Можно ли продать квартиру в ипотеке: основания для отказа банка в продаже в 2025 году
Автор:Анастасия Владимировна
Закон позволяет собственнику продать ипотечную квартиру, если получено согласие залогодержателя, т.е. банка. Процесс проведения сделки будет различаться в зависимости от того, планирует ли покупатель для себя оформлять ипотечный кредит и в какой кредитной организации.
Алгоритм действий по продаже квартиры в ипотеке мы разбирали в другой публикации:
Сегодня поговорим о факторах, которые могут помешать проведению купли-продажи.
Передача закладной на жильё коллекторам и проведение торгов.
Передача права требования выплаты долга в юридической практике не редкость. Если заёмщик не осуществляет платежи вовремя, образовалась большая задолженность и клиент признан банком неблагонадёжным, долг реализуется сторонней организации. В этом случае меняется залогодержатель.
Коллекторские агентства редко идут навстречу своим клиентам и позволяют продать квартиру самостоятельно. Зачастую объект недвижимости просто выносят на торги, где практически сразу он покупается по цене намного ниже рыночной.
Арест или запрет на проведение регистрационных действий.
Даже если залогодержатель согласен на реализацию квартиры, сделка может не состояться по причине наложения ареста на недвижимость (из-за задолженности собственника перед третьими лицами, к примеру).
Кроме того, Росреестр может наложить запрет на любые регистрационные действия, если имеется соответствующее решение суда. В большинстве случаев это характерно для квартир, относительно которых имеется спор, и проводится судебное разбирательство.
Невступление в наследство.
Вместе с имуществом наследодателя его наследникам передаются и долги. Гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке» не запрещает распоряжаться квартирами в ипотеке, право на которые передалось по наследству. Вместе с тем, реализовать имущество невозможно, пока новый владелец полностью не вступит в наследство, т.е. сведения о праве будет внесено в ЕГРН с отметкой об обременении в виде ипотеки.
Банк продавца не выдал согласие на отчуждение квартиры.
Наиболее распространённая проблема. Статья 37 ФЗ «Об ипотеке» обязывает продавца получить согласие, без него провести сделку невозможно. Причём это право, а не обязанность кредитной организации. Основания для выдачи отказа не закреплены законодательством, но на практике среди популярных:
- Цена договора намного меньше суммы долга (такое может быть в период резкого падения цен или первоначальной покупки квартиры на «пике» спроса). Таким образом, после сделки заёмщик всё равно останется должен крупную сумму. Осложнять ситуацию будет плохая кредитная история и регулярные просрочки, что говорит о плохом финансовом положении.
- Плохая кредитная история покупателя, если он планирует также взять заём. Финансовое учреждение обеспокоено снижением качества заёмщика в отношении одной и той же квартиры. Разумнее для банка сохранить более или менее платёжеспособного собственника.
