Как продать квартиру из-за границы: правовые нюансы

16/01/2023

2022 год ознаменовался рекордным ростом количества сделок по продаже вторичной недвижимости. Часть из них проходила без непосредственного участия собственников из-за пребывания за рубежом. Закон не запрещает реализовывать своё недвижимое имущество, даже если собственник находится не в России. При этом есть ряд правовых нюансов, которые стоит учесть.
Мы не будем полностью раскрывать субъективную сторону сделки, но стоит отметить, что покупатели более настороженно относятся к такой покупке. Следовательно, продать квартиру будет немного сложнее. Велика вероятность дисконта в размере 10-20% от стоимости. По статистике одного из агентств недвижимости, средний размер скидки на квартиры, продаваемые собственниками из-за рубежа, в прошедшем году составил около 20%.

Доверенность – главный документ.

В целом процедура не отличается от стандартного оформления сделок купли-продажи. Единственное и основное отличие – это представление интересов продавца третьим лицом по доверенности. Без неё подписать договор и обратиться в Росреестр будет невозможно.
В качестве представителей в большинстве случаев выступают близкие родственники или друзья. У доверителя имеется право указать любых дееспособных лиц в документе. Кроме того, полномочия могут не ограничиваться сопровождением продажи и оформлением в регистрирующем органе: сюда включают зачастую и общие действия, нужные в бытовых ситуациях (взаимодействие в сфере ЖКХ, общение с провайдерами связи, обращение в суд и т.п.).
Наиболее разумный шаг – посетить российского нотариуса до отъезда. Если необходимость в оформлении документа возникла уже вне пределов РФ, то стоит узнать, принимает ли Росреестр бумаги от нотариусов из конкретной страны.
Относительно Грузии, Армении и Казахстана: некоторые нотариальные конторы сразу готовят доверенности на русском языке, и регистрирующий орган России не видит проблем в их использовании при продаже.
Вариант немного сложнее: сначала у любого нотариуса оформить на официальном языке страны (грузинский, турецкий и т.д.), а затем перевести на русский либо с проставлением апостиля в местном органе юстиции, либо согласовать в консульстве. Эти процедуры дороже и дольше.
Итоговый этап: направить оригинал в Россию посредством курьерской доставки или любым другим удобным способом.

Подготовка иных бумаг.

Специфика каждой продажи уникальна, поэтому нужен свой пакет документов. Их также вполне возможно подготовить из-за границы.
Согласие от банка необходимо при наличии обременения в виде ипотеки. Письмо от залогодержателя обязательно в силу ст. 346 Гражданского кодекса. Его можно заказать онлайн в мобильном приложении банка или по телефону поддержки: получать оригинал придётся представителю.
Ситуация усложняется, если покупатель захочет ознакомиться со справкой из психоневрологического интерната. Бумага не является обязательной, но покупатели её часто требуют, чтобы удостовериться в дееспособности. Представитель получить справку не может, поэтому помогут только нестандартные пути решения проблемы. Если в последующем возникнет судебный спор относительно продажи, то будет проверяться её подлинность.

Юрист по недвижимости

Другой вопрос: при долевой собственности или нахождении продавца в браке новый владелец захочет посмотреть на нотариальное согласие второго супруга. Поскольку делать визит нотариусу в РФ трудоёмко, придётся записаться в нотариальную секцию консульства РФ за границей. Не во всех странах оно функционирует – проверяйте информацию на официальных сайтах. К примеру, российских граждан в Грузии обслуживает секция интересов РФ в посольстве Швейцарии.

Проведение сделки купли-продажи.

После согласия второй стороны подписывается договор. От имени продавца подпись ставит доверенное лицо в интересах собственника. Заранее стоит позаботиться о дистанционном открытии счёта в банке, куда перечисляются средства.
Если стороны используют ячейку и наличные, то в доверенности отдельно прописывается полномочие по передаче и хранению денежных средств после продажи. Важный нюанс: если продавец – валютный (не налоговый) нерезидент, то расчёты запрещается проводить через наличные и ячейку. Только банковский счёт. Санкцией может стать штраф, соразмерный со стоимостью недвижимости.
Заявление и приложения к нему сдаются в МФЦ (либо проводится электронная регистрация). В течение 7-10 дней выписка ЕГРН будет готова.
Относительно налоговых моментов: для нерезидентов установлен общий НДФЛ в 30%. Однако с 2019 года при продаже недвижимости с минимальным сроком владения (3-5 лет) налог не взимается. Таким образом, права резидентов и нерезидентов в вопросе продажи недвижимого имущества уравнены.