Строительство на сельскохозяйственных землях в 2025 году

Автор:
Евгений Николаевич

Земли сельхозназначения занимают весомую долю в земельном фонде России. Они могут располагаться не только за пределами больших городов, но и в их границах. Нередка ситуация, когда сельскохозяйственные угодья находятся практически в центре города. Для застройщиков с/х территории представляют особый интерес. Однако земельное и градостроительное законодательство налагает на землепользователей ограничения, в том числе связанные с застройкой сельскохозяйственной земли.
В данной публикации мы ответим на основные связанные с этим вопросы:

• что можно строить на сельхоз земле;
• можно ли там возвести жилой дом;
• что нужно сделать, что получить разрешение на строительство.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения.

Определение приведено в ст. 77 ЗК РФ. Это территории, отведённые для нужд сельского хозяйства и располагающиеся за пределами населённого пункта. 
С последней характеристикой можно поспорить. Если рассмотреть генпланы и Правила землепользования, с/х зоны могут быть и внутри населённых пунктов.

Строительство на сельхоз земле.

Пункт 2 ст. 77 приводит перечень объектов, которые могут располагаться на аграрных наделах:

• угодья (поля, сенокосы, пашни, виноградники и т.п.);
• зелёные насаждения;
• охотничьи угодья;
• рыбоводческие хозяйства (аквакультура);
• пруды и другие водные объекты;
• внутрихозяйственные дороги;
• здания и сооружения, необходимые для хранения, переработки и производства сельхоз продукции;
• учебные и научно-исследовательские комплексы в области сельского хозяйства;
• садовые строения и дачи, если это позволяет территориальная зона;
• нестационарные торговые объекты;
• ИЖС – при соблюдении особых условий.

Кроме того, разрешается прокладывать линейные объекты (дороги, коммуникации) через сельскохозяйственные земли. Для этого оформляется сервитут или временное пользование участками.
Пункт 4 ст. 78 ЗК поясняет, что запрещено использовать с/х землю под иные нужды, если она располагается ближе, чем в 30 километрах от ближайшего населенного пункта.

Строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения.

До 1 марта 2022 года создание ИЖС на подобной категории земель запрещалось. Однако вступил в силу закон от 02.07.2021 г. № 299, который позволил возводить жилые здания при соблюдении ряда условий:

• застройщик – КФХ или ИП в сфере сельского хозяйства, который одновременно является правообладателем земли;
• угодья обрабатываются и не являются заброшенными;
• максимальная площадь – 500 кв. м;
• предельная этажность – 3 этажа;
• предназначен для проживания 1 семьи;
• площадь застройки не превышает 0,25% размера всего участка.

Приведём пример расчёта в отношении последнего критерия. Допустим, размер всего надела 20 000 кв. м. Соответственно, площадь застройки дома не может превышать 20 000 х 0,25%=50 кв. м. 
Возможность построить жилой дом большой площади есть у тех КФХ и ИП, которые владеют достаточным объёмом земли. У нас в блоге есть подробная публикация про ИЖС на сельхоз угодьях:

Фермерам разрешили строить дома на сельскохозяйственных землях

Разрешение на строительство на сельхоз землях.

Если объект, который намерен возвести застройщик, отвечает особому статусу сельскохозяйственных территорий, необходимо придерживаться следующего алгоритма для получения разрешения:

1. Провести градостроительный аудит участка и определиться с технико-экономическими параметрами фермы, рыбоводческого хозяйства или иной недвижимости;
2. Подготовить проектную документацию и результаты инженерных изысканий;
3. Согласовать постройки с аэродромами, находящимися в 30-км зоне вокруг;
4. Получить техусловия на подключение к ресурсам;
5. Заполнить заявление, приложить к нему пакет документов в соответствии со статьёй 51 ГрК РФ и направить их в местную администрацию либо министерство по строительным вопросам в регионе;
6. В течение 5 рабочих суток забрать разрешение и приступать к работам на стройплощадке.