Это ваш город

Нет
9:00 - 18:00
Строительство в охранных зонах: какие ограничения есть и как их проверить

Строительство в охранных зонах в 2024 году

07/02/2024

Перед получением разрешения необходимо проверить саму возможность строительных работ на земельном участке. Одним из факторов, который может осложнить получение согласования, является нахождение земли в ЗОУИТ.
Предлагаем рассмотреть наиболее важные вопросы, которые касаются строительства в охранных зонах:

  • что такое ЗОУИТ;
  • как проверить участок на охранные зоны;
  • каковы особенности строительства исходя из типа охранной зоны.

Понятие охранной зоны.

Охранная зона – это территория, в пределах которой действует особый режим использования недвижимости. 
Ограничения, в зависимости от типа, могут заключаться в:

  • полном запрете создания новых зданий и сооружений;
  • невозможности построить определённый тип строения (к примеру, жилой дом);
  • необходимости получения дополнительных согласований от владельца объекта, который стал причиной установления особой зоны.

Виды ЗОУИТ.

Законом зафиксировано 28 типов зон. Среди наиболее распространённых выделяют:

  • приаэродромные территории;
  • производств разного класса опасности;
  • транспортной инфраструктуры (железных дорог, трубопроводов, автомагистралей);
  • инженерно-технических сетей (линий электропередач, водопроводов, газопроводов, канализации);
  • объектов культурного наследия (памятников архитектуры, древних городищ и т.п.);
  • водоохранные;
  • затопления и подтопления;
  • особо охраняемых природных территорий.

Для каждой из них действуют свои ограничения. При этом, один участок может находиться сразу в нескольких зонах.

 

Как проверить участок на охранные зоны.

Проверить, входит ли участок в какую-либо зону важно как при покупке недвижимости, так и на этапе подготовки к строительным работам. Основные методы проверки:

  1. Заказать выписку из ЕГРН. Наиболее простой способ. В одной из граф отображены действующие запреты. Однако у способа есть недостаток – не все ЗОУИТ зарегистрированы в Росреестре. К ним относятся, к примеру, санитарные разрывы или береговые полосы водоёмов. Следовательно, велик шанс узнать об этом на стадии выдачи разрешения или в ходе судебного разбирательства в качестве ответчика.
  2. Открыть Публичную кадастровую карту Росреестра. В левой части экрана имеется кнопка «ЗОУИТ». Зарегистрированные зоны отображаются зелёным цветом. В качестве основания для установления указываются статьи соответствующих законов, регулирующих вопрос.

  1. Изучить Правила землепользования и застройки, а также Генплан населённого пункта. В графической части документов отображены крупные ограничительные зоны. Ниже приведен скриншот с официального сайта МО «Город Саратов», где пользователям предлагается сразу несколько карт: СЗЗ и водоохранных зон, культурного наследия и подтопления.

  1. Проверить «Яндекс Карты» и «Google Maps» на наличие производств рядом с землевладением. Если рядом есть завод или мусорный полигон, с большой вероятностью у них обширная охранная зона. На нашем примере – большой жилой район рядом с «Уралмашзавод» в Екатеринбурге.


 

Как проверить ЗОУИТ участка по кадастровому номеру.

Кадастровый номер – это параметр, определяемый Росреестром. Следовательно, данный тип проверки подразумевает обращение к ЕГРН. В числе методов описанные выше заказ выписки и изучение кадастровой карты.
Кроме того, можно заказать градостроительный план в местной администрации и понять, в каких охранных зонах находится земля. Плюс данного способа в том, что сведения ГПЗУ представлены не только текстом, но и на чертеже участка. По графической части возможно понять, какая именно часть землевладения подпадает под ограничения ЗОУИТ.
После анализа принимается решение, как выйти из ситуации. К примеру, возможно изменить пятно застройки и скорректировать технико-экономические параметры здания. Либо провести межевание и разделить 1 участок на 2: подходящий под застройки и находящийся под влиянием охранных зон.

Строительство в охранной зоне ЛЭП.

