Продажа квартиры, полученной в наследство: алгоритм подготовки к сделке

14/02/2023

После открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, наследники имеют право на принятие наследуемого имущества в течение 6 месяцев. По истечении полугода нотариус выдаст всем наследникам свидетельства о праве на наследство, с помощью которого оформляется собственность в Росреестре. И с момента внесения в ЕГРН записи о переходе новые владельцы могут распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе квартирами, по своему усмотрению. Однако к продаже стоит подготовиться с правовой точки зрения.

Какие квартиры нельзя продать?

Оформить куплю-продажу квартиры и соответственно внести изменения о правообладателях в ЕГРН не получится при наличии одного или нескольких негативных факторов, которые встречаются чаще всего:

Наследники не оформили правообладание в Росреестре. Многие по незнанию считают, что полученное на руки свидетельство на наследство – это и есть подтверждение смены собственника. На самом деле полный переход происходит только после создания регистрационной записи в Росреестре, для чего необходимо обратиться в МФЦ.
Наличие ареста или запрета регистрационных действий в отношении квартиры. Такое может быть по разным причинам: к примеру, из-за активного судебного спора относительно недвижимости или исполнительного производства от ФССП из-за долгов собственника.
Признание унаследовавшего лица недостойным. Основания для этого содержатся в ст. 1117 ГК РФ.

Юрист в сфере недвижимости

Появление новых наследников.

Перед продажей надо удостовериться в том, что учтены законные интересы наследников всех степеней при оформлении наследства. Представим ситуацию, когда сделка купли-продажи унаследованной квартиры прошла успешно. Однако спустя 2-3 месяца к нотариусу или в суд обращается лицо, которое могло претендовать на недвижимость, однако в течение положенных 6 месяцев не объявило о себе.
Последствия такой ситуации негативные для обеих сторон: покупатель в этом случае теряет недвижимость и одновременно приобретает возможность требовать обратно средств, уплаченных за квартиру. Продавец же будет обязан вернуть ему эти средства.
Чтобы избежать данных правовых неприятностей, в первую очередь стоит проанализировать, соответствует ли закону распределение наследственной массы среди всех родственников и третьих лиц, в том числе детей, рождённых вне брака.

Обязательная доля в наследстве.

Аналогичные последствия, указанные в пункте выше, могут настать и при невыделении обязательных долей. Это такие доли, которые должны быть образованы несмотря на любые условия завещания. Перечень лиц, которые имеют право на это, перечислен в ст. 1149 ГК РФ:

Несовершеннолетние дети;
Нетрудоспособные дети, которые достигли совершеннолетия;
Нетрудоспособные родители, супруг или иные лица, которые содержатся на иждевении более 365 дней.

Перед проведением сделки предстоит выделить им часть в праве на квартиру, а затем уже заниматься сделкой.

Как продать квартиру?

В остальном порядок проведения продажи стандартный для любых сделок с недвижимостью. Продавец готовит все документы для проверки покупателем, стороны подписывают договор и посещают МФЦ для его регистрации. При необходимости получают одобрение банка и заключают ипотечный договор.

Налог с продажи наследственной квартиры.

Налоговое законодательство содержит много нюансов относительно уплаты налога с реализации квартиры. Не нужно платить налог, если соблюдён минимальный срок владения (3 года). Течение срока начинается со дня смерти наследодателя, а не регистрации в Росреестре.

Приведём пример: наследодатель умерла 1 мая 2020. Право собственности её сына на жилплощадь оформлено 10 декабря 2020. При её реализации до 01.05.2023 г. возникнет обязанность по оплате налоговых платежей, после 01.05.2023 г. налогов не будет.

Есть дополнительный нюанс относительно наследственной недвижимости, купленной супругами в браке. Срок минимального владения при этом начинает течь с приобретения имущества одним из супругов.

Например, супруги купили квартиру 20 июня 2017 года – она находилась в общей совместной собственности без выделения долей. В начале 2019 года муж скончался, и его вдова как наследница стала хозяйкой жилья целиком. Чтобы не платить налоги, продать жильё можно не ранее, чем с 20.06.2020 г. (3 года с даты приобретения в браке). Следовательно, отсчитывать 3 года со дня ухода из жизни супруга, чтобы избежать налоговой повинности, с правовой точки зрения неправильно.