Изменение разрешенного использования в договоре аренды

Правообладатели земельных участков могут столкнуться с ситуацией, когда требуется изменить вид разрешенного использования, установленный договором аренды. Процедура имеет свои особенности и возможные риски, о чем и пойдет речь в данной статье.

Зачем вносить изменения в договор аренды?

Любой договор состоит из условий, на которые согласились стороны и утвердили свое решение подписями. Одним из таких условий является вид. 

При намерении застройщика возвести на земле объект иного назначения, нежели это указано в соглашении, для соблюдения законности сперва необходимо внести изменения в существующий договор. Без этого новое строительство или реконструкция не будут считаться легитимными – даже получить разрешение будет невозможно.

Административный порядок – перечень документов

Исходя из общих положений Гражданского кодекса РФ, стороны могут прийти к выводу о корректировке пунктов договора. Юридической формой такого действия будет подписание дополнительного соглашения к контракту.

Во некоторых муниципальных образованиях процедура унифицирована – существует регламент, закрепляющий основные положения по предоставлению услуги: перечень бумаг, основания, сроки. В других же населенных пунктах нормативного регулирования нет, но это не значит, что обращаться во властный орган запрещается.

Итак, арендатору необходимо заполнить заявление с просьбой о внесении изменений в существующий договор аренды. В нем указываются:

• ФИО заявителя, его адрес и контактные данные;
• адрес и кадастровый номер земельного участка;
• реквизиты (дату и номер) соглашения об аренде;
• причину изменения использования.

К обращению прикладываются:

1. Копии настоящего договора и дополнительных приложений к нему (при наличии);
2. Копии паспорта гражданина РФ и доверенности (если обращается представитель);
3. Оригинал согласия на обработку данных;
4. Согласия иных арендаторов на изменение (если аренда с множественностью лиц);
5. Выписка из ЕГРН на землю;
6. Заключение Роспотребнадзора о соответствии санитарным правилам. Это не обязательный документ, но в определенном количестве городов он присутствует. Стоит уточнить в уполномоченном ведомстве по месту нахождения участка.

Куда направлять заявление о внесении изменений?

Исключительно тому органу власти, с которым был заключен первоначальный контракт. На местном уровне это администрация в лице отдела/комитета/департамента по вопросам земли, а на региональном – территориальное управление Росимущества.

По итогу рассмотрения запроса, которое может растянуться до 45 дней (официальный срок), заявителю будет предложено приехать в учреждение для подписания дополнительного соглашения. Либо будет выдан отказ с мотивировкой.

Основания для отказа в изменении

Наиболее распространенные связаны с тем, что запрашиваемый вид использования:

1. Отсутствует в градостроительном регламенте;
2. Является условно-разрешенным, для чего нужно получать специальное разрешение;
3. Является вспомогательным, следовательно землепользователь самостоятельно его устанавливает и документальное оформление не требуется. Кроме того, предусмотрены дополнительные положения, если земельный участок предоставлен:
4. На аукционе (торгах);
5. Для размещения объектов образования или здравоохранения;
6. Для размещения объектов,  не связанных со строительством ОКС (например, изменение с «отдых (рекреация)» на «размещение туристических баз и пансионатов»);
7. Собственникам зданий и сооружений на этой земле в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Особое внимание стоит обратить на заключительную причину: если в момент заключения было запрещено менять вид использования в соответствии с федеральным законодательством, или же такой пункт есть в самом контракте, то и в настоящее время последует отрицательное решение.

Исключения из вышеуказанных оснований

Причины, приведенные в блоке выше, не применяются, если вид использования приводится в соответствие с:

• классификатором Росреестра;
• утвержденным проектом планировки (межевания) территории, если такой участок ранее выделялся для комплексного освоения или в соответствии с договором о развитии территории.

Судебный порядок

Если при попытке административного решения вопроса был выдан отказ, единственный способ добиться положительного результата – обращение в суд. Подается административное исковое заявление с оплатой государственной пошлины в размере 300 рублей. Категория дел сложная, и гарантировать принятие фемидой решения в пользу арендатора на 100% невозможно. 

От себя хотим добавить относительно сложившейся практики по изменению использования в ряде российских регионов. В некоторых администрациях существует неофициальный запрет на изменение вида на участок в аренде, поскольку существенно возрастают коррупционные риски для чиновников. Такая сделка становится объектом внимания для правоохранительных органов.

Однако чем более компетентным будет юрист, который знает местную специфику, тем выше шанс на изменение вида.