Перейдём к конкретным видам зон с особыми условиями.
Объекты электросетевого хозяйства находятся в каждом населённом пункте. Это опоры ЛЭП, электросети, трансформаторы. У каждого из них есть своя охраняемая территория, которая зависит от напряжения:

Напряжение, кВ Зона, метров
0,4 2
10 10
35 15
110 20
150-220 25
300-500 30
750 40
1150 55

Обращаем внимание, что расстояние измеряется не от самой опоры, а от крайних проводов на ней. В октябре 2022 года произошло важное изменение – застройщики больше не обязаны получать письменное согласие собственника сетей на строительные или земляные работы. Эта обязанность перешла к органу, уполномоченному выдавать разрешение или уведомление о планируемом возведении дома. Если энергетики ответят отказом, аналогичный ответ выдаст и администрация (или Минстрой). Об этом говорит постановление Конституционного суда РФ от 03.10.2022 № 43-П.

Охранные зоны инженерных сетей.

Различные отступы также предусмотрены и для других видов коммуникаций. Строительство там запрещено, если не получено письменное согласие владельца сетей. 
Для наглядности представим информацию в табличной форме:
 

Тип коммуникаций Подвид Расстояние до зданий, м Расстояние до заборов, м
Канализация
(СП 30.13330)
Самотёчная 3 3
  Бытовая напорная 5 3
Водопровод 
(СП 42.13330)
- 5 3
Теплосети
(СП 124.13330)
- 5 5
Кабели и сети связи
(СП 62.13330)
- 0,6 0,6
Газопроводы 
(ПП РФ № 878, 
СП 62.13330)
Наружные
(в обычных условиях)
2 2
  Подземные из полиэтилена 3 3
  Наружные
(в вечномерзлых грунтах)
10 10
  ГРП 10 10
  Подводные 100 100
  Давление до 0,005 МПа 2 1
  0,005 — 0,3 МПа 4 1
  0,3 — 0,6 МПа 7 1
  0,6 — 1,2 МПа 10 1

Строительство в охранной зоне культурного наследия.

Расстояние, на котором вокруг действует особый режим, прописано в проекте зоны охраны ОКН. Для одного памятника в пределах города оно равняется 100 метрам, вне границ – 200. Для архитектурного ансамбля (то есть более 2 строений), - 150 и 250 м соответственно.
Обойти запрет на данной территории сложно. Возможно попытаться получить согласование от Росохранкультуры, однако вероятность крайне мала. 

Строительство в охранной зоне железной дороги.

Особенности использования полосы отвода ж/д установлены Постановлением Правительства от 12.10.2006 № 611. В частности, там запрещено любое капитальное строительство на расстоянии 100 метров от колеи. Сооружение временных построек разрешается, но с согласия РЖД.

Оставить заявку
Оставьте заявку прямо сейчас.Укажите свои контактные данные и специалист свяжется с вами:
Рейтинг: 0/5 - 0 голосов
717
0

Обсуждение

Ни одного комментария не оставлено, Будьте первым!

Читайте также

Участок под коммерческую недвижимость: как выбрать и начать строительство
Коммерческая недвижимость занимает второе место по объёму в России после жилой. Чтобы построить объект коммерческого назначения, потребуется подобрать подходящий земельный участок, оформить право на него и получить разрешение на строительство. Сегодня…
13/06/2024
104 0
Строительство на землях промышленности: рекомендации от юриста
Земли промышленности занимают особое место в земельном фонде России. В этой публикации наши юристы раскроют наиболее важные нюансы, связанные со строительством промышленности: как выбрать и оформить производственную стройплощадку в аренду или собственность; как…
13/06/2024
125 0
Строительство фермы: порядок получения разрешения и правовые нюансы
Ферма – одна из наиболее популярных построек, возводящихся на земле сельскохозяйственного назначения. Её строительство подчиняется общим градостроительным нормам. Однако имеются правовые нюансы.  Наши юристы подготовили ответы на наиболее важные вопросы,…
12/06/2024
85 0
Вышка сотовой связи на участке: как согласовать размещение и не нарушить закон
Вышки сотовой связи являются объектами недвижимости. Это подтверждено разъяснениями законодательства и судебной практикой. А для строительства недвижимого имущества по общему правилу необходимо получать разрешение. Однако есть немало исключений. Сегодня…
07/06/2024
199 0
Строительство помещения под землей: правовые нюансы
Застройщики всегда хотят повысить использования недвижимости. В том числе за счёт приспособления подземных помещений под различные нужды. Наиболее распространённый пример – подземные паркинги. Сегодня мы разберёмся, что можно и что нельзя строить ниже…
07/06/2024
118 0
×
Меню
×