Как проверить застройщика при покупке квартиры в 2025 году

Законодательство в гражданской сфере регулярно обновляется. Не исключением стала и строительная область, где ещё совсем недавно проблема обманутых дольщиков стояла довольно остро. В настоящее время рынок представлен гораздо более добросовестными застройщиками. Однако это не значит, что при покупке квартиры в новостройке не нужно изучать объект и строительную компанию.

В этой статье мы собрали наиболее важную и актуальную информацию по проверке застройщиков перед приобретением жилого помещения в новом доме:

• что именно нужно проанализировать;
• как проверить девелопера на банкротство;
• как узнать, что есть аккредитация и возможность открывать эскроу счета;
• как проанализировать законность стройработ;
• порядок изучения истории судебных споров строительной компании.

Как проверить застройщика на надёжность.

Надёжный застройщик – понятие относительное. Даже если девелопер отвечает всем требованиям закона, это не значит, что покупка помещения у него пройдёт безопасно и без негативных последствий. 

Для покупателя важно проанализировать не только правовую чистоту в настоящий момент, но и изучить прошлую деятельность строителей и выявить потенциальные риски.

Если строительная компания уверенно смотрит в будущее и ничего не скрывает, её представители с лёгкостью предоставят потенциальному покупателю пакет документов, нужный для принятия решения. 

И наоборот, подозрительное поведение соответствует следующим признакам:

• спешка с подписанием договора;
• отсутствие прямых ответов;
• перенос встреч, если клиент задаёт неудобные вопросы;
• предоставление нечётких и непропечатанных копий документации.

Проверка застройщика на надёжность включает действия, которые условно разделяют на 2 группы:

• онлайн-просмотр;
• взаимодействие с бумажными документами.

Какие сайты помогут исследовать добросовестность девелопера:

1. Официальная веб-страница компании (общие сведения, градостроительная документация);
2. Налоговой службы и ЕГРЮЛ (когда зарегистрирован, кто учредители, адрес, размер уставного капитала, реорганизации);
3. Единой системы по банкротству (для несостоятельных организаций);
4. Судов общей юрисдикции и арбитража (споры с государственными органами, покупателями, подрядчиками, которые говорят о степени «проблемности»);
5. Структур органов местного самоуправления, отвечающих за градостроительство (выдано ли разрешение);
6. Банков (факт аккредитации, в каких банках, на какие дома);
7. Публичная кадастровая карта (сформирован ли земельный участок, соответствие фактических и юридических границ стройплощадки);
8. Минстроя и Единой системы жилищного строительства (статус «проблемного» у девелопера);
9. Местных СМИ (описание новостных сюжетов, мнения других людей о застройщике).

В свою очередь, работа с реальными документами предполагает истребование у строителей:

• разрешения;
• проектной документации и декларации;
• графика работ;
• свидетельства ФНС о постановке на учёт;
• типового договора.

Как проверить застройщика на банкротство.

Несмотря на то, что уже несколько лет средства покупателей защищены эскроу-счетами, и очень сложно нелегально забрать их, риск банкротства застройщика довольно высок. 

Узнать, запущены ли банкротные процедуры, поможет портал ЕФРСБ. Там содержится информация в реальном времени о всех юридических лицах, которые признаны банкротами или на пути к этому. Обнаружить там потенциального продавца квадратных метров – это красный флаг для сделки.

Однако может быть так, что в вышеуказанном реестре ещё нет сведений, поскольку процессы только начаты. В этом случае потребуется изучить порталы арбитражных судов и общей юрисдикции на предмет поданных исков о несостоятельности. Критериями для поиска выступают:

• регион и адрес;
• наименование;
• ИНН.

Если данные о намерении обанкротиться найдены в картотеке судов, то это также говорит о необходимости выбора другого варианта.

Проверка разрешения на строительство.

Следующий важный момент – легальность строительства. Единственным документом, который подтверждает законность работ, является разрешение. Оно выдаётся Минстроем региона или органами МСУ.

Есть несколько инструментов, как проверить его наличие и содержание:

• запросить напрямую в отделе продаж;
• найти на официальном сайте застройщика;
• осуществить поиск в реестре выданных согласований на веб-странице местных властей. 

Мы рекомендуем проверить содержание, а не только сам факт выдачи. Соотносятся ли фактические и юридические:

• адрес стройплощадки;
• её площадь;
• технико-экономические параметры МКД (высота, площадь, объём, этажность);
• назначение («многоквартирный жилой дом»);
• сроки работ (успевает ли подрядчик возвести МКД в отведённый период);
• материал фундамента, стен, перекрытий.

Как проверить аккредитацию в банке.

Аккредитованный застройщик обладает на порядок более надёжным статусом. Фактически это признание прозрачности и чистоты юридического лица и объекта. Для клиента это влияет на более низкий размер ставок по ипотеке и уверенность в сделке.

По закону девелопер может получать документ о соответствии в неограниченном количестве финансовых учреждений. Соответственно, чем больше банков заявляют о сотрудничестве, тем меньше подводных камней и рисков у сделки.

Сведения об аккредитации публикуются на сайтах:

• самого застройщика;
• кредитных учреждений на отдельной странице.

Важный нюанс. Банки аккредитуют не только строительную организацию, но и конкретные объекты, которая она строит. Необходимо найти, что условный «Сбер» и «ВТБ» согласовали с застройщиком сотрудничество в целом и в отношении отдельного перечня стройплощадок.

Проверить споры застройщика в суде.

Один из наиболее сложных пунктов для анализа. Строители, как и все субъекты бизнеса, подвержены урегулированию споров с подрядчиками, клиентами и государством. 

Информация о них находит отражение в картотеках судов. Однако поиск по ней занимает значительное время, так как базы объединены только у арбитража. В случае с общей юрисдикцией необходимо исследовать каждый районный, городской и региональный портал правосудия. 

Сведения запрашиваются в специальной форме поиска, куда вводятся наименование юрлица, адрес регистрации, ИНН, период. В качестве результата показываются все совпадения по запросу. Из них исключаются нерелевантные данные. В карточке дела значение имеет:

• категория;
• суть спора;
• в чью пользу завершён;
• много ли однородных заявлений;
• имеются иски от недовольных покупателей квартир.