Вести строительные работы на участке имеет право только его правообладатель – собственник или арендатор. Многие застройщики отдают приоритет аренде в силу снижения налоговой нагрузки и более гибкому распоряжению имуществом.
Сегодня мы проанализируем наиболее важные моменты по капитальному строительству на арендованной земле:
- как взять участок в аренду у частного лица или государства;
- какой срок договора должен быть;
- каковы преимущества и недостатки работ на арендованном имуществе.
Строительство на арендной земле – плюсы и минусы.
Начнём с преимуществ:
- Финансовые затраты на заключение аренды гораздо ниже выкупной стоимости при купле-продажи;
- Арендатор не несёт налоговое бремя (ежегодно при оплате земельного налога и однократно при продаже);
- Аренду легко перевести в собственность после окончания работ на основании владения объектом.
Недостатки аренды перед собственностью также имеются:
- На арендатора условиями контракта могут быть наложены существенные ограничения (например, по запрету капитальной застройки);
- В некоторых случаях требуется предоставление согласия от собственника на совершение правовых действий;
- Существует риск расторжения соглашения на муниципальный участок по инициативе чиновников или надзорных органов;
- Есть вероятность отказа в продлении контракта по истечении действия, если права оформлялись через проведение торгов.
Как взять землю в аренду?
Предусмотрено 2 сценария заключения договора аренды земельного владения:
- приобретение у физического или юридического лица;
- предоставление муниципалитетом или государством.
Первый способ проще. Потребуется самостоятельно найти недвижимость, договориться с арендодателем об условиях, заключить соглашение об аренде и зарегистрировать право в Росреестре. Если не возникнет проблем, весь процесс может занять 1-2 недели.
С оформлением муниципальной собственности сложнее. Придётся соблюсти несколько бюрократических процедур, о которых мы поговорим в следующем пункте.
Земля в аренду у государства под строительство – порядок оформления.
Если участок ещё не сформирован, общий алгоритм следующий:
- Найти свободную землю на Публичной карте Росреестра и провести её градостроительный аудит у юриста;
- Разработать схему расположения на КПТ и направить её для утверждения в местную администрацию;
- Получить постановление об согласовании схемы и поставить недвижимость на кадастровый учёт;
- Принять участие в аукционе либо оформить договор аренды без торгов, если это предусмотрено ст. 39.6 ЗК РФ;
- Подготовить межевой план и зарегистрировать право в Росреестре.
Вышеуказанные процедуры требуют от 2 до 4 месяцев.
Рассмотрим другую ситуацию – застройщик заинтересовался муниципальным участком, который уже сформирован, т.е. имеет границы и поставлен на учёт. Проверить это легко – такое землевладение видно на Публичной кадастровой карте.
Для оформления аренды напрямую либо посредством торгов в этом случае сразу направляется заявление. Иными словами, мы пропускаем пункты 1-3 в списке выше.
Срок аренды.
В отличие от аренды с частным лицом, сроки соглашения с муниципалитетом не являются гибкими и урегулированы п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Они отличаются в зависимости от типа объекта, который намерен возвести застройщик:
| Период, лет | Тип недвижимости |
| 20 | Индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства |
| До 49 | Линейные объекты |
| 3-10 | Иная недвижимость, кроме ИЖС и ЛПХ, в том числе её реконструкция |
| До 3 | Окончание возведения незавершённого объекта |
Пункт 8 указанной статьи состоит из 29 подпунктов. Однако не все относятся к предоставлению под строительные работы. Некоторые положения касаются использования для иных целей, - к примеру, сенокошения, организации рыбоводческого хозяйства или зоны рекреации.
Разрешение на строительство на арендованной земле.
Порядок получения согласования практически не отличается от стандартного.
Однако имеются свои нюансы:- Если арендаторов несколько, то при реконструкции здания надо предоставить согласия от каждого из них;
- Период работ, указанный в проектной документации, не должен выходить за рамки действия договора аренды участка;
- В арендном соглашении не должен содержаться запрет на создание капитальных строений (в нашей практике имеется случай, когда доверителю принадлежал участок под «рекреационные цели», однако создание ОКС запрещалось);
- Характер использования в договоре должен точно соответствовать виду разрешённого использования и назначению ОКС по проектной документации.
Следует иметь ввиду, что в силу п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ выданное разрешение прекращает действие, если период аренды истек, либо договорённости расторгнуты досрочно.
