Как продать долю в квартире по ипотеке: алгоритм действий в 2025 году

Автор:
Анастасия Владимировна

Нередко собственники квартир в ипотеке хотят продать только долю в правей общей собственности. Закон разрешает такие сделки, однако придётся соблюсти нюансы, установленные как Гражданским кодексом РФ, так и ФЗ «Об ипотеке», т.к. имущество находится в залоге.

Общеправовые особенности – извещение совладельцев.

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки долей у других собственников. Например, жилплощадью владеют 3 человека по 1/3 доли каждый. Если кто-то из них решит реализовать свою долю, то сначала потребуется предложить её купить 2 сособственникам.
Извещение происходит в простой письменной форме, т.е. без привлечения нотариуса. В обращении в обязательном порядке указываются адрес, кадастровый номер, площадь и стоимость, за которую она продаётся. Формы направления: лично под роспись, заказным письмом с уведомлением и описью, через нотариуса (наиболее надёжный вариант, если отношения между правообладателями неблагоприятные).
У других владельцев есть месяц на принятие решения: при отказе они могут написать письменный ответ либо не оформлять никаких документов. Иными словами, молчание является одобрением продажи.
Важно помнить, что если вышеуказанные положения нарушены (никто не извещался либо подписание договора прошло ранее, чем 30 (31) день со дня извещения, цена в извещении и реальная различны), то в течение 3 месяцев пострадавшая сторона в судебном порядке имеет право оспорить договор купли-продажи.

Юрист по недвижимости

Позже в договоре купли-продажи стоимость можно поднять, но опустить ниже предложенной другим совладельцам – нельзя.

Если один из собственников несовершеннолетний.

При продаже несовершеннолетним гражданином своей доли обязательно согласие органа опеки и попечительства. С большой вероятностью его могут не выдать, если ухудшаются условия жизни ребёнка (переезд в квартиру меньшей площади, особенности физического развития). Кроме того, если вдруг специалисты опеки одобрили сделку, позже при проведении проверки они могут оспорить продажу в суде.
Кроме получения согласия, опекун ребёнка собственноручно составляет отказ от приобретения доли, если он является сособственник.

Нотариальное удостоверение продажи доли.

С 2019 года такие сделки подлежат заверению нотариусом. Единственное исключение, если все доли разом продаются одному покупателю либо город Москва изымает их по программе реновации.
Подробно мы разбирали, как проходит удостоверение договора и сколько стоит процедура в отдельной публикации: ссылка на статью «Нотариальное заверение сделок».
Важный момент: нотариус – финальный этап перед обращением в банк, поэтому на руках уже должно быть одобрение от опеки и других правообладателей долей.

Обращение в банк.

Когда все требуемые гражданским законодательством бумаги получены, происходит обращение в банк. Алгоритм действий существенно отличается в зависимости многих моментов: 

• будет ли покупатель оформлять ипотеку или использует свои средства;
• в каком банке происходит получение согласия и оформление кредита;
• используются наличные или перевод со счёта на счёт.

Общие моменты по взаимодействию с банком следующие:

1. Получение согласия на отчуждение доли. Это право, а не обязанность кредитного учреждения одобрить переход прав, поэтому в выдаче может быть отказано. Причины мы подробно разбирали в отдельной статье: 

Можно ли продать квартиру в ипотеке

2. Открытие счетов-аккредитивов при безналичной оплате или переводе кредита с продавца на покупателя.
3. Снятие обременения для продавца в Росреестре и переход прав на долю. Иногда это может производиться в два этапа.