Как проверить коммерческую недвижимость в 2025 году

Сделки с помещениями и зданиями для коммерческого использования занимают весомую долю рынка. Процедура приобретения отличается от жилой недвижимости, поскольку продавцом зачастую выступает ИП или юридическое лицо.
Перед подписанием договора важно:

• проанализировать место для будущего бизнеса;
• проверить текущего собственника или арендатора;
• сделать выводы о юридической чистоте.

В данной публикации мы собрали опыт наших специалистов и расскажем:

• каковы негативные последствия отсутствия аудита перед покупкой или арендой;
• как правильно проверить объект и продавца.
• какие методы лучше всего для анализа обременений, ограничений, незаконной перепланировки, факта самовольного строительства без разрешения.

Обязательные пункты для проверки.

Любые действия с недвижимым имуществом – это финансовые риски. Сложно принимать обдуманное и взвешенное решение, когда торопят со сделкой и сообщают, что иные покупатели готовы подписать бумаги прямо сейчас. Конечно, текущий правообладатель не расскажет о негативной стороне. 
Если оформление сопровождает риэлтор, не всегда в его интересах провести тщательное исследование. Работа маклеров заключается в общем анализе бумаг для регистрации в Росреестре и получения процента от стоимости.
Поверхностная проверка или её полное отсутствие могут привести к потере денежных средств, возможным правопритязаниям и судебным тяжбам в будущем из-за:

• недобросовестности и мошенничества;
• плохого юридического статуса и обременений;
• продажи лицом, которое не имеет на то полномочий (к примеру, бывшим директором ООО по доверенности);
• реализации без согласия учредителей юрлица или его оформления с нарушением формы и содержания;
• наличия арендаторов и субарендаторов, с которыми не получится быстро расторгнуть контракты;
• нахождении фирмы-владельца в стадии банкротства (или незаконном занижении стоимости активов при банкротных процедурах в прошлом);
• непогашенных обязательств владельца, которые погасятся за счёт проданного имущества (особенно стоит насторожиться, если открыто исполнительное производство);
• строительства и ввода в эксплуатацию без разрешительной документации (в т.ч. нелегальная надстройка этажа, мансарды или пристройка входной группы).

Что проверить дополнительно.

Далее приведём список ситуаций, когда Росреестр всё зарегистрирует, однако нормально использовать коммерческое помещение по назначению не удастся:

• нарушения при переводе из жилого состояния в нежилое, в т.ч. невыписанные жильцы (особенно актуально для первых этажей многоквартирных домов);
• устоявшиеся плохие отношения текущего хозяина с контролирующими органами (Роспотребнадзор, пожарная инспекция, стройнадзор);
• нет точек подключения к инженерным сетям либо контрактов на поставку воды, газа, электричества;
• статус культурного наследия, что ограничивает возможности по проведению ремонта, замене окон и дверей, размещению вывесок и рекламы; 
• сервитуты;
• несоответствие вида использования участка назначению строения (например, участок, где находится магазин, имеет ВРИ «рекреационная зона»);
• перепланировка, не урегулированная с местными властями.

Порядок проверки коммерческого помещения или здания.

Простого анализа выписки из ЕГРН недостаточно. Какие-то документы необходимо собрать самостоятельно, какие-то запросить у собственника. Исследование юридической чистоты носит комплексный характер.
Следующие документы и ресурсы дадут исчерпывающий ответ о добросовестности владельца и реализуемого имущества:

• выписка из ЕГРН общая и с переходом прав (2 отдельных акта);
• правоустанавливающие акты; 
• справка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на предпринимателя;
• местные правила землепользования в части территориальной зоны и регламентов;
• технические условия на подключение ОКС к ресурсам или договоры поставки воды, газа, электричества;
• список объектов культурного наследия муниципалитета;
• доверенность;
• договоры, устанавливающие права 3 лиц;
• решение акционеров о продаже;
• согласие супруга, если реализует физлицо;
• акты о переводе из жилого;
• технический паспорт;
• переписка с контролирующими органами (уведомления, претензии, ответы на них).

При анализе потребуется использование в том числе нижеперечисленных источников:

• картотека судебных дел, архивы судов;
• единый реестр сведений о банкротстве;
• публичная кадастровая карта;
• портал службы приставов;
• сайт федеральной нотариальной палаты.

Проверка собственности или аренды.

Первый пункт, который всегда проверяется, - легальность владения. Вне зависимости от типа права (собственность или аренда), методы одинаковые. Важно, чтобы продавец заказал самостоятельно свежую выписку из ЕГРН. Если это сделает покупатель, ФИО или наименования скрыты. Это нововведение законодательства с весны 2023 года.
Анализу подвергается раздел 1 и 2 акта. В частности:

• кто является хозяином;
• как давно;
• на основании какого договора, судебного решения или свидетельства о вступлении в наследство;
• особые отметки в конце 1 листа;
• как часто менялись владельцы;
• арендаторы, каковы сроки их пребывания.

Если в основании владения указан не стандартный договор, а судебный акт – это повод насторожиться. Поскольку картотека фемиды является публичной, за исключением личных данных, мы рекомендуем изучить фабулу дела и определить объём рисков.
Следующий момент – частый переход прав. Если за 2-3 года сменилось несколько хозяев, у недвижимости наверняка имеются скрытые недостатки. Покупатели, возможно, не знали о них при заключении сделки. И повторно реализовали объект.
Что касается аренды, не всегда просто расторгнуть контракты с арендаторами. Особенно, если там прописано, что права сохраняются при перепродаже места для бизнеса. Чтобы сделать однозначный вывод, необходимо изучить положения конкретных соглашений.
Особые отметки говорят о фактах, для которых не нашлось специальной графы. К примеру, об отсутствии согласия некоторых лиц на регистрацию. 

