Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция в 2025 году

Автор:
Анастасия Андреевна

Сделки с квартирами, ранее приобретёнными в ипотеку, составляют немалую долю на рынке недвижимости. Алгоритм действий будет различаться в зависимости от нескольких факторов:

• приобретается ли квартира новым собственником в ипотеку;
• расчёт производится наличными или банковским переводом;
• имеются ли у продавца свободные денежные средства.

Мы хотели бы привести наиболее распространённые схемы, по которым продаются квартиры в ипотеке. Выбирайте, какой вариант Вам ближе и придерживайтесь плана действий.

Погасить самостоятельно остаток долга и снять обременение с квартиры.

Наиболее простой вариант, т.к. приобретателю не придётся взаимодействовать с банком. Схема разумна, если остаток долга небольшой и продавец может погасить его за счёт собственных сбережений. Иногда берут небольшой потребительский кредит, чтобы в короткое время его закрыть. 

Юрист по недвижимости

Порядок действий следующий:

1. Направить заявление на досрочное погашение.
2. Внести необходимую сумму на депозит.
3. Получить справку и закладную с отметками о погашении.
4. Снять обременение в Росреестре. Если вышеуказанные документы цифровые (не на бумаге), то банковская организация делает это самостоятельно в рамках электронного взаимодействия. При бумажном формате придётся посетить МФЦ и написать обращение. Оплата госпошлины не требуется.
5. Получить выписку из ЕГРН без упоминаний ипотеки.
6. Покупатель проверяет все документы на квартиру.
7. Провести сделку в стандартной форме без участия финансовых организаций.

Выплата покупателем остатка задолженности в банке-залогодержателе.

Если новый собственник не намерен брать кредит на покупку квартиры, то возможно сначала погасить оставшуюся задолженность за его счёт, а затем зарегистрировать право. Это унифицированная и безопасная процедура, которая предлагается кредитными организациями в качестве платной услуги. Стоимость, как правило, до 30 000 руб.
Пошаговая инструкция:

1. Текущий владелец направляет в свой банк заявление на досрочное погашение, открывает два аккредитива (первый - для перечисления точной суммы долга, второй – для разницы между размером задолженности и ценой продажи).
2. Подписывается договор. Приобретатель вносит средства на счета.
3. Соглашение регистрируется в Росреестре, стороны получают на руки выписки из ЕГРН с отражением перехода прав (залог пока ещё сохраняется, он будет снят позже).
4. Финансы с первого аккредитива банк переводит себе для погашения задолженности. Снимается обременение – продавец получает на руки закладную и ещё одну выписку на квартиру без указания ипотеки.
5. Деньги со второго аккредитива переводятся продающей стороне (или можно снять наличными).

Перевод ипотеки.

Распространённый вариант – оформление ипотеки приобретающей стороной. Ключевое значение имеет, в каком финансовом учреждении будет взят заём: владеющим залогом в настоящее время (т.е. где у продавца кредит) или другом. 
В первом случае – это отлаженная и быстрая процедура, именуемая «двойным залогом»:

1. Обращение в отдел сопровождения ипотечных клиентов, где подписывают договор купли-продажи квартиры и кредитный контракт. Происходит получение на руки согласия на продажу недвижимости.
2. Документы подаются в Росреестр в любом удобном формате. Регистрируется право, пока с наличием сразу 2 обременений от залогодателей – участников сделки.
3. Обновлённый правоустанавливающий акт направляется в банк, и ипотека продавца погашается из кредитных средств нового владельца.
4. Участники договора забирают в МФЦ выписки из ЕГРН, где отражён только долг покупателя.

Рассмотрим 2-й вариант. В этом случае порядок действий достаточно запутанный. Сначала приобретатель обращается в свой банк для подписания кредитного контракта и открытия счетов. Стороны подписывают договор купли-продажи.
Затем происходит обращение в регистрирующее ведомство для перехода прав на квартиру. Естественно, регистратор делает приостановку, поскольку отсутствует согласие залогодержателя.
Опись бумаг из МФЦ является основанием для перечисления средств из финансового учреждения покупателя на любой счёт продавца. Тот самостоятельно ликвидирует задолженность путём перевода в свой банк и оформляет закладную.
Финальная стадия – направление в Росреестр закладной. Происходит переход прав, где залогодателем уже является новый собственник квартиры.