Как выбрать земельный участок для строительства коммерческой недвижимости

Автор:
Андрей Олегович

Подбор земельного участка для строительства на нём коммерческой недвижимости – это ответственная процедура, к которой стоит подойти с особой щепетильностью в правовых вопросах. Многие юридические моменты не позволяют не просто максимально использовать землю, но и не допускают строительства определённых объектов. Поэтому стоит быть осведомлённым о ряде вопросов, на которые стоит ответить, прежде, чем остановить выбор на определённом земельном участке для строительства.

С юридической точки зрения разумно заказать градостроительный план земельного участка. Это, как правило бесплатная муниципальная услуга, хотя  в некоторых субъектах она стоит небольших денег. В данном документе будут отражены те ограничения, на которые обязательно надо обратить внимание.

Территориальная зона, в которую входит земельный участок. Для каждой такой зоны существует градостроительный регламент, в котором указаны виды разрешённого использования участка, т.е. типы объектов, которые можно строить на нём; предельные параметры строительства; расположение красных линий; ограничения, которые накладываются на участок и другие важные аспекты.

Итак, допустим, застройщик имеет намерение приобрести права на земельный участок и построить на нём торговую недвижимость. В первую очередь, необходимо проверить, существует ли в основных видах разрешённого использования такого участка вид «магазины», «торговые здания» или похожие категории. Если да, то процедура изменения основного вида несложная, что позволит вскоре приступать к подготовке к строительству. Однако, если торговое предназначение есть только в одном из условных видов, то придётся его изменять посредством процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний. Это может быть достаточно долго и затратно. Самый негативный вариант – использование «торговля» не содержится ни в одном из видов использования. В таком случае, строить объект подобного рода закон запрещает.

Следующее, на что стоит обратить внимание, - предельные параметры строительства. К ним относятся высота объекта, процент застройки и  озеленения участка, процент высоты и прозрачности забора, отступы от границ участка. Допустим, застройщик планирует возведение гостиницы высотой около 17 метров. Однако высотность ограничена  определённым количеством метров, что накладывает обязательство по значительному снижению проектируемого объекта. 

Разрешение на строительство коммерческой недвижимости

Процент застройки может помешать планам освоить почти весь земельный участок – иногда данный параметр менее половины площади земли. То же относится и к отступам от границ.

Обратить внимание на красные линии стоит, так как значительная часть участка может быть за ними. Тем самым такая территория участка непригодна абсолютно для любого строительства.

Особый вопрос – получение технических условий для подключения объекта к инженерным сетям. Это довольно часто встречающийся скрытый недостаток земельных участков под застройку, поскольку рядом нет инженерно-технических сетей. Таким образом, от застройщика данный параметр потребует значительных финансовых расходов. Кроме того, если планируется строительство ресурсозатратного объекта (например, гипермаркет с точки зрения электроэнергии), то существующих мощностей может просто не хватать для удовлетворения потребностей новых объектов.

В данной статье рассмотрены лишь основные моменты, на которые должен обратить внимание осмотрительный застройщик при выборе участка под застройку коммерческой недвижимостью. Для более детальной проработки лучше обращаться к профильному юристу. Таким образом, сформируется целостная правовая картина по земельному участку.