Порядок изменения разрешения на строительство в 2024 году

Внесение изменений в разрешение на строительство – это процедура по корректировке информации в ранее выданном согласовании. Определение отсутствует в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и формулируется юристами исходя из положений ст. 51 ГрК.
Текущая публикация посвящена порядку изменения разрешения на строительство:

• когда можно изменить согласование и сколько раз;
• какой пакет документов для этого понадобится;
• каковы сроки корректировки;
• в какой форме закрепляется результат.

Сразу отметим, что данная статья описывает общую процедуру внесения обновлений в разрешения. Если необходимо организовать продление, у нас есть большой гайд на эту тему:

 

Порядок изменения.

Действия застройщика должны быть следующими:
1.    Определить, нужно ли изменять разрешительную документацию;
2.    Сделать анализ возможности строительства в новой конфигурации;
3.    Заполнить заявление на изменения;
4.    Направить его в тот же орган, который выдал согласование, вместе с приложениями (на «Госуслугах», в МФЦ, почтой или при личном визите в ответственное учреждение);
5.    В течение 5 рабочих дней забрать уведомление в бумажной или электронной форме.

Основания изменения разрешения.

Чтобы ответить на вопрос, можно ли изменить разрешение, необходимо обратиться к ч. 14 ст. 51 ГрК, судебной практике и разъяснениям Минстроя РФ. Внесение корректировок будет легальным вследствие:

• Смены правообладателя земельного участка (ввиду сделки, по решению суда или при вступлении в наследство);
• При изменении кадастрового номера или адреса землевладения (к примеру, из-за проведённых кадастровых работ для перераспределения, раздела или объединения);
• При получении нового градостроительного плана;
• Изменении назначения или технико-экономических параметров объекта, иных показателей в проектной документации (площади, высоты, этажности, прохождения коммуникаций, решений по благоустройству и т.п.);
• Продления истекающего разрешения, если работы уже начались, а до истечения осталось не менее 10 дней;
• Обновление лицензии на освоении недр, если при этом создаётся также вспомогательный ОКС.

Расскажем о часто встречающейся ошибке застройщиков. Здание начало возводиться на основании полученного разрешения. Однако в процессе строительства был существенно переработан проект. В этом случае не все обращаются за изменением разрешительных актов и продолжают строить. 
Судебная практика изобилует решениями о признании таких построек самовольными и подлежащими сносу. К примеру:

• постановление 20 Арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023 г.  по делу № А62-9619/2021;
• решение Арбитражного суда Московской области от 12.07.2021 г. по делу № А41-8717/21 (снос многоэтажных домов ООО «Лэндлоджик»).

 

Что можно изменить в разрешении.

Пункты, которые меняются в согласовании, соотносятся с основаниями для изменения:

• Реквизиты градостроительного плана;
• ФИО или наименование застройщика;
• Кадастровый номер или адрес участка;
• Назначение объекта;
• Технико-экономические параметры (высота, площадь, строительный объём и т.д.);
• Срок действия.

Сколько раз можно вносить изменения.

Ограничений по количеству изменений нет. Застройщики могут обращаться каждый раз, когда возникает законное основание. При этом, уполномоченный орган не имеет права отказать, если ситуация не соответствует отказному перечню в ч. 21.15 ГрК.

Документы для изменения разрешения.

Основа обращения – заполненное заявление. Как правильно его написать, мы рассказывали в одной из статей блога:

 
К нему прикладывается пакет бумаг. Точный состав зависит от причины корректировок. В списке ниже указаны все возможные варианты:

1. Правоустанавливающие акты на землю (при смене собственника или арендатора);
2. Разделы проектной документации (если обновлены ТЭП здания или иные нюансы расположения на участке);
3. Экспертное заключение на изменённый проект (если требуется);
4. Новый ГПЗУ;
5. Актуализированная лицензия на недра (если она является причиной изменений);
6. Согласие на обработку личных данных;
7. Копия паспорта гражданина или устава юридического лица;
8. Иногда – актуальные фотографии стройплощадки.

Часть 21.12 кодекса поясняет, что орган власти должен самостоятельно запросить возможно не предоставленные заявителем бумаги. Однако на практике это не работает. Поэтому нужно сформировать полный комплект документации самостоятельно.
Законом предусмотрены основания для отказа в изменении. Мы подробно говорим о них в рамках отдельной публикации: 

 

Срок на изменение.

В соответствии с частью 21.14 статьи 51, максимальное время работы над заявлением застройщика – 5 рабочих суток. Однако это теория. В реальной ситуации сроки нередко нарушаются в силу загруженности чиновников или обнаруженных ошибок в предоставленных актах. 
Действенный метод, который помогает не допустить серьёзного затягивания процедуры, - держать постоянный контакт с исполнителем. Разумно уточнить входящий номер своего обращения и несколько раз позвонить специалистам, уточнив статус заявки.

Постановление об изменении.

При успешном завершении проверки документов заявителю выдаётся уведомление, где в действующее согласование вносятся поправки в определённой части. Кроме того, оно содержит дату и исходящий №, а также реквизиты действующего дозволения.