Как проверить переход прав на недвижимость в 2025 году

При выборе недвижимости для покупки имеет значение не только текущий правовой статус, но и история имущества в прошлом. В частности, как часто объект продавали и покупали. Для внимательного покупателя факт частой перепродажи означает возможные скрытые проблемы – как строительно-технического, так и юридического характера.
В этой публикации мы подробно раскроем следующие вопросы:

• как проверить историю перехода;
• какие методы заказа сведений из ЕГРН существуют;
• на что смотреть в ней при анализе;
• когда потребуется обращение в архив;
• какие риски покупки недвижимости с большим количеством прежних хозяев.

Как узнать про историю перехода прав.

Способы единые для всех типов недвижимого имущества:

• домов;
• квартир;
• комнат;
• земельных участков;
• нежилых зданий и помещений;
• коммерческой недвижимости;
• машино-мест.

Чтобы составить полную картину о сделках и проверить её, потребуется сделать 2 запроса:

• в Росреестр (период с 1998 до настоящего времени);
• в БТИ или органы местного самоуправления за архивной информацией (до 1998).

Таким образом, если покупается квартира в относительно новом многоквартирном доме, необходимо обратиться только в Росреестр. Оба способа мы рассмотрим подробнее далее в статье.

Как заказать выписку о переходе.

ЕГРН – это унифицированная электронная база, которая знает всё о недвижимости с момента основания в конце 90-х годов. Чтобы получить сведения из реестра, необходимо оплатить пошлину и составить официальный запрос:

• электронно на Госуслугах или сайте регистрирующего органа;
• посредством личного визита в МФЦ.

В первом случае, результатом проверки является цифровой образ документа, подписанный квалифицированной подписью. Во второй ситуации итог - бумажная выписка с «синей печатью» или оттиском ЭЦП исполнителя чёрного цвета.
Два важных нюанса:

1. Для того, чтобы проверить количество собственников до сделки, нужен особый тип выписки «о переходе прав»; стандартная справка об общих характеристиках недвижимости не подходит;
2. Увидеть фамилии, имена, отчества и реквизиты документов возможно, только если акт закажет сам собственник (при обращении покупателя вместо ФИО «физическое лицо»).

Размер госпошлины 580 рублей. Срок готовности 2-5 рабочих дней. 

На что смотреть в выписке на недвижимость.

Итак, информация из реестра на руках. Форма акта установлена приложением № 3 к приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, и представлена в виде таблицы.
В первую очередь, необходимо проанализировать дату получения. Недобросовестные продавцы могут идти на ухищрения и демонстрировать старый документ. В этом случае есть риск повторной продажи ещё до заключения сделки с текущим покупателем. Иными словами, к моменту подачи бумаг для перехода прав продавец уже не является правообладателем.
В графе № 1 указываются общие данные о недвижимости:

• тип (здание, помещение и т.п.);
• кадастровый номер;
• адрес.

Во второй части перечень всех владельцев квартиры, земли или иного объекта - начиная со старых, и заканчивая текущим.
Содержание графы № 2:

• наименование или ФИО хозяина;
• вид права (собственность, аренды, оперативное управление и т.п.);
• дата регистрации и №;
• дата прекращения правообладания.

На последнюю строку надо обратить особое внимание. Если она пустая, то право сохранено по сегодняшний день. К примеру, в 2008 помещение сдано в аренду ИП Иванову. Хозяева менялись, а арендатор продолжал пользоваться коммерческой недвижимостью. Закон в этом случае не нарушен, однако следует иметь ввиду, что есть обременение. 

Архивная информация о собственниках до 1998 г.

В реестре недвижимости сведения только с 98 г. 20 века. Однако за более ранние периоды их там нет. На помощь приходят архивы, в которых хранятся неоцифрованные бумаги:

• технические паспорта;
• свидетельства;
• договоры;
• ордера предприятий на выделение недвижимости работнику и т.п.

Данные выдаются по письменному запросу собственника. Средний срок обработки от 5 до 15 дней. Куда именно обращаться, зависит от конкретного города. В большинстве ситуаций это бюро технической инвентаризации. Услуга платная. Хранители, как правило, рассчитывают стоимость исходя из количества листов.
Важные моменты, которые проверяются в полученной документации:

• сходится ли цепочка «старых» владельцев и указанных в ЕГРН;
• соблюдены ли права всех членов семьи при приватизации;
• нет ли особых отметок о недвижимости.

Аналоговые носители подвержены истлению. Кроме того, случаются пожары и затопления архивов. Полномочия по хранению старых бумаг передавались из одного органа в другой, поэтому часть документации потерялась при переездах. Это нужно понимать, чтобы быть готовым к отрицательному ответу на запрос БТИ или местную администрацию о выдаче копий актов. 

Риски покупки недвижимости с богатой историей.

Доверители нередко интересуются – можно ли покупать квартиру, дом или землю, которая до этого много раз перепродавалась. Однозначного ответа дать нельзя. С правовой точки зрения большое количество правообладателей не является препятствием к регистрации в Росреестре.
С другой стороны, это признак, который должен насторожить и проверить объект более детально. Как правило, люди продают только что купленное имущество из-за 3 типов проблем:

• технических (связанные с несущими конструкциями, плохим качеством строительства, перебоями в снабжении ресурсами);
• социальных (неблагоприятное соседство, высокий уровень преступности в районе и т.п.);
• юридических (когда обнаруживается факт, который является основанием для оспаривания купли-продажи).

Приведём пример. Семья приобрела дом в одном из областных центров юга России. Проверка проводилась поверхностно. Потом выяснилось, что домовладение перепродавалось 6 раз, что довольно часто для некоммерческой недвижимости. При анализе юристы определили, что при приватизации почти 30 лет назад нарушен порядок. И один из проживающих не получил долю в праве. Соответственно, он в любой момент может оспорить сделку.