Продать долю без согласия других собственников: законно ли это?

Отношения между собственниками долей в квартире или доме не всегда являются благополучными. Иногда совладельцы не согласны на продажу определённой доли другим правообладателем. Однако ситуация не является безвыходной – предлагаем алгоритм действий для успешного проведения сделки купли-продажи такого имущества.

Нужно ли согласие другого собственника?

Закон не обязывает в прямом смысле получать согласие, чтобы продать долю. Вместо этого, установлено преимущественное право покупки. Это означает, что продающая сторона обязана предложить другим собственникам выкупить долю. В течение 1 месяца они принимают решение либо о приобретении доли, либо об отказе. 

Отказ от сделки означает согласие на продажу третьим лицам – все законные формальности в этом случае соблюдаются. Более того, даже отсутствие какого-либо ответа от совладельцев недвижимости (молчание) является согласием.
Всем нюансам, связанным с извещением о продаже, посвящены методические рекомендации федерального уровня от нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033. Мы не будем останавливаться здесь, так как этому была посвящена одна из статей в блоге:



Таким образом, ГК РФ обязывает предложить выкуп доли соседям, но запрещать проведение купли-продажи они не вправе.

Последствия нарушения преимущественного права покупки доли.

На практике продавец может допустить следующие ошибки при уведомлении других собственников и проведении сделки:

1. Несоблюдение требований к форме извещения и его содержанию;
2. Направление документа обычным или заказным письмами, без описи и уведомления о получении;
3. Осуществление регистрации недвижимости до истечения 30-дневного периода с отправки уведомления;
4. Занижение реальной цены по сравнению с предложенной другим правообладателям жилья;
5. Несоблюдение нотариальной формы, т.к. реализация долей происходит только через нотариуса.

Правовые последствия вышеуказанных нарушений достаточно серьёзные, вплоть до признания купли-продажи недействительной и лишения нового покупателя своего жилья. 
Механизм защиты своих нарушенных интересов собственниками других долей примерно таков: 

• В течение 3 месяцев со дня регистрации они имеют право на подачу искового заявления в суд.
• На время слушания дела может быть наложен арест на имущество и запрет регистрационных действий. 
• После вынесения положительного решения регистрационная запись отменяется.
• Лишившийся собственности новый покупатель имеет право в судебном порядке взыскать с продавца переведённые за квартиру средства, а также возможно понесённые убытки.

В итоге, все стороны несут финансовые и временные потери. Поэтому важно изначально ответственно подойти к процедуре и не пытаться сразу продать свою долю без согласия других владельцев.