Отношения между собственниками долей в квартире или доме не всегда являются благополучными. Иногда совладельцы не согласны на продажу определённой доли другим правообладателем. Однако ситуация не является безвыходной – предлагаем алгоритм действий для успешного проведения сделки купли-продажи такого имущества.
Нужно ли согласие другого собственника?
Закон не обязывает в прямом смысле получать согласие, чтобы продать долю. Вместо этого, установлено преимущественное право покупки. Это означает, что продающая сторона обязана предложить другим собственникам выкупить долю. В течение 1 месяца они принимают решение либо о приобретении доли, либо об отказе.
Отказ от сделки означает согласие на продажу третьим лицам – все законные формальности в этом случае соблюдаются. Более того, даже отсутствие какого-либо ответа от совладельцев недвижимости (молчание) является согласием.Всем нюансам, связанным с извещением о продаже, посвящены методические рекомендации федерального уровня от нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033. Мы не будем останавливаться здесь, так как этому была посвящена одна из статей в блоге:Таким образом, ГК РФ обязывает предложить выкуп доли соседям, но запрещать проведение купли-продажи они не вправе.
Последствия нарушения преимущественного права покупки доли.
На практике продавец может допустить следующие ошибки при уведомлении других собственников и проведении сделки:
- Несоблюдение требований к форме извещения и его содержанию;
- Направление документа обычным или заказным письмами, без описи и уведомления о получении;
- Осуществление регистрации недвижимости до истечения 30-дневного периода с отправки уведомления;
- Занижение реальной цены по сравнению с предложенной другим правообладателям жилья;
- Несоблюдение нотариальной формы, т.к. реализация долей происходит только через нотариуса.
Правовые последствия вышеуказанных нарушений достаточно серьёзные, вплоть до признания купли-продажи недействительной и лишения нового покупателя своего жилья.
Механизм защиты своих нарушенных интересов собственниками других долей примерно таков:
- В течение 3 месяцев со дня регистрации они имеют право на подачу искового заявления в суд.
- На время слушания дела может быть наложен арест на имущество и запрет регистрационных действий.
- После вынесения положительного решения регистрационная запись отменяется.
- Лишившийся собственности новый покупатель имеет право в судебном порядке взыскать с продавца переведённые за квартиру средства, а также возможно понесённые убытки.
В итоге, все стороны несут финансовые и временные потери. Поэтому важно изначально ответственно подойти к процедуре и не пытаться сразу продать свою долю без согласия других владельцев.
