Дачная недвижимость занимает одно из ведущих мест по количеству объектов. Изначально это считалось сезонным местом для выращивания овощей и фруктов. В настоящее время граница между дачами и загородными домами размылась. Многие фазенды позволяют там круглогодично проживать и подключены к газу, водоснабжению и электричеству.
При покупке дачи необходимо тщательно исследовать чистоту домика и участка. Практика отказов Росреестра в регистрации сделок и судебные картотеки подтверждают, что на рынке много объектов с плохим юридическим статусом.
В этой статье мы объединили опыт наших юристов и расскажем:
- как проверить правовую чистоту дачи и земли под ней;
- какие документы нужно запросить у владельца;
- можно ли купить по членской книжке;
- что делать, если есть отметка о «ранее учтённом» статусе;
- какие дополнительные моменты стоит изучить, прежде чем становиться хозяином загородного владения.
Как проверить чистоту дачи.
В этом пункте мы поговорим про дачу, как здание - объект капитального строительства.
Так сложилось, что садовые строения возводились на протяжении советской и современной истории преимущественно без получения разрешительной документации. Именно с этой целью в 2006 году ввели амнистию, которая позволяет в упрощённом порядке зарегистрировать домик. Однако даже в 2025 году многие сведений о многих зданиях нет в Росреестре. И это большой риск для покупателя.
При приобретении дачи необходимо проверить:
- право собственности;
- факт кадастрового учёта;
- наличие обременений (арестов, ипотеки, залога и других);
- привязки строения к земельному наделу.
Большинство из этих пунктов позволяет закрыть выписка из реестра. В связи с последними изменениями информация о ФИО собственника скрыта, если документ заказывается посторонним лицом. Поэтому крайне важно попросить продавца заказать её самому.
Чем свежее документ, тем меньше вероятность, что произошли изменения в юридическом статусе. Если он получен давно, есть вероятность, что строение уже продано другому лицу.
На какие пункты стоит обратить внимание при изучении акта:
- дата – в левом верхнем углу;
- площадь, назначение, этажность, время ввода в эксплуатацию – на 1 листе;
- привязка к участку – в середине раздела № 1;
- особые отметки – в конце 1-й части;
- правообладатель, ограничения и обременения – начало 2-го раздела.
Если здание не зарегистрировано в ЕГРН, и соответственно нет выписки – это не критично. Однако необходимо строго перед подписанием бумаг попросить продавца самому поставить дачу на учёт по амнистии. Это минимальные финансовые и временные расходы: 350 руб. пошлина, 2000-3000 руб. технический план и около 2 недель времени.
Таким образом, сделка произойдёт уже в отношении зарегистрированного законом строения, кадастровый номер которого вписывается в соглашение между сторонами.Как проверить участок в СНТ.
Перейдём к землевладению.
Здесь при проверке необходимо изучить целый комплекс документации:- выписку;
- местные правила землепользования;
- генеральный план;
- квитанции об оплате ресурсов и членства в СНТ.
Чтобы Росреестр зарегистрировал сделку, и освоение земли проходило без проблем, необходимо проверить, что:
- Информация есть в ЕГРН;
- Продавец является законным владельцем;
- Вид разрешенного использования соответствует намерениям покупателя («садоводство» и аналогичные формулировки, которые соотносятся с локальными ПЗЗ). При ВРИ «огородничество» запрещается возведение капитальных строений, поэтому такую землю мы не рекомендуем покупать, если есть желание построить на ней дом для проживания.
- Государство не планирует изымать землю для своих нужд;
- Нет ареста на проведение регистрационных действий с садовой землёй (к примеру, ввиду судебных разбирательств или наличия исполнительных производств);
- Владение не находится в ипотеке и под другими видами залогов;
- Нет долгов по членству в СНТ и поставляемым ресурсам (воде, газу, свету, вывозу мусора) – эта информация всегда есть у председателя товарищества;
- Территория или её часть не находится в санитарной или охранной зонах (ЗОУИТ, СЗЗ, прибрежные, водоохранные полосы, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, газопроводы, ЛЭП).
Что запросить у собственника перед дачной сделкой.
Итак, стороны общаются по подписанию договора купли-продажи. Перед этим надо запросить у продавца несколько документов, которые послужат основой для проверки юридической чистоты дачи:
- выписка из реестра;
- членская книжка;
- судебные решения, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, на основании которых оформлено право;
- старые ордера или акты о выделении, если сведений нет в ЕГРН;
- копия паспорта текущего хозяина;
- согласие супруги на отчуждение, если продаётся дача, приобретённая в качестве совместно нажитого в браке имущества;
- справка из диспансера о дееспособности продавца (если её нет, контракт легко оспорить в будущем при наличии заболеваний или зависимостей);
- соглашение о разделе имущества или решение суда, если владелец расторг брак в течение последних 3 лет.
Часть из этих бумаг понадобится для оформления сделки, часть – для исследования правовой чистоты дачи.
Покупка дачи по членской книжке.
Распространённая практика – приобретение дачного владения только через садовую книжку. Без подписания договора и его официальной регистрации в службе кадастра и картографии.
Мы предостерегаем клиентов от подобных действий. С юридической точки зрения, замена одного лица в членском бюллетене на другое не равна приобретению собственности. Это лишь подтверждает, что гражданин стал членом садового товарищества. Фактически приобретение без договора – это несоблюдение легальной процедуры.
Как правило, садоводы продают дачу по книжке, если право возникло до 1998 года и не внесено в реестр недвижимости. Государство не знает о границах, собственнике и индивидуальных характеристиках объекта. Велик риск, что новый пользователь в дальнейшем столкнётся с судебными разбирательствами, в том числе по узакониванию своего права на недвижимость.
Что значит ранее учтённый дачный участок.
В выписке нередко можно увидеть отметку о «ранее учтённом» статусе. На рынке много дачных наделов с подобным статусом. Он означает, что информация о границах надела не содержится в реестре. С недавнего времени действия с такой недвижимостью запрещены.
Перед подписанием договора следует пригласить кадастрового инженера для составления межевого плана. Это быстрая и недорогая процедура убережёт нового собственника от отказа Росреестра и возможных споров с соседями по наложению границ.
