Что такое градостроительный аудит и почему он необходим в 2025 году

Градостроительный аудит – это сравнительно новый институт в российском праве. Он позволяет комплексно проанализировать параметры земельного участка для будущего строительства и выявить возможные риски застройщика. 
Сегодня мы подробно осветим основные моменты, связанные с аудитом:

• что это такое;
• когда он требуется;
• что исследует юрист во время аудита;
• какая информация содержится в итоговых выводах;
• что будет, если не сделать анализ перед строительными работами.

Понятие градостроительного аудита.

Градостроительный аудит – это всестороннее исследование земельного владения на предмет создания на нём капитальных объектов и линейных сооружений. 
Иными словами, это юридический анализ, который позволит понимать всю картину строительства перед его началом. 

Порядок проведения аудита.

Типовой сценарий взаимодействия юриста и застройщика состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение намерений по использованию земли;
2. Предоставление правообладателем земли имеющихся документов;
3. Подписание договора оказания юридических услуг;
4. Запрос недостающих бумаг в государственных органах;
5. Соотнесение параметров участка, намерений доверителя и законодательной базы;
6. Подготовка заключения, его передача клиенту и подробное обсуждение.

Далее мы приведём наиболее часто встречающиеся вопросы о аудите и ответы на них.

Зачем нужен аудит?

Проверка является предварительным этапом на пути подготовки к получению разрешения. Это позволяет:

1. Заранее получить ответ на вопрос, возможно ли в целом возведение объекта с точки зрения закона и в каких параметрах;
2. Определить, что может помешать созданию здания или сооружения, и какие законные методы есть для минимизации проблемных моментов;
3. Сформировать стратегию получения разрешительной документации и сократить сроки процедур;
4. Знать о рисках, связанных с необходимостью оформления документов, финансовыми расходами и возможным получением отказа в согласовании.

 

Что входит в аудит?

Градостроительный анализ позволяет ответить на ряд ключевых для застройщика или инвестора вопросов:

1. Можно ли строить конкретный объект на земле;
2. Если да, то с какими технико-экономическими параметрами;
3. Какие бумаги необходимо собрать в будущем;
4. Требуется ли получение разрешения, или здание можно оформить через «дачную амнистию» или как вспомогательный объект;
5. Входит ли землевладение в ЗОУИТ (охранные зоны), в том числе санитарно-защитные зоны производств;
6. Соответствует ли вид разрешённого использования или необходимо заменить его;
7. Следует ли вносить изменения в Правила землепользования или генеральный план муниципалитета;
8. Возможно ли подключение необходимых коммуникаций (газа, электричества, воды, водоотведения и т.п.);
9. Нужна ли экспертиза проекта и можно ли её избежать;
10. Каковы предельно допустимые (минимальные или максимальные) градостроительные показатели - площадь застройки, этажность, высота, количество парковочных мест, процент озеленения, отступы от границ землевладения;
11. Нужно ли менять конфигурацию участка и проводить кадастровые работы для увеличения интенсивности использования земли;
12. Требуется ли установление сервитута для прохода или проезда;
13. Имеются ли дополнительные требования к согласованию архитектурного облика;
14. Не находится ли часть участка за «красными линиями»;
15. Есть ли зарегистрированные обременения;
16. Входит ли площадка в полосы воздушных подходов аэропортов и особые подзоны приаэродромной территории;
17. Если да, накладывает ли такой статус ограничения;
18. Допускает ли текущий договор аренды работы по сооружению капитального строения, и следует ли продлевать соглашение;
19. Относится ли ОКС к особо опасным по мнению Ростехнадзора и какие условия это накладывает.

Это типовой набор моментов, которые проверяются юристом. Однако практически во всех случаях выявляются дополнительные пункты для проработки.

Документы для аудита.

Чтобы провести проверку градостроительных возможностей использования участка, потребуются:

• ГПЗУ;
• Расширенные выписки из ЕГРН на землевладение и строения на ней (если есть);
• Письмо из ИСОГД;
• Иные бумаги в зависимости от специфики ситуации.

Если чего-то из списка не хватает, юристы запрашивают документы самостоятельно. В ходе работы специалист занимается соотнесением желаний собственника или арендатора с законодательством:

• ГрК РФ;
• Местными Правилами землепользования и генпланом;
• Нормативами проектирования муниципального и регионального значения;
• Постановлением правительства РФ от 16.02.2008 № 87;
• Проектами межевания и планировки, в которые попадает будущая стройплощадка;
• Административным регламентом уполномоченного органа по выдаче разрешений;
• Сводами правил и ГОСТ, регулирующими размещение конкретных типов строений (гостиниц, магазинов, АЗС и т.п.).

Итоговое заключение по аудиту.

Финальным этапом работы является составление заключения. В нём отражены развёрнутые ответы на все вопросы, перечисленные в статье. Одна из отличительных особенностей заключительного акта – это описание юридических тонкостей простым языком. На основании изложенных выводов принимается решение о возможности строительства и ресурсах (время, финансы, трудозатраты), которые для этого нужны.