Как проверить арендодателя (собственника) коммерческой недвижимости.

Важно проанализировать не только сам объект, но и того, кто его продаёт. Пунктов для исследования много, расскажем обо всех по порядку.
В первую очередь исследуются полномочия на реализацию. Если сделка происходит по доверенности, необходимо на сайте нотариальной палаты проверить её подлинность и срок. Один из наиболее распространённых видов мошенничества – это продажа бывшим директором по старой доверенности. По факту он не имеет отношения к фирме, однако пытается воспользоваться своим прежним положением. 
Если предъявляется доверенность не нотариальная, а выписанная руководством юридического лица или ИП, то Росреестр сразу выдаст отказ. Причина в ненотариальной форме документа.
О недобросовестности намерений также свидетельствует судебная история. Рекомендуется проверить на сайтах арбитражных и общих судов информацию об участии продавца в разбирательствах. 
По некоторым из них, вероятно, уже открыты исполнительные производства. Это свидетельствует о долговых обязательствах, которые закрываются приставами в том числе за счёт недвижимости. Это критичный момент.
Следующий важный аспект – банкротство. Оно проверяется на федеральном портале, содержащем реестр субъектов, начавших процедуру признания несостоятельными. Распоряжаться активами в данной ситуации вправе только управляющий. Если даже у фирмы получится реализовать коммерческую недвижимость без его согласия, такое действие признаётся ничтожным в будущем. Новый владелец окажется в очень сложном положении. 
Также стоит узнать, есть ли согласие учредителей организации на продажу. При его отсутствии существует риск оспаривания регистрации в суде.

Проверка обременений и ограничений. 

Продолжим говорить о том, как проверить само имущество. Немаловажный нюанс – наличие или отсутствие обременений. Они напрямую влияют на комфорт использования. 
Как правило, основные из них перечислены в выписке:

• арест;
• запрет регистрационных действий;
• ипотека и залоги;
• аренда и субаренда;
• сервитуты;
• расположение в охранных и санитарных зонах.

Однако есть ограничения, которые не учтены в Росреестре. Рассмотрим распространённую ситуацию. Вблизи расположен завод с охранной зоной, которая на публичную карту не внесена. При попытке открыть бизнес по продаже продуктов питания или оказании медуслуг, Роспотребнадзор вправе отказать в этом из-за запретов, установленных только на бумаге, но не в электронной форме.
Другая ситуация – сервитуты. Некоторые постройки могут находиться в глубине застройки. Соответственно для прохода или проезда к ним потребуется использование чужого участка. Особый вид сервитутов – железнодорожные пути в производственных зонах. Они зачастую пересекают множество землевладений, прежде чем подходят к строениям, откуда идёт отгрузка товаров. И новому собственнику придётся смириться с вагонами, законно проезжающими по его земле.
Довольно просто проверить ипотеку и залоги. Дело в том, что любые подобные соглашения должны регистрироваться в ЕГРН. И их легко увидеть в соответствующей графе.
Если покупатель обнаруживает запрет на регдействия, это красный флаг для сделки. Специалисты службы кадастра и картографии откажут в переходе прав.

Является ли самовольной постройкой.

Существует риск столкнуться с незаконно возведённой постройкой. Если коммерческий объект в этом отношении беспроблемный, то в выписке из реестра:

• не должно содержатся указаний о незавершенном статусе строительства и степени готовности;
• указывается год ввода в эксплуатацию;
• основные характеристики совпадают с фактическими (этажность, площадь, назначение).

В идеальной ситуации должны быть продемонстрированы разрешения на строительство и ввод. 
Распространённый случай, когда само здание изначально возведено по правилам. Однако позже пристроились площади с торцов, входные группы, мансарда или новые этажи. Это нарушение разрешительного порядка, которое карается в том числе приведением в исходное состояние через решение суда (т.е. сносом).
Не лишнее - проверить наличие открытых дел в судах по адресу. Возможно, в данную минуту уже идёт процесс по иску смежных землепользователей или местной администрации о признании результата строительства самовольным.
Мы не рекомендуем приобретать коммерцию в таких строениях, поскольку велика вероятность разбирательств.

Есть ли незаконная перепланировка.

Практически любое изменение внутренней конфигурации должно согласовываться муниципальной администрацией. Это касается:

• перепрофилирования помещений;
• сноса стен и перегородок;
• корректировка расположения окон и дверей;
• организация входной группы с тротуара на 1 этаже многоквартирного дома.

Проверить планировку можно несколькими методами. Наиболее простой – заказать информацию из ЕГРН с экспликацией (схематичным планом). Фактическое состояние должно совпадать с нарисованным. Площадь также должна совпадать.
Более сложный, но действенный способ, - истребовать технический паспорт. На нём должны стоять печати БТИ или аналогичной структуры.
Помимо перепланировки, разумно исследовать, переведено ли помещение из жилого в нежилой статус. Особенно актуально это для первых этажей МКД. Если перевод зарегистрирован, стоит проанализировать законность процедуры. К примеру, выписаны ли жильцы перед этим. Это можно сделать, получив в управляющей компании соответствующую справку.