С 1 марта 2023 года согласование архитектурно-градостроительного облика является необходимым этапом перед получением разрешения на строительство. Процедура и ранее существовала в некоторых регионах, но на федеральном уровне она появилась впервые.
Предлагаем разобраться, в каких случаях нужно согласование, и что для этого потребуется. Примерный порядок действий:
- Проанализировать, входит ли здание в список исключений;
- Провести изучение действующих Правил землепользования и застройки;
- Подготовить и направить заявление и проектную документацию;
- Получить согласование.
- При отказе в выдаче согласования – исправить ошибки и подать документацию вновь.
Разберём каждый пункт более детально.
Перечень исключений, когда не требуется согласование.
Согласно ч. 1 ст. 40.1 и ч. 5.3 ст. 30 ГрК РФ, получение решения о соответствии проекта установленным требованиям к облику нужно, если будущее здание располагается в границах соответствующей зоны, установленной картой градостроительного зонирования. Иными словами, согласовывать вид строения нужно всегда, если в Правилах землепользования и застройки прописаны ограничения в этой сфере.
Однако предусмотрен ряд исключений, если объект подпадает под следующие критерии:
- на земельном участке под зданием не действует градостроительный регламент;
- для возведения ОКС не нужно разрешение;
- планируемое назначение – для исполнения наказаний (ФСИН), обеспечения обороны и безопасности (ВС РФ, другие правоохранительные органы).
- гидротехнические сооружения (электростанции, плотины);
- сооружения для производства и поставки газа, электричества, холодной и горячей воды, теплоносителей, а также водоотведения;
- подземные сооружения;
- пункты наблюдения за состоянием воздуха, воды, физико-химическими процессами в окружающей среде (гидрометеорологические станции, экологические посты);
- расположение на территории исторического поселения регионального или федерального значения (не муниципального);
- предприятия по хранению, переработке или утилизации различных видов отходов.
Анализ Правил землепользования.
Предварительное изучение необходимо для понимания действующих ограничений, связанных с внешним оформлением ОКС. Анализу подвергаются две главные составляющие ПЗЗ:
- карта градостроительного зонирования с отображением территории, где согласование АГО обязательно;
- регламент для конкретной территориальной зоны.
Последнюю версию ПЗЗ можно найти в электронных правовых системах. Обращаем внимание, что на официальных сайтах администраций редакция документа не всегда актуальна.
Итак, что касается карты зонирования: на ней с помощью цвета показывается та часть населённого пункта, в которой действуют ограничения. Причём закон прямо разрешает устанавливать такую территорию без учёта границ территориальных зон. С большой вероятностью, туда входит исторический центр, однако не исключается и вхождение части города вместе с окраинами.
Следующий этап – изучение регламента для конкретной террзоны, куда входит земельный участок для застройки. К примеру, мы выяснили, что это зона Ж-2, то есть «многоэтажные жилые дома». В текстовой части ПЗЗ должны прописываться конкретные требования к архитектурному облику, а именно особенности:
- объёмно-планировочных характеристик, в том числе первых этажей;
- расположения на участке;
- стилистики и цветовой гаммы;
- строительных и отделочных материалов;
- выступающих и консольных частей фасада;
- дверных групп, окон, проёмов;
- остекления фасадов;
- размещения оборудования снаружи (кондиционеров, к примеру);
- подсветки.
Главное, что нужно понять – это соответствуют ли желания застройщика ограничениям. Если нет, то придётся немного изменить конфигурацию и внешний вид здания.
Перечень документов для согласования архитектурного облика.
Заявление на согласование. Форма пока не утверждена. Приведены лишь те сведения, которые обязательно должны указываться в обращении:
- для физических лиц: ФИО, данные паспорта, адрес регистрации, контактный номер телефона и электронная почта;
- для организаций: полное наименование, ИНН и ОГРН, адрес ведения деятельности;
- наименование планируемого к строительству ОКС, его адрес и кадастровый номер участка.
В списке приложений к обращению лишь некоторые разделы проектной документации:
- пояснительная записка;
- СПОЗУ;
- архитектурные и объёмно-планировочные решения.
Требовать иные документы, как равно и разделы проекта, запрещено. При этом федеральная норма разрешает муниципалитетам своими нормативно-правовыми актами разрешать не представлять некоторые разделы проекта.
Куда подавать заявление?
В тот же орган, который ответственен за выдачу разрешения на реконструкцию (строительство). Это может быть структурное подразделение администрации или региональное министерство в сфере строительства.
Иногда при уполномоченном госоргане создаётся специальная комиссия. В её функции входит анализ представленной документации и составление заключения. Состоит комиссия помимо представителей власти из экспертов в сфере градостроительства, экологии и урбанистики.
Формы направления бумаг:
- лично на бумажном носителе;
- почтой;
- в электронном виде через «Госуслуги» (если есть такая возможность, и при наличии файла цифровой подписи у заявителя).
Получение решения о согласовании.
Максимальный срок для работы по заявлению составляет 10 рабочих дней. При этом, если создана комиссия, её заседание проводится не позже, чем через 5 дней с момента регистрации обращения. Результат встречи оформляется одним из 2 актов:
- о выдаче рекомендации по согласованию;
- об отказе в выдаче.
В течение 2 дней положительное заключение о согласовании передаётся из комиссии в уполномоченное ведомство. Там готовится решение, которое подписывается руководителем. По готовности оно передаётся застройщику, в том числе как цифровая копия, если бумаги подавались на «Госуслугах». Не более, чем через 5 суток, копия публикуется на сайте администрации/Минстроя.
Что обязательно указывается в итоговом документе:
- дата и номер;
- кому выдано;
- адрес и кадастровый номер земли;
- при реконструкции – местонахождение существующего здания;
- функциональное назначение;
- технико-экономические показатели (площадь, этажность и т.п.);
- подтверждение соответствия каждому требованию градрегламента.
Что делать при получении отказа?
Негативный сценарий возможен, если недостаточно внимательно подойти к разработке проекта или заполнению заявления. В решении, направляемом заявителю, должны указываться причины отказа и рекомендации по доработке бумаг.
Официальная причина для отказа всего одна: несоответствие требованиям регламента в ПЗЗ.
Ограничений на количество попыток получения положительного результата нет: после исправления документация вновь может направляться в ответственное учреждение.
Отдельно хотим сказать про внесение изменений в проект: если ранее получено согласование, однако позднее вносились изменения в разделы 1, 2, 3 или 4 в части внешнего вида, придётся получать разрешение заново по процедуре, описанной выше.
Согласование архитектурного облика в 2024 году – актуальные изменения.
Ввиду того, что ст. 40.1 ГрК РФ новая и введена только в прошлом году, никаких изменений она не претерпела. Однако законодатель внёс корректировки в связанные с ней статьи. В частности, согласование архитектурного облика стало одним из обязательных документов, которые предоставляются застройщиком вместе с заявлением на выдачу разрешения на строительство (п. 5.1 ст. 51 Кодекса).
