Как проверить право собственности на недвижимость перед покупкой в 2025 году

Один из первых моментов, который проверяется перед заключением сделки с недвижимым имуществом, — право собственности продавца и нахождение объекта на кадастровом учёте. Это фундаментальные аспекты, которые позволяют выяснить:

• является ли продающее лицо легальным хозяином;
• знают ли о нём в Росреестре;
• имеется ли информация в ЕГРН о существовании самого объекта и его основных характеристиках.

В этой статье мы собрали опыт наших специалистов относительно указанных выше вопросов и расскажем:

• как проверить, зарегистрированы ли дом, квартира, участок или иное имущество;
• как узнать о собственности продавца;
• что делать, если в ходе проверки выявлены проблемы по этим пунктам.

Как проверить право собственности продавца.

Наиболее надёжный и основной метод – заказ выписки из государственного реестра недвижимости. 
Это электронная база, в которой хранятся сведения о недвижимости в России и в реальном времени отражается её правовой статус:

• адрес и кадастровый номер;
• площадь и иные технико-экономические параметры;
• правообладатели (владельцы, арендаторы, субарендаторы);
• сервитуты, рента, доверительное управление, покупка в браке;
• обременения и ограничения, в том числе залоги, аресты, ипотеки и т.п.;
• особые отметки.

Чтобы получить выписку, необходимо лично прийти в многофункциональный центр государственных услуг либо обратиться к онлайн-способам:

• сайту Росреестра;
• системе ФГИС;
• «Госуслугам».

Важный момент – для того, чтобы в документе показывались ФИО владельца, необходимо, чтобы он сам заказал его. В случае, когда акт оформляет покупатель или иной человек, в ней вместо фамилий пишется «физическое лицо». Такой порядок установлен с начала 2023 года.
Услуга платная – госпошлина зависит от формата документации. За электронную надо заплатить меньше в 2 раза. Кроме того, для юридических лиц повышенные размеры платы, также в 2 раза. 
Срок готовности акта от 1-2 дней для цифрового онлайн-образа до 5 суток для бумажного с «синими» печатями.
Чтобы проверить право собственности, необходимо обратиться к разделу № 2 – графа «правообладатель». Варианты владения следующими:

• единоличная, индивидуальная (когда недвижимостью владеет 1 человек);
• общая долевая (когда несколько граждан владеют определёнными долями – например, по 1/3);
• общая совместная (доли не устанавливаются, применимо, к примеру, для супружеского имущества).

В отношении хозяев объекта указываются следующие сведения:

• фамилия, имя и отчество (либо наименование компании);
• дата и номер регистрации;
• документ-основание и его реквизиты (например, договор купли-продажи, свидетельство на наследство или судебное решение).

Помимо собственников рекомендуем изучить раздел с правами 3-х лиц. Он находится в этой же части. Там указаны арендаторы или субарендаторы.

Как проверить регистрацию недвижимости.

Второй важный момент для проверки – находится ли имущество на учёте. Иными словами, знает ли государство о его существовании и параметрах. На первый взгляд, правило простое – если выписка пришла, и имеется кадастровый номер, то это подтверждение нахождения на учёте.
Однако это ещё не гарантия юридической чистоты. Потенциального покупателя подстерегают следующие риски:

1. Статус «ранее учтённый». Наиболее распространён среди земельных участков и помещений. Подразумевает, что учёт проведён до 1998 года либо вообще не осуществлялся, но у недвижимости есть собственник. На практике это выглядит так – о факте существования землевладения Росреестр знает, однако у него нет сведений о границах. Поэтому участок не видно на кадастровой карте. С недавнего времени сделки с таким статусом запрещены. Сначала необходимо пригласить инженера, составить межевой или технический план и внести актуальную информацию в ЕГРН. Затем правообладателю открывается возможность распоряжения.
2. Не введённые в эксплуатацию здания и помещения в них. Закон разрешает зарегистрировать объект незавершенного строительства и права на него. При этом запрещается пользоваться таким ОКС (например, жить в нём или использовать для предпринимательской деятельности). Понять о том, что документация выдана на незавершённое строительство, можно по признакам на 1-й странице. Там будет графа «степень готовности Х %». Либо нет почтового адреса, а описан лишь адресный ориентир. Покупать такую недвижимость можно только, если закон позволяет её легально достроить, и у покупателя имеется такое намерение. Иначе лучше найти другой вариант.
3. Дублирование и задвоение. В реестре недвижимости тоже встречаются ошибки. Иногда бывает, что одно и то же помещение дважды фигурирует в ЕГРН. Для покупателя этот момент не несёт принципиальных рисков. Однако в любом случае надо выяснить, почему так произошло и попросить хозяина обратиться в регистрирующий орган о снятии задвоения. 

Недвижимости нет на кадастровом учете – риски при покупке.

Представим ситуацию, когда проверки выявили, что в базе нет информации о недвижимости. Это важный маркер, который должен побудить к более глубокому анализу. Сразу скажем, что юридические процедуры позволяют исправить проблему и заключить сделку. 
Один из распространённых случаев – у владельца на руках старые документы о собственности, однако после 1998 года (когда создан реестр) он не обращался в службу кадастра и картографии. Для исправления проблемы надо составить техплан или межевой план. В него включаются образы бумаг, которые подтверждают законность возведения здания или получения участка. Если административная процедура не увенчается успехом, придётся узаконивать всё через суд. Только после этого стоит возвращаться к проведению сделки.
Совсем другая картина, если объект на учёте не находится, а документов никаких нет. Рекомендуем отказаться от покупки. Вероятность потери средств практически 100%-я, так как регистратор не сможет оформить переход на недвижимость, которой юридически не существует.

Что делать, если в ЕГРН нет информации о продавце.

Рассмотрим, какие действия нужно предпринять, если в реестре нет сведений о собственнике. Здесь вероятны сразу несколько похожих ситуаций, которые с правовой точки зрения сильно различаются.
Во-первых, вероятно это мошенничество, и собственность у человека отсутствует. В выписке в этом случае указан другой гражданин или компания. Единственным допустимым развитием событий является продажа по доверенности: когда тот, кто продаёт, действует в интересах реального собственника. 
Такую доверенность стоит проверить лично или с юристом:

• на полномочия (законно ли производить отчуждение);
• на срок действия (возможно, она истекла);
• на действительность и подделку на сайте нотариальной палаты.

Второй вариант – в базе недвижимости нет данных о собственнике из-за приобретения недвижимости ранее 1998 года. В этом случае перед куплей-продажей хозяину нужно обратиться в Росреестр с оригиналами правоустанавливающих документов и внести сведения о себе. Процедура бесплатная и займёт 5-10 дней. Только после этого разумно переходить к сделке.