Долевая собственность на квартиры в России не редкость: она может сформироваться как при покупке недвижимости супругами в браке, так и в силу договорённостей между родственниками. Сделки по продаже долей в квартире проходят с соблюдением особенностей гражданского законодательства. Рассмотрим их все детально.
Извещение совладельцев о продаже.
Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственники других долей имеют преимущественное право покупки. То есть продать свою часть третьему лицу без получения отказа от совладельцев не получится.
Требований к форме уведомления нет, оно может быть написано в свободном виде как собственноручно, так и напечатано на компьютере. Нотариального заверения также не потребуется.В извещении следует отразить следующие моменты:
- ФИО продавца,
- адрес квартиры,
- кадастровый номер,
- площадь и количество комнат в квартире,
- цена продажи (снизить цену позже не получится – разрешается только повысить).
Как направить уведомление? Мы рекомендуем 3 законные способа:
- личное вручение с проставлением подписей о получении;
- заказным почтовым отправлением с наличием описи и уведомления о выдаче;
- посредством нотариуса (если велика вероятность возникновения судебного спора в будущем, то данная форма приоритетна, хотя и потребует определённых финансовых затрат).
Совладельцам на принятие решения предоставляется 1 месяц. Свой выбор они могут оформить в виде письменного отказа либо ничего не отвечать. Данные действия равнозначны.
Важный момент: сособственники квартиры имеют право на обжалование купли-продажи в течение 3 месяцев по следующим основаниям:
- Несоблюдение требований к надлежащему уведомлению;
- Регистрация прав ранее, чем за месяц со дня извещения;
- Стоимость в договоре оказалась ниже;
Когда нужен нотариус при сделках с долями?
В подавляющем большинстве случаев обращение к нотариусу обязательно, т.к. с начала 2019 года подобные договоры подлежат нотариальному заверению.
Предусмотрены лишь следующие исключения:
- Изъятие квартиры по программе реновации;
- Одновременная продажа всех долей совладельцами.
Продажа доли несовершеннолетнего.
Ст. 37 ГК РФ фиксирует обязанность по получению согласия органов опеки на реализацию любого имущества ребёнка: как целиком, так и доли в праве. Главный критерий для одобрения сделки – это неухудшение условий проживания и имущественного положения несовершеннолетнего.
Отказ выдаётся, если, к примеру, планируется приобретение квартиры гораздо меньшей площади, в аварийном доме. При наличии другого жилья допускается открыть на имя ребёнка счёт в банке, на который будут зачислены средства от проведения сделки купли-продажи. По достижении 18 лет он сможет ими распорядиться.
При особенностях физического развития роль играет приспособленность недвижимости к беспроблемному перемещению внутри подъезда и квартиры (ширина дверей и лифта, наличие пандусов, этажность и т.п.).
Как получить согласие органа опеки? В первую очередь, собрать все документы на квартиру и прийти на приём в орган власти либо МФЦ, если такая возможность имеется в регионе. На месте оформляется заявление о предоставлении разрешения, к которому прилагаются:
- Согласия обоих родителей (даже если они в разводе или никогда не состояли в браке);
- Выписка из ЕГРН;
- Копии паспортов и свидетельства о рождении;
- Постановление об опекунстве (если им является не биологический родитель).
Срок работы по обращению – 15 дней. Разрешение выдаётся на бессрочной основе или на определённый срок (зачастую 1-2 месяца).
