Как продать долю в квартире: алгоритм действий

Долевая собственность на квартиры в России не редкость: она может сформироваться как при покупке недвижимости супругами в браке, так и в силу договорённостей между родственниками. Сделки по продаже долей в квартире проходят с соблюдением особенностей гражданского законодательства. Рассмотрим их все детально.

Извещение совладельцев о продаже.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственники других долей имеют преимущественное право покупки. То есть продать свою часть третьему лицу без получения отказа от совладельцев не получится. 

Требований к форме уведомления нет, оно может быть написано в свободном виде как собственноручно, так и напечатано на компьютере. Нотариального заверения также не потребуется.
В извещении следует отразить следующие моменты:

• ФИО продавца,
• адрес квартиры, 
• кадастровый номер, 
• площадь и количество комнат в квартире,
• цена продажи (снизить цену позже не получится – разрешается только повысить).

Как направить уведомление? Мы рекомендуем 3 законные способа:

• личное вручение с проставлением подписей о получении;
• заказным почтовым отправлением с наличием описи и уведомления о выдаче;
• посредством нотариуса (если велика вероятность возникновения судебного спора в будущем, то данная форма приоритетна, хотя и потребует определённых финансовых затрат).

Совладельцам на принятие решения предоставляется 1 месяц. Свой выбор они могут оформить в виде письменного отказа либо ничего не отвечать. Данные действия равнозначны.
Важный момент: сособственники квартиры имеют право на обжалование купли-продажи в течение 3 месяцев по следующим основаниям:

• Несоблюдение требований к надлежащему уведомлению;
• Регистрация прав ранее, чем за месяц со дня извещения;
• Стоимость в договоре оказалась ниже;

Когда нужен нотариус при сделках с долями?

В подавляющем большинстве случаев обращение к нотариусу обязательно, т.к. с начала 2019 года подобные договоры подлежат нотариальному заверению.
Предусмотрены лишь следующие исключения:

• Изъятие квартиры по программе реновации;
• Одновременная продажа всех долей совладельцами.

Допускается как самостоятельно составить договор и заверить в органе нотариата, так и полностью поручить эту работу нотариусу. Соответственно, стоимость услуг будет различаться.

Продажа доли несовершеннолетнего.

Ст. 37 ГК РФ фиксирует обязанность по получению согласия органов опеки на реализацию любого имущества ребёнка: как целиком, так и доли в праве. Главный критерий для одобрения сделки – это неухудшение условий проживания и имущественного положения несовершеннолетнего. 
Отказ выдаётся, если, к примеру, планируется приобретение квартиры гораздо меньшей площади, в аварийном доме. При наличии другого жилья допускается открыть на имя ребёнка счёт в банке, на который будут зачислены средства от проведения сделки купли-продажи. По достижении 18 лет он сможет ими распорядиться.
При особенностях физического развития роль играет приспособленность недвижимости к беспроблемному перемещению внутри подъезда и квартиры (ширина дверей и лифта, наличие пандусов, этажность и т.п.).
Как получить согласие органа опеки? В первую очередь, собрать все документы на квартиру и прийти на приём в орган власти либо МФЦ, если такая возможность имеется в регионе. На месте оформляется заявление о предоставлении разрешения, к которому прилагаются:

• Согласия обоих родителей (даже если они в разводе или никогда не состояли в браке);
• Выписка из ЕГРН;
• Копии паспортов и свидетельства о рождении;
• Постановление об опекунстве (если им является не биологический родитель).

Срок работы по обращению – 15 дней. Разрешение выдаётся на бессрочной основе или на определённый срок (зачастую 1-2 месяца).