Земли сельхозназначения занимают весомую долю в земельном фонде России. Они могут располагаться не только за пределами больших городов, но и в их границах. Нередка ситуация, когда сельскохозяйственные угодья находятся практически в центре города. Для застройщиков с/х территории представляют особый интерес. Однако земельное и градостроительное законодательство налагает на землепользователей ограничения, в том числе связанные с застройкой сельскохозяйственной земли.
В данной публикации мы ответим на основные связанные с этим вопросы:
- что можно строить на сельхоз земле;
- можно ли там возвести жилой дом;
- что нужно сделать, что получить разрешение на строительство.
Понятие земель сельскохозяйственного назначения.
Определение приведено в ст. 77 ЗК РФ. Это территории, отведённые для нужд сельского хозяйства и располагающиеся за пределами населённого пункта.
С последней характеристикой можно поспорить. Если рассмотреть генпланы и Правила землепользования, с/х зоны могут быть и внутри населённых пунктов.
Строительство на сельхоз земле.
Пункт 2 ст. 77 приводит перечень объектов, которые могут располагаться на аграрных наделах:
- угодья (поля, сенокосы, пашни, виноградники и т.п.);
- зелёные насаждения;
- охотничьи угодья;
- рыбоводческие хозяйства (аквакультура);
- пруды и другие водные объекты;
- внутрихозяйственные дороги;
- здания и сооружения, необходимые для хранения, переработки и производства сельхоз продукции;
- учебные и научно-исследовательские комплексы в области сельского хозяйства;
- садовые строения и дачи, если это позволяет территориальная зона;
- нестационарные торговые объекты;
- ИЖС – при соблюдении особых условий.
Кроме того, разрешается прокладывать линейные объекты (дороги, коммуникации) через сельскохозяйственные земли. Для этого оформляется сервитут или временное пользование участками.
Пункт 4 ст. 78 ЗК поясняет, что запрещено использовать с/х землю под иные нужды, если она располагается ближе, чем в 30 километрах от ближайшего населенного пункта.
Строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения.
До 1 марта 2022 года создание ИЖС на подобной категории земель запрещалось. Однако вступил в силу закон от 02.07.2021 г. № 299, который позволил возводить жилые здания при соблюдении ряда условий:
- застройщик – КФХ или ИП в сфере сельского хозяйства, который одновременно является правообладателем земли;
- угодья обрабатываются и не являются заброшенными;
- максимальная площадь – 500 кв. м;
- предельная этажность – 3 этажа;
- предназначен для проживания 1 семьи;
- площадь застройки не превышает 0,25% размера всего участка.
Приведём пример расчёта в отношении последнего критерия. Допустим, размер всего надела 20 000 кв. м. Соответственно, площадь застройки дома не может превышать 20 000 х 0,25%=50 кв. м.
У нас в блоге есть подробная публикация про ИЖС на сельхоз угодьях. Возможность построить жилой дом большой площади есть у тех КФХ и ИП, которые владеют достаточным объёмом земли.Разрешение на строительство на сельхоз землях.
Если объект, который намерен возвести застройщик, отвечает особому статусу сельскохозяйственных территорий, необходимо придерживаться следующего алгоритма для получения разрешения:
- Провести градостроительный аудит участка и определиться с технико-экономическими параметрами фермы, рыбоводческого хозяйства или иной недвижимости;
- Подготовить проектную документацию и результаты инженерных изысканий;
- Согласовать постройки с аэродромами, находящимися в 30-км зоне вокруг;
- Получить техусловия на подключение к ресурсам;
- Заполнить заявление, приложить к нему пакет документов в соответствии со статьёй 51 ГрК РФ и направить их в местную администрацию либо министерство по строительным вопросам в регионе;
- В течение 5 рабочих суток забрать разрешение и приступать к работам на стройплощадке.
