Строительство в охранных зонах в 2025 году

Перед получением разрешения необходимо проверить саму возможность строительных работ на земельном участке. Одним из факторов, который может осложнить получение согласования, является нахождение земли в ЗОУИТ.
Предлагаем рассмотреть наиболее важные вопросы, которые касаются строительства в охранных зонах:

• что такое ЗОУИТ;
• как проверить участок на охранные зоны;
• каковы особенности строительства исходя из типа охранной зоны.

Понятие охранной зоны.

Охранная зона – это территория, в пределах которой действует особый режим использования недвижимости. 
Ограничения, в зависимости от типа, могут заключаться в:

• полном запрете создания новых зданий и сооружений;
• невозможности построить определённый тип строения (к примеру, жилой дом);
• необходимости получения дополнительных согласований от владельца объекта, который стал причиной установления особой зоны.

Виды ЗОУИТ.

Законом зафиксировано 28 типов зон. Среди наиболее распространённых выделяют:

• приаэродромные территории;
• производств разного класса опасности;
• транспортной инфраструктуры (железных дорог, трубопроводов, автомагистралей);
• инженерно-технических сетей (линий электропередач, водопроводов, газопроводов, канализации);
• объектов культурного наследия (памятников архитектуры, древних городищ и т.п.);
• водоохранные;
• затопления и подтопления;
• особо охраняемых природных территорий.

Для каждой из них действуют свои ограничения. При этом, один участок может находиться сразу в нескольких зонах.

 

Как проверить участок на охранные зоны.

Проверить, входит ли участок в какую-либо зону важно как при покупке недвижимости, так и на этапе подготовки к строительным работам. Основные методы проверки:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Наиболее простой способ. В одной из граф отображены действующие запреты. Однако у способа есть недостаток – не все ЗОУИТ зарегистрированы в Росреестре. К ним относятся, к примеру, санитарные разрывы или береговые полосы водоёмов. Следовательно, велик шанс узнать об этом на стадии выдачи разрешения или в ходе судебного разбирательства в качестве ответчика.
2. Открыть Публичную кадастровую карту Росреестра. В левой части экрана имеется кнопка «ЗОУИТ». Зарегистрированные зоны отображаются зелёным цветом. В качестве основания для установления указываются статьи соответствующих законов, регулирующих