Согласование архитектурного облика: порядок действий в 2025 году

С 1 марта 2023 года согласование архитектурно-градостроительного облика является необходимым этапом перед получением разрешения на строительство. Процедура и ранее существовала в некоторых регионах, но на федеральном уровне она появилась впервые.
Предлагаем разобраться, в каких случаях нужно согласование, и что для этого потребуется. Примерный порядок действий:

1. Проанализировать, входит ли здание в список исключений;
2. Провести изучение действующих Правил землепользования и застройки;
3. Подготовить и направить заявление и проектную документацию;
4. Получить согласование.
5. При отказе в выдаче согласования – исправить ошибки и подать документацию вновь.

Разберём каждый пункт более детально.

Перечень исключений, когда не требуется согласование.

Согласно ч. 1 ст. 40.1 и ч. 5.3 ст. 30 ГрК РФ, получение решения о соответствии проекта установленным требованиям к облику нужно, если будущее здание располагается в границах соответствующей зоны, установленной картой градостроительного зонирования. Иными словами, согласовывать вид строения нужно всегда, если в Правилах землепользования и застройки прописаны ограничения в этой сфере. 
Однако предусмотрен ряд исключений, если объект подпадает под следующие критерии:

• на земельном участке под зданием не действует градостроительный регламент;
• для возведения ОКС не нужно разрешение;
• планируемое назначение – для исполнения наказаний (ФСИН), обеспечения обороны и безопасности (ВС РФ, другие правоохранительные органы). 

Кроме того, планируется принятие постановления Правительства России, расширяющее список исключений для согласования. Сюда будут относиться:

• гидротехнические сооружения (электростанции, плотины);
• сооружения для производства и поставки газа, электричества, холодной и горячей воды, теплоносителей, а также водоотведения;
• подземные сооружения; 
• пункты наблюдения за состоянием воздуха, воды, физико-химическими процессами в окружающей среде (гидрометеорологические станции, экологические посты);
• расположение на территории исторического поселения регионального или федерального значения (не муниципального);
• предприятия по хранению, переработке или утилизации различных видов отходов.

Анализ Правил землепользования.

Предварительное изучение необходимо для понимания действующих ограничений, связанных с внешним оформлением ОКС. Анализу подвергаются две главные составляющие ПЗЗ:

• карта градостроительного зонирования с отображением территории, где согласование АГО обязательно;
• регламент для конкретной территориальной зоны.

Последнюю версию ПЗЗ можно найти в электронных правовых системах. Обращаем внимание, что на официальных сайтах администраций редакция документа не всегда актуальна.
Итак, что касается карты зонирования: на ней с помощью цвета показывается та часть населённого пункта, в которой действуют ограничения. Причём закон прямо разрешает устанавливать такую территорию без учёта границ территориальных зон. С большой вероятностью, туда входит исторический центр, однако не исключается и вхождение части города вместе с окраинами.
Следующий этап – изучение регламента для конкретной террзоны, куда входит земельный участок для застройки. К примеру, мы выяснили, что это зона Ж-2, то есть «многоэтажные жилые дома». В текстовой части ПЗЗ должны прописываться конкретные требования к архитектурному облику, а именно особенности:

• объёмно-планировочных характеристик, в том числе первых этажей;
• расположения на участке;
• стилистики и цветовой гаммы;
• строительных и отделочных материалов;
• выступающих и консольных частей фасада;
• дверных групп, окон, проёмов;
• остекления фасадов;
• размещения оборудования снаружи (кондиционеров, к примеру);
• подсветки.

Главное, что нужно понять – это соответствуют ли желания застройщика ограничениям. Если нет, то придётся немного изменить конфигурацию и внешний вид здания.

Перечень документов для согласования архитектурного облика.

Заявление на согласование. Форма пока не утверждена. Приведены лишь те сведения, которые обязательно должны указываться в обращении:

• для физических лиц: ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, контактный номер телефона и электронная почта;
• для организаций: полное наименование, ИНН и ОГРН, адрес ведения деятельности;
• наименование планируемого к строительству ОКС, его адрес и кадастровый номер участка.

В списке приложений к обращению лишь некоторые разделы проектной документации:

• пояснительная записка;
• СПОЗУ;
• архитектурные и объёмно-планировочные решения.

Требовать иные документы, как равно и разделы проекта, запрещено. При этом федеральная норма разрешает муниципалитетам своими нормативно-правовыми актами разрешать не представлять некоторые разделы проекта.

Куда подавать заявление? 

В тот же орган, который ответственен за выдачу разрешения на реконструкцию (строительство). Это может быть структурное подразделение администрации или региональное министерство в сфере строительства.
Иногда при уполномоченном госоргане создаётся специальная комиссия. В её функции входит анализ представленной документации и составление  заключения. Состоит комиссия помимо представителей власти из экспертов в сфере градостроительства, экологии и урбанистики.
Формы направления бумаг:

• лично на бумажном носителе;
• почтой;
• в электронном виде через «Госуслуги» (если есть такая возможность, и при наличии файла цифровой подписи у заявителя).

Получение решения о согласовании.

Максимальный срок для работы по заявлению составляет 10 рабочих дней. При этом, если создана комиссия, её заседание проводится не позже, чем через 5 дней с момента регистрации обращения. Результат встречи оформляется одним из 2 актов:

• о выдаче рекомендации по согласованию;
• об отказе в выдаче.

В течение 2 дней положительное заключение о согласовании передаётся из комиссии в уполномоченное ведомство. Там готовится решение, которое подписывается руководителем. По готовности оно передаётся застройщику, в том числе как цифровая копия, если бумаги подавались на «Госуслугах». Не более, чем через 5 суток, копия публикуется на сайте администрации/Минстроя.
Что обязательно указывается в итоговом документе:

• дата и номер;
• кому выдано;
• адрес и кадастровый номер земли;
• при реконструкции – местонахождение существующего здания;
• функциональное назначение;
• технико-экономические показатели (площадь, этажность и т.п.);
• подтверждение соответствия каждому требованию градрегламента.

Что делать при получении отказа?

Негативный сценарий возможен, если недостаточно внимательно подойти к разработке проекта или заполнению заявления. В решении, направляемом заявителю, должны указываться причины отказа и рекомендации по доработке бумаг.
Официальная причина для отказа всего одна: несоответствие требованиям регламента в ПЗЗ. 
Ограничений на количество попыток получения положительного результата нет: после исправления документация вновь может направляться в ответственное учреждение.
Отдельно хотим сказать про внесение изменений в проект: если ранее получено согласование, однако позднее вносились изменения в разделы 1, 2, 3 или 4 в части внешнего вида, придётся получать разрешение заново по процедуре, описанной выше.

Согласование архитектурного облика в 2024 году – актуальные изменения.

Ввиду того, что ст. 40.1 ГрК РФ новая и введена только в прошлом году, никаких изменений она не претерпела. Однако законодатель внёс корректировки в связанные с ней статьи. В частности, согласование архитектурного облика стало одним из обязательных документов, которые предоставляются застройщиком вместе с заявлением на выдачу разрешения на строительство (п. 5.1 ст. 51 Кодекса).