Как арендовать землю под строительство в 2024 году

Вести строительные работы на участке имеет право только его правообладатель – собственник или арендатор. Многие застройщики отдают приоритет аренде в силу снижения налоговой нагрузки и более гибкому распоряжению имуществом. 
Сегодня мы проанализируем наиболее важные моменты по капитальному строительству на арендованной земле:

• как взять участок в аренду у частного лица или государства;
• какой срок договора должен быть;
• каковы преимущества и недостатки работ на арендованном имуществе.

Строительство на арендной земле – плюсы и минусы.

Начнём с преимуществ:

1. Финансовые затраты на заключение аренды гораздо ниже выкупной стоимости при купле-продажи;
2. Арендатор не несёт налоговое бремя (ежегодно при оплате земельного налога и однократно при продаже);
3. Аренду легко перевести в собственность после окончания работ на основании владения объектом.

Недостатки аренды перед собственностью также имеются:

1. На арендатора условиями контракта могут быть наложены существенные ограничения (например, по запрету капитальной застройки);
2. В некоторых случаях требуется предоставление согласия от собственника на совершение правовых действий;
3. Существует риск расторжения соглашения на муниципальный участок по инициативе чиновников или надзорных органов;
4. Есть вероятность отказа в продлении контракта по истечении действия, если права оформлялись через проведение торгов.

Как взять землю в аренду?

Предусмотрено 2 сценария заключения договора аренды земельного владения:

• приобретение у физического или юридического лица;
• предоставление муниципалитетом или государством.

Первый способ проще. Потребуется самостоятельно найти недвижимость, договориться с арендодателем об условиях, заключить соглашение об аренде и зарегистрировать право в Росреестре. Если не возникнет проблем, весь процесс может занять 1-2 недели.
С оформлением муниципальной собственности сложнее. Придётся соблюсти несколько бюрократических процедур, о которых мы поговорим в следующем пункте.

Земля в аренду у государства под строительство – порядок оформления.

Если участок ещё не сформирован, общий алгоритм следующий:

1. Найти свободную землю на Публичной карте Росреестра и провести её градостроительный аудит у юриста;
2. Разработать схему расположения на КПТ и направить её для утверждения в местную администрацию;
3. Получить постановление об согласовании схемы и поставить недвижимость на кадастровый учёт;
4. Принять участие в аукционе либо оформить договор аренды без торгов, если это предусмотрено ст. 39.6 ЗК РФ;
5. Подготовить межевой план и зарегистрировать право в Росреестре.

Вышеуказанные процедуры требуют от 2 до 4 месяцев. 
Рассмотрим другую ситуацию – застройщик заинтересовался муниципальным участком, который уже сформирован, т.е. имеет границы и поставлен на учёт. Проверить это легко – такое землевладение видно на Публичной кадастровой карте. 
Для оформления аренды напрямую либо посредством торгов в этом случае сразу направляется заявление. Иными словами, мы пропускаем пункты 1-3 в списке выше.

Срок аренды.

В отличие от аренды с частным лицом, сроки соглашения с муниципалитетом не являются гибкими и урегулированы п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Они отличаются в зависимости от типа объекта, который намерен возвести застройщик:

Период, лет	Тип недвижимости
20	Индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства
До 49	Линейные объекты
3-10	Иная недвижимость, кроме ИЖС и ЛПХ, в том числе её реконструкция
До 3	Окончание возведения незавершённого объекта

Пункт 8 указанной статьи состоит из 29 подпунктов. Однако не все относятся к предоставлению под строительные работы. Некоторые положения касаются использования для иных целей, - к примеру, сенокошения, организации рыбоводческого хозяйства или зоны рекреации.

Разрешение на строительство на арендованной земле.

Порядок получения согласования практически не отличается от стандартного.

 
Однако имеются свои нюансы:

• Если арендаторов несколько, то при реконструкции здания надо предоставить согласия от каждого из них;
• Период работ, указанный в проектной документации, не должен выходить за рамки действия договора аренды участка;
• В арендном соглашении не должен содержаться запрет на создание капитальных строений (в нашей практике имеется случай, когда доверителю принадлежал участок под «рекреационные цели», однако создание ОКС запрещалось);
• Характер использования в договоре должен точно соответствовать виду разрешённого использования и назначению ОКС по проектной документации.

Следует иметь ввиду, что в силу п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ выданное разрешение прекращает действие, если период аренды истек, либо договорённости расторгнуты досрочно.