Коттеджный поселок: какие проблемы могут возникнуть у нового собственника

В связи с ростом малоэтажной застройки, все большую популярность приобретают коттеджи. Однако, сейчас существует большой пробел в законодательстве по вопросу регулирования правового положения так называемых «коттеджных поселков» и, соответственно, оплаты за пользование инфраструктурой на их территории.

Владельцы коттеджей довольно часто судятся с управляющими организациями относительно распределения расходов на содержание «общего имущества» коттеджного поселка, которое включает в себя ремонт дорог, вывоз мусора, оплату охраны и др.

Так как данная тема является актуальной, мы решили разобраться в ней, и попросили юристов нашей компании выделить ключевые моменты.

Правовой статус коттеджных поселков

В настоящее время все чаще можно наблюдать интенсивную застройку множества территорий и, как правило, это обособленная от окружающей застройки территория, которая является огороженной и в большинстве своем охраняемой, включающая индивидуальные жилые дома, расположенные на самостоятельных земельных участках. Такая территория и представляет собой, так называемый коттеджный поселок. Стоит отметить, что он характеризуется наличием единой инфраструктуры, которая включает в себя дороги, детские площадки, охранные пункты, инженерные сети, трансформаторные подстанции и др.

В основном они выступают как элементы планировочной структуры, но не являются при этом отдельными населенными пунктами. Располагаются они, как правило, на земле, которая была приобретена одним или несколькими собственниками, с целью ее дальнейшего разделения и продажи лицам для строительства ИЖС. 

Что касается всей территории и расположенных на ней объектов, то они могут оставаться как в собственности застройщика, так и передаваться в собственность иным лицам. Застройщик может создавать коммерческие организации, привлекать в них других субъектов для управления такими объектами и обеспечения их сохранности.

Однако в законодательстве отсутствует определение коттеджного поселка и не раскрывается его содержание. Именно это обстоятельство и создает сложности в определении его правового статуса и регулирования. Нередко в судебных решениях их имеют жилищно-земельными комплексами, однако с оговоркой на то, что они могут также включать и жилые дома блокированной застройки.

Имущество общего пользования

Факт нахождения отдельных домов и земель, расположенных в непосредственной близости и объединенных инфраструктурой, в рамках одного жилищно-земельного комплекса подразумевает наличие потребности в создании комфортных условий проживания. Приобретая коттеджи или землю, владельцы предполагают, что данная потребность в таком комплексе будет удовлетворена.

Однако, проживание в коттеджном поселке предполагает, как правило, пользование не только инфраструктурой, но и иными услугами (охрана, уборка территории, вывоз мусора и т.д.). То есть при приобретении земли собственник должен осознавать, что необходимо будет участвовать в тех или иных расходах по содержанию поселка.

Несмотря на то, что элементы инфраструктуры могут принадлежать на праве собственности определенному лицу, фактически они используются в интересах владельцев ИЖС и участков. 

Стоит отметить, что сам факт приобретения права собственности на земельный участок в таком комплексе не влечет возникновения доли в праве собственности на имущество общего пользования, что соответственно исключает возможность установить режим общей долевой собственности.

Довольно часто суды при принятии решений применяют аналогию закона, и опираются на право общей долевой собственности в многоквартирном доме (МКД). Согласно которому, собственники должны участвовать в уплате налогов и иных платежей в соответствии со своей долей. 

Однако имущество общего пользования в коттеджных поселках и в МКД имеют принципиальное различие. В первую очередь это касается пространственной обособленности объектов от ИЖС.

Именно данная особенность не позволяет урегулировать данную ситуацию, опираясь на правовой режим в МКД.

Решая вопрос о распределении затрат на содержание такого имущества, следует учитывать, что их должен нести не только его правообладатель, но и собственники участков в комплексе, так как именно они заинтересованы в создании комфортных условий для своего проживания.

При распределении затрат следует соблюдать справедливый баланс владельцев объектов, которые несли расходы при их создании, и владельцев участков. То есть предполагается, что при определении размера их оплаты должны соблюдаться требования обоснованности и разумности, а собственникам должна предоставляться реальная возможность выбора необходимых им услуг.

Самой популярной формой принятия таких решений является проведение собрания, на котором решаются вопросы по управлению «общим имуществом», а также о размерах и способах разграничения затрат по его содержанию. Ведь именно собрание, как правило, оказывается единственной формой принятия решения коллективом.

Однако при проведении его на ранних этапах застройки, когда большая часть участков и коттеджей еще принадлежит застройщику, не исключена возможность злоупотребления с его стороны, таких как: установление высокой стоимости, предоставление права в одностороннем порядке менять тарифы и др. И получается, что люди, которые приобрели землю после проведения такого собрания лишены права выбора в вопросах оплаты и управления, что недопустимо. 

Регулирование оплаты за пользование объектами инфраструктуры

Вопрос установления тарифов и процесс распределения затрат между владельцами коттеджей также является дискуссионным. Однако Верховный Суд РФ все же выработал свою позицию.

Довольно часто именно применение не установленных, зачастую сильно увеличенных тарифов за коммунальные услуги и содержание инфраструктуры коттеджного поселка становились предметом судебных разбирательств. Однако неверно считать, что если в законе не закреплены обязанности компании по оказанию услуг, то собственники не должны их оплачивать.

При решении споров суды учитывают необходимость оказания их гражданам, устанавливают, чем в действительности пользовался владелец ИЖС, и имеет ли он интерес в их получении. 

В связи с отсутствием в законодательстве установленной обязанности нести расходы по содержанию комплекса объектов в таком поселке, основанием для их оплаты может служить заключенный договор с управляющей организацией. В таком договоре прописываются размер платы, порядок ее изменения и услуги, которые будут оплачиваться. Суды при этом считают, что плата не может быть произвольной и экономически не обоснованной, так как это не позволит соблюсти баланс интересов. При заключении данного договора организация не вправе действовать произвольно и навязывать невыгодные или ненужные условия.  

Суды устанавливают, участвовало ли лицо в принятии решения относительно «общего имущества», был ли заключен договор с управляющей организацией, если эти условия не находили подтверждения, то соблюдение справедливости баланса интересов ставится под сомнение. 

Подводя итог, стоит еще раз обратить внимание на то, что данный вопрос сейчас законодательно не урегулирован, однако ведется активная работа по закреплению правового статуса коттеджных поселков и решению вопроса по регулированию оплаты за пользование таким имуществом.

При покупке дома или участка в таком поселке мы советуем обращать внимание на условия пользования элементами инфраструктуры, а также проверить, был ли заключен договор на оказание услуг, и если его нет, то необходимо заключить его и проверить тарифы, а также услуги, которые Вам нужно будет оплачивать.