Как проверить продавца квартиры в 2025 году

При приобретении жилого помещения основной фокус проверок приходится на объект. Но не менее важно проанализировать чистоту самого продавца. Из-за его недобросовестности есть риск отказа в регистрации, возникновения судебных разногласий в будущем и потери денег и жилья.
Данная публикация подробно расскажет о том:

• что именно необходимо проверить в отношении владельца квартиры;
• как узнать, дееспособен ли он;
• как обезопасить себя от банкротства собственника;
• как изучить, сколько владельцев у квадратных метров;
• какими методами анализируются долги;
• на что влияет нахождение в браке.

Как проверить продавца квартиры.

В этой статье мы не касаемся вопросов анализа самой квартиры, а поделимся опытом относительно изучения её собственников.
Что необходимо узнать в обязательном порядке о лице, которое продаёт жилплощадь:

• законность правообладания;
• при доверенности на отчуждение – её легальность, подлинность и действительность;
• дееспособность;
• нахождение в браке и отсутствие разногласий с супругом по сделке;
• не начата ли процедура банкротства, либо сколько времени прошло с её окончания;
• отсутствие исполнительных производств у приставов;
• нет ли задолженностей, которые погасятся за счёт продажи квартиры;
• состоит ли в списке экстремистов и террористов.

Это основной перечень. Дополнительные моменты для анализа определяются исходя из конкретного кейса.

 

Как проверить, сколько собственников у квартиры. 

В первую очередь надо понять, к какому количеству человек применить проверки. Если владельцев несколько, то рекомендуется изучать каждого. 
Наиболее распространённые комбинации правообладателей составлены из родственных связей: муж и жена, супруги с детьми и т.п. В отношении близких родственников необходимо проводить особо тщательные исследования. Причина в совокупности прав и обязанностей, которые возникают из семьи или воспитания детей. К примеру, при использовании материнского капитала обязательно должна выделяться доля несовершеннолетнему. Или при покупке квартиры в брачном союзе отчуждение производится только при согласии второго супруга.
Количество владельцев выясняется классическим методом – выпиской из ЕГРН. Стоимость – 580 рублей. Заказать можно онлайн на сайте Росреестра, Госуслугах либо в рамках визита в ближайший МФЦ. Срок выдачи от 2 до 5 дней.
С весны 2023 года процедура стала сложнее. Видеть фамилии, имена, отчества и реквизиты документы-оснований вправе только правообладатель квартиры. Поэтому придётся попросить его самостоятельно запросить свежую информацию из Росреестра.
Когда акт на руках, изучается графа «правообладатели» в разделе № 2. Как правило, это вторая страница. Там поочерёдно перечисляются все хозяева имущества и тип права (общая долевая, совместная или индивидуальная).

Как проверить дееспособность продавца.

Определить наличие психических заболеваний по внешнему виду человека сложно. Даже при наличии грамотной речи, адекватного поведения и понятного почерка может оказаться, что он имеет серьёзное отклонение, которое запрещает совершать сделки. К числу таких относится и продажа квартиры. 
Покупатель оказывается в сложной ситуации. Деньги за жильё уже переданы, ипотека одобрена и выплачивается, а переход прав закреплён в ЕГРН. Однако судья, невзирая на это, признаёт договор ничтожным и возвращает всё прежнему хозяину. 
Вероятность возникновения проблемы высока, если не выполнить ряд простых действий. Особенно это касается покупки у людей преклонного возраста.
Во-первых, стоит убедить продавца взять справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Их можно получить только лично. Приоритет имеют документы из государственных учреждений, не частных. Акты говорят о том, имеются ли у человека заболевания и вставал ли он с ними на учёт. 
Но эти справки не подтверждают дееспособности. Для этой цели 100% гарантию даёт только один инструмент – очный осмотр у врача-психиатра. После беседы он выдаст официальное заключение о возможности лица заключать сделки. При возникновении негативной ситуации в будущем оно выступит серьёзным доказательством для судьи.

Как проверить банкротство и долги продавца.

Сразу скажем, почему банкротный статус имеет значение при подготовке к покупке квартиры. В течение 3 лет после приобретения гражданин по разным причинам может признаваться банкротом. И его контракты оспариваются с целью погашения обязательств перед кредиторами. Существует риск, что новый собственник лишится и денег, и квартиры.
Способов для того, чтобы обезопасить себя, несколько:

1. Сайты арбитражных судов региона. На официальном портале учреждения фемиды надо ввести ФИО и ИНН, чтобы узнать, рассматривались ли исковые заявления о начале процедуры банкротства. Если да, это плохой знак. В карточке дела узнаётся информация о стадии рассмотрения.
2. Портал службы судебных приставов. Интерфейс удобный, но веб-страница работает медленно. Нужно ввести паспортные данные и дату рождения, чтобы понять, есть ли в настоящее время долги. При положительном ответе и большом размере задолженностей вероятность признания банкротом существенно возрастает.
3. Сайты судов общей юрисдикции. Поиск по ним поможет выявить только начатые разбирательства в отношении хозяина – ещё до старта исполнительных производств и банкротства. К примеру, там можно найти иски банков о взыскании долгов по кредиту или управляющих компаний об истребовании неоплаченных сумм по ЖКУ и капремонту. Исследовать порталы всех общих судов в РФ нереально, однако возможно выявить более узкий круг учреждений фемиды. Это суды в городах проживания, регистрации и рождения.

Ещё один способ – заказать справку о кредитной истории текущего хозяина. Это вправе сделать только он сам, направив запрос в БКИ через портал государственных услуг. Наличие просрочек, штрафов и пеней сразу вносит его в группу риска.

Как проверить, в браке ли продавец квартиры.

Наличие супруга или супруги существенно меняет картину. Встречаются 2 типа ситуаций:

• собственность индивидуальная, но квартира куплена после вступления в союз;
• общее совместное правообладание, указанное в ЕГРН.

В любом случае для операций с жильём нужно письменное согласие мужа или жены. Иначе Росреестр не зарегистрирует сделку либо внесёт в графу «особые отметки» информацию об отсутствии документа. Велика вероятность оспаривания купли-продажи при ухудшении отношений в паре и разводе.
Самый простой метод, как проверить семейный статус, - отметка в паспорте. Однако он ненадёжен по нескольким причинам:

• проставление штампа уже долгое время не является обязательным;
• отметка проставлена в старый паспорт, который позже заменён или обновлён (особо подозрительно, когда не в связи с возрастом).

Не стоит верить словам владельца о том, что он холост или вдовец. Необходимо получить документальное подтверждение. Им выступает справка из ЗАГС о семейном положении, которая запрашивается только самим гражданином. Есть возможность заказать бумагу в ближайшем МФЦ. Ответ выдаётся в течение 1 рабочего дня, практически сразу же.
Можно обратиться и к косвенному признаку – договору купли-продажи, который послужил основанием для регистрации. Там зачастую имеется пункт о нахождении в браке и соответствующих особенностях сделки.

Проверка нахождения в списке террористов.

Ситуация, когда продавец квартиры признан государством экстремистом, очень редкая. Однако стоит проверить и этот момент. Тем более, что на это нужно 10-15 минут.
Потребуется:

1. Перейти на сайт Росфинмониторинга;
2. Открыть соответствующий перечень;
3. Выбрать вкладку «физические лица»;
4. По поиску найти ФИО;
5. При положительном результате сверить с датой рождения, так как нельзя исключать однофамильцев.