Расторжение договора аренды недвижимости: основания и особенности

14/02/2023

В силу различных причин обе стороны или одна из них может прийти к решению расторгнуть заключённый ранее договор аренды недвижимого имущества. Согласно общим нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 450), контракт расторгается:

добровольно по соглашению всех участников;
по требованию только одной стороны без суда;
в судебном порядке.

Также стоит отметить, что расторгать договор необходимо в той же форме, как он заключался ранее. Если было нотариальное удостоверение, то потребуется визит к нотариусу. При устной форме составлять письменный документ о прекращении действия также не потребуется. Если форма письменная, то и соглашение также оформляется в виде документа.
Разумеется, в зависимости от типа недвижимости и деталей конкретной ситуации возможно применение только определённых способов. Предлагаем их проанализировать.

Порядок расторжения договора.

Вне зависимости от статуса сторон и типа недвижимого имущества, порядок действий примерно одинаковый:

Письменно уведомить второго участника о намерении прекратить правоотношения;
Получить письменный ответ в течение 30 дней или иной установленный договором срок;
Составить соглашение и акт приёма-передачи к нему;
При наличии споров обратиться в суд.

Расторжение договора аренды квартиры.

С юридической точки зрения правильнее называть отношения по съёму жилья гражданами наймом. В первую очередь, стоит найти в действующем договоре положения о порядке расторжения. Они имеют главное значение, т.к. подлежат обязательному соблюдению.
В соглашениях о найме квартир, ссылаясь на ст. 619 Гражданского кодекса, зачастую указывают, что действие прекращается при:

Существенном нарушении условий одной стороной или обеими (к примеру, запрещалось проживание с животными или более 2 человек, однако выяснилось, что наниматель жил с собакой или 3 детьми; организация производства обуви на жилплощади);
Пропуске 2 платежей подряд;
Существенном ухудшении качества имущества и уменьшения его количества (испортили диван, выкинули стулья и т.п.);
Обоюдном решении при истечении срока действия;
Изменении окружающих условий таким образом, что цели найма не могут быть выполнены (к примеру, квартира снималась на 2 дня для проживания гастролирующего исполнителя – арендодатель принял оплату, однако сказал, что сможет предоставить доступ для проживания в даты, когда исполнитель уже уедет из города).

Также стоит обратить внимание, была ли указана в договоре возможность отказаться от исполнения по инициативе одного из участников без объяснения причин. Если да, то требуется лишь в определённый срок письменно уведомить (ст. 610 ГК РФ устанавливает минимальный период в 3 месяца, однако допускается текущим договором установить его меньше или больше).
Стоит предостеречь нанимателя от простого оставления квартиры и ключей в почтовом ящике – данное действие не влечёт автоматического прекращения правоотношений. Следовательно, ежемесячная плата продолжит начисляться.
Судебный порядок понадобится, только если стороны не достигли взаимного согласия относительно факта денонсации либо нюансов передачи недвижимости или возмещения нанесённого жилью вреда. Иск направляется в общую юрисдикцию, если и наймодатель, и наниматель – граждане.
Существуют основания, по которым расторгнуть договор найма квартиры можно только в суде (статья 620):

Препятствование пользования (собственник продолжает жить там, хотя договорённости об этом не было; заменил входные замки и т.д.);
Вскрылись недостатки, которые не являются явными и не могли обнаружиться при первичном осмотре (плесень под обоями; аварийные перекрытия; неисправная проводка);
Собственник не осуществляет капитальный ремонт помещения, хотя должен это сделать.

Юрист в сфере недвижимости

Расторжение договора аренды помещения.

Основания аналогичны указанным в блоке выше. Однако необходимо сделать поправку на то, что односторонний отказ разрешается, если это прямо прописано в договоре, либо он был заключён на неопределённый срок.
Статья 310 ГК РФ разрешает предусматривать штрафы за односторонний отказ от контрактов, если арендатор – организация или ИП. Практика показывает, что иногда досрочное прекращение по инициативе арендатора стоит ему немалых средств.
Кроме того, при судебном разбирательстве обращение может направляться как в общую юрисдикцию, так и в Арбитраж региона, если одна из сторон – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Расторжение договора аренды земельного участка.

Общие основания – те же самые, которые мы упоминали выше. Особенностью является тот факт, что арендодателем зачастую является муниципалитет или ТУ Росимущества в субъекте РФ. Следовательно, придётся идеально соблюсти установленную процедуру и все её нюансы.
Поскольку за органами власти осуществляется постоянный контроль и надзор, договориться об отмене штрафных санкций или части невыгодных расходов не получится. Придётся полностью следовать требованиям, установленным законодательством.
Судебные споры между гражданами и арендодателем в виде государства не так уж редки. К разбирательству надо подготовиться основательно, так как интересы собственника будут представлять компетентные юристы, для которых данный спор является привычным.
Некоторые нюансы установлены для участков сельскохозяйственного назначения с арендой со множественностью лиц на стороне арендатора (более пяти). Выход из соглашения допускается, только при проведении общего собрания и оформления протокола. Если согласие получить невозможно, понадобится обращение к фемиде.