Перед получением разрешения необходимо проверить саму возможность строительных работ на земельном участке. Одним из факторов, который может осложнить получение согласования, является нахождение земли в ЗОУИТ.
Предлагаем рассмотреть наиболее важные вопросы, которые касаются строительства в охранных зонах:
- что такое ЗОУИТ;
- как проверить участок на охранные зоны;
- каковы особенности строительства исходя из типа охранной зоны.
Понятие охранной зоны.
Охранная зона – это территория, в пределах которой действует особый режим использования недвижимости.
Ограничения, в зависимости от типа, могут заключаться в:
- полном запрете создания новых зданий и сооружений;
- невозможности построить определённый тип строения (к примеру, жилой дом);
- необходимости получения дополнительных согласований от владельца объекта, который стал причиной установления особой зоны.
Виды ЗОУИТ.
Законом зафиксировано 28 типов зон. Среди наиболее распространённых выделяют:
- приаэродромные территории;
- производств разного класса опасности;
- транспортной инфраструктуры (железных дорог, трубопроводов, автомагистралей);
- инженерно-технических сетей (линий электропередач, водопроводов, газопроводов, канализации);
- объектов культурного наследия (памятников архитектуры, древних городищ и т.п.);
- водоохранные;
- затопления и подтопления;
- особо охраняемых природных территорий.
Для каждой из них действуют свои ограничения.
При этом, один участок может находиться сразу в нескольких зонах.Как проверить участок на охранные зоны.
Проверить, входит ли участок в какую-либо зону важно как при покупке недвижимости, так и на этапе подготовки к строительным работам. Основные методы проверки:
- Заказать выписку из ЕГРН. Наиболее простой способ. В одной из граф отображены действующие запреты. Однако у способа есть недостаток – не все ЗОУИТ зарегистрированы в Росреестре. К ним относятся, к примеру, санитарные разрывы или береговые полосы водоёмов. Следовательно, велик шанс узнать об этом на стадии выдачи разрешения или в ходе судебного разбирательства в качестве ответчика.
- Открыть Публичную кадастровую карту Росреестра. В левой части экрана имеется кнопка «ЗОУИТ». Зарегистрированные зоны отображаются зелёным цветом. В качестве основания для установления указываются статьи соответствующих законов, регулирующих вопрос.
- Изучить Правила землепользования и застройки, а также Генплан населённого пункта. В графической части документов отображены крупные ограничительные зоны. Ниже приведен скриншот с официального сайта МО «Город Саратов», где пользователям предлагается сразу несколько карт: СЗЗ и водоохранных зон, культурного наследия и подтопления.
- Проверить «Яндекс Карты» и «Google Maps» на наличие производств рядом с землевладением. Если рядом есть завод или мусорный полигон, с большой вероятностью у них обширная охранная зона. На нашем примере – большой жилой район рядом с «Уралмашзавод» в Екатеринбурге.
Как проверить ЗОУИТ участка по кадастровому номеру.
Кадастровый номер – это параметр, определяемый Росреестром. Следовательно, данный тип проверки подразумевает обращение к ЕГРН. В числе методов описанные выше заказ выписки и изучение кадастровой карты.
Кроме того, можно заказать градостроительный план в местной администрации и понять, в каких охранных зонах находится земля. Плюс данного способа в том, что сведения ГПЗУ представлены не только текстом, но и на чертеже участка. По графической части возможно понять, какая именно часть землевладения подпадает под ограничения ЗОУИТ.
После анализа принимается решение, как выйти из ситуации. К примеру, возможно изменить пятно застройки и скорректировать технико-экономические параметры здания. Либо провести межевание и разделить 1 участок на 2: подходящий под застройки и находящийся под влиянием охранных зон.
Строительство в охранной зоне ЛЭП.
Перейдём к конкретным видам зон с особыми условиями.
Объекты электросетевого хозяйства находятся в каждом населённом пункте. Это опоры ЛЭП, электросети, трансформаторы. У каждого из них есть своя охраняемая территория, которая зависит от напряжения:
| Напряжение, кВ | Зона, метров |
| 0,4 | 2 |
| 10 | 10 |
| 35 | 15 |
| 110 | 20 |
| 150-220 | 25 |
| 300-500 | 30 |
| 750 | 40 |
| 1150 | 55 |
Обращаем внимание, что расстояние измеряется не от самой опоры, а от крайних проводов на ней. В октябре 2022 года произошло важное изменение – застройщики больше не обязаны получать письменное согласие собственника сетей на строительные или земляные работы. Эта обязанность перешла к органу, уполномоченному выдавать разрешение или уведомление о планируемом возведении дома. Если энергетики ответят отказом, аналогичный ответ выдаст и администрация (или Минстрой). Об этом говорит постановление Конституционного суда РФ от 03.10.2022 № 43-П.
Охранные зоны инженерных сетей.
Различные отступы также предусмотрены и для других видов коммуникаций. Строительство там запрещено, если не получено письменное согласие владельца сетей.
Для наглядности представим информацию в табличной форме:
| Тип коммуникаций | Подвид | Расстояние до зданий, м | Расстояние до заборов, м |
| Канализация (СП 30.13330) |
Самотёчная | 3 | 3 |
| Бытовая напорная | 5 | 3 | |
| Водопровод (СП 42.13330) |
- | 5 | 3 |
| Теплосети (СП 124.13330) |
- | 5 | 5 |
| Кабели и сети связи (СП 62.13330) |
- | 0,6 | 0,6 |
| Газопроводы (ПП РФ № 878, СП 62.13330) |
Наружные (в обычных условиях) |
2 | 2 |
| Подземные из полиэтилена | 3 | 3 | |
| Наружные (в вечномерзлых грунтах) |
10 | 10 | |
| ГРП | 10 | 10 | |
| Подводные | 100 | 100 | |
| Давление до 0,005 МПа | 2 | 1 | |
| 0,005 — 0,3 МПа | 4 | 1 | |
| 0,3 — 0,6 МПа | 7 | 1 | |
| 0,6 — 1,2 МПа | 10 | 1 |
Строительство в охранной зоне культурного наследия.
Расстояние, на котором вокруг действует особый режим, прописано в проекте зоны охраны ОКН. Для одного памятника в пределах города оно равняется 100 метрам, вне границ – 200. Для архитектурного ансамбля (то есть более 2 строений), - 150 и 250 м соответственно.
Обойти запрет на данной территории сложно. Возможно попытаться получить согласование от Росохранкультуры, однако вероятность крайне мала.
Строительство в охранной зоне железной дороги.
Особенности использования полосы отвода ж/д установлены Постановлением Правительства от 12.10.2006 № 611. В частности, там запрещено любое капитальное строительство на расстоянии 100 метров от колеи. Сооружение временных построек разрешается, но с согласия РЖД.
