмами, то такой способ тоже является законным.
При игнорировании письма нанимателя или получении отказа возможно обращение к фемиде. Ход суда зависит от обстоятельств дела, но в общем при соблюдении наших рекомендаций и норм ГК РФ исход можно определить как успешный.
По итогу судебная инстанция может постановить о необходимости заключить допсоглашение или новый договор (зависит от исковых требований).