Как проверить ограничения недвижимости перед покупкой в 2025 году

Недвижимое имущество имеет сложный правовой статус. Он включает в себя не только основные характеристики (к примеру, площадь, адрес или назначение), но и специфические правовые статусы. Может оказаться, что приобретаемый объект имеет обременения, которые не позволяют сделать регистрацию в службе кадастра или оформить куплю-продажу без согласия банка.
В этой публикации мы намерены ответить на главные вопросы, связанные с проверкой недвижимости на ограничения:

• порядок анализа;
• какие виды обременений бывают;
• особенности исследования объектов на отдельные типы обременений.

Виды ограничений на недвижимость.

В совокупности Гражданский кодекс РФ, закон № 218 и судебная практика знает следующие типы обременений недвижимости:

• залог, в том числе ипотека;
• арест;
• права третьих лиц (аренда, субаренда, доверительное управление);
• рента;
• сервитут;
• нахождение в охранных и санитарных зонах (наиболее применимо к земельным участкам);
• запрещение регистрационных действий.

Каждый вид накладывает свои особенности на использование, владение и распоряжение. При подготовке к сделке нужно проверить каждый момент, поскольку риски довольно велики. При некачественном анализе объекта или его отсутствии вероятны:

• отказ регистратора во внесении информации о новом собственнике (арендаторе) в ЕГРН;
• оспаривание купли-продажи в суде;
• потеря права в результате судебного разбирательства;
• отказ банка в одобрении.

Как проверить обременения недвижимости.

Несмотря на большое количество пунктов для анализа, практические все они находятся через запрос информации в едином реестре недвижимости. Результатом обращения является выписка. В ней необходимо обратить внимание на 2-й раздел, где перечисляются все особые статусы квартиры, дома, земли или иного объекта.

 
Если у владения есть обременения, то указаны все сведения о:

• типе;
• том, в пользу кого они установлены;
• дате регистрации;
• сроке действия (к примеру, «до 01.05.2030 г.»);
• основании (кредитном договоре, постановлении судебного пристава или иных документах).

Наши рекомендации относительно заказа сведений из ЕГРН:

1. Для отражения всей полноты сведений, в том числе ФИО людей, её должен запрашивать собственник или арендатор.
2. Чем «свежее» документ, тем надёжнее информация в нём. Не стоит доверять старым документам, которые показывает продавец – они могут являться устаревшими и содержать неактуальные данные.
3. На каждой странице акта должна иметься синяя печать регистратора или чёрный прямоугольник электронной подписи. Это мера защиты от подделок.

Стоимость получения полной выписки с обременениями 580 рублей для бумажного формата и 290 для электронного. Это сумма государственной пошлины, которую надо заплатить онлайн или через терминал в МФЦ. Для компаний цены выше в 2 раза. 
Среднее время готовности цифрового документа от 15 минут до 1-2 дней. В отношении бумажной версии надо подождать до 5 дней.

Проверить недвижимое имущество на залог.

Залог имеет значение для покупателя из-за обязательства продавца согласовывать любые действия с недвижимостью с залогодержателем. Например, с банком, который выдал кредит с обеспечением в виде земельного участка. Договор не получится зарегистрировать, если кредитор не согласен с отчуждением другому человеку.
Метод изучения залоговых ограничений стандартный – получение выписки из ЕГРН. Как это сделать и на что смотреть в полученном документе мы рассказывали в публикации по ссылке ниже:

 
Напомним, что ипотека как отдельный тип залогового обязательства не препятствует оформлению сделки. Однако сделать это можно, если банк разрешит куплю-продажу и выдаст официальное письмо. Либо необходимо сначала погасить задолженность, а затем заниматься реализацией недвижимости.

Как узнать про арест и запрет на сделки с недвижимостью.

Это гораздо более серьёзные ограничения. В случае арестного статуса запрещены не только любые манипуляции с недвижимостью, но и есть большой шанс её продажи на торгах судебными приставами. При запрете просто не получится оформить переход прав в Росреестре. 

Чтобы проверить, необходимо аналогично обратиться ко 2-му разделу выписки. Как проводить её анализ, мы рассказывали в этой записи в блоге компании:

 
В любом случае, данные обременения являются проблемным маркером. И необходимо, чтобы продавец самостоятельно от них избавился, прежде чем переходить к подписанию договора.

Как проверить аренду недвижимости.

Права третьих лиц могут включать различные формы. Наиболее популярной является аренда. Она подразумевает, что физическое лицо или организация на какое-то время пользуется помещением, зданием или землёй, и вносит владельцу регулярную плату.
Сложность исследования в том, что не все договорённости между арендаторами и арендодателями внесены в единый государственный реестр. Особенно это касается жилой недвижимости – квартир и комнат. 
Вне зависимости от этого надо сначала попробовать найти аренду через ЕГРН. Если она есть, там указывается:

• кто арендатор;
• на какой срок заключено соглашение;
• его реквизиты.

Но это больше касается коммерческой и производственной недвижимости. Что же делать при проверке квартиры. По статистике, только малая доля собственников жилплощади регистрируют арендный договор в Росреестре. В первую очередь, надо поговорить с хозяином. Во вторую – с соседями по лестничной клетке. Они расскажут, кто там на самом деле живёт.