При выборе недвижимости для покупки имеет значение не только текущий правовой статус, но и история имущества в прошлом. В частности, как часто объект продавали и покупали. Для внимательного покупателя факт частой перепродажи означает возможные скрытые проблемы – как строительно-технического, так и юридического характера.
В этой публикации мы подробно раскроем следующие вопросы:
- как проверить историю перехода;
- какие методы заказа сведений из ЕГРН существуют;
- на что смотреть в ней при анализе;
- когда потребуется обращение в архив;
- какие риски покупки недвижимости с большим количеством прежних хозяев.
Как узнать про историю перехода прав.
Способы единые для всех типов недвижимого имущества:
- домов;
- квартир;
- комнат;
- земельных участков;
- нежилых зданий и помещений;
- коммерческой недвижимости;
- машино-мест.
Чтобы составить полную картину о сделках и проверить её, потребуется сделать 2 запроса:
- в Росреестр (период с 1998 до настоящего времени);
- в БТИ или органы местного самоуправления за архивной информацией (до 1998).
Таким образом, если покупается квартира в относительно новом многоквартирном доме, необходимо обратиться только в Росреестр. Оба способа мы рассмотрим подробнее далее в статье.
Как заказать выписку о переходе.
ЕГРН – это унифицированная электронная база, которая знает всё о недвижимости с момента основания в конце 90-х годов. Чтобы получить сведения из реестра, необходимо оплатить пошлину и составить официальный запрос:
- электронно на Госуслугах или сайте регистрирующего органа;
- посредством личного визита в МФЦ.
В первом случае, результатом проверки является цифровой образ документа, подписанный квалифицированной подписью. Во второй ситуации итог - бумажная выписка с «синей печатью» или оттиском ЭЦП исполнителя чёрного цвета.
Два важных нюанса:
- Для того, чтобы проверить количество собственников до сделки, нужен особый тип выписки «о переходе прав»; стандартная справка об общих характеристиках недвижимости не подходит;
- Увидеть фамилии, имена, отчества и реквизиты документов возможно, только если акт закажет сам собственник (при обращении покупателя вместо ФИО «физическое лицо»).
Размер госпошлины 580 рублей. Срок готовности 2-5 рабочих дней.
На что смотреть в выписке на недвижимость.
Итак, информация из реестра на руках. Форма акта установлена приложением № 3 к приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, и представлена в виде таблицы.
В первую очередь, необходимо проанализировать дату получения. Недобросовестные продавцы могут идти на ухищрения и демонстрировать старый документ. В этом случае есть риск повторной продажи ещё до заключения сделки с текущим покупателем. Иными словами, к моменту подачи бумаг для перехода прав продавец уже не является правообладателем.
- тип (здание, помещение и т.п.);
- кадастровый номер;
- адрес.
Во второй части перечень всех владельцев квартиры, земли или иного объекта - начиная со старых, и заканчивая текущим.
Содержание графы № 2:
- наименование или ФИО хозяина;
- вид права (собственность, аренды, оперативное управление и т.п.);
- дата регистрации и №;
- дата прекращения правообладания.
На последнюю строку надо обратить особое внимание. Если она пустая, то право сохранено по сегодняшний день. К примеру, в 2008 помещение сдано в аренду ИП Иванову. Хозяева менялись, а арендатор продолжал пользоваться коммерческой недвижимостью. Закон в этом случае не нарушен, однако следует иметь ввиду, что есть обременение.
Архивная информация о собственниках до 1998 г.
В реестре недвижимости сведения только с 98 г. 20 века. Однако за более ранние периоды их там нет. На помощь приходят архивы, в которых хранятся неоцифрованные бумаги:
- технические паспорта;
- свидетельства;
- договоры;
- ордера предприятий на выделение недвижимости работнику и т.п.
Данные выдаются по письменному запросу собственника. Средний срок обработки от 5 до 15 дней. Куда именно обращаться, зависит от конкретного города. В большинстве ситуаций это бюро технической инвентаризации. Услуга платная. Хранители, как правило, рассчитывают стоимость исходя из количества листов.
Важные моменты, которые проверяются в полученной документации:
- сходится ли цепочка «старых» владельцев и указанных в ЕГРН;
- соблюдены ли права всех членов семьи при приватизации;
- нет ли особых отметок о недвижимости.
Аналоговые носители подвержены истлению. Кроме того, случаются пожары и затопления архивов. Полномочия по хранению старых бумаг передавались из одного органа в другой, поэтому часть документации потерялась при переездах. Это нужно понимать, чтобы быть готовым к отрицательному ответу на запрос БТИ или местную администрацию о выдаче копий актов.
Риски покупки недвижимости с богатой историей.
Доверители нередко интересуются – можно ли покупать квартиру, дом или землю, которая до этого много раз перепродавалась. Однозначного ответа дать нельзя. С правовой точки зрения большое количество правообладателей не является препятствием к регистрации в Росреестре.
С другой стороны, это признак, который должен насторожить и проверить объект более детально. Как правило, люди продают только что купленное имущество из-за 3 типов проблем:
- технических (связанные с несущими конструкциями, плохим качеством строительства, перебоями в снабжении ресурсами);
- социальных (неблагоприятное соседство, высокий уровень преступности в районе и т.п.);
- юридических (когда обнаруживается факт, который является основанием для оспаривания купли-продажи).
Приведём пример. Семья приобрела дом в одном из областных центров юга России. Проверка проводилась поверхностно. Потом выяснилось, что домовладение перепродавалось 6 раз, что довольно часто для некоммерческой недвижимости. При анализе юристы определили, что при приватизации почти 30 лет назад нарушен порядок. И один из проживающих не получил долю в праве. Соответственно, он в любой момент может оспорить сделку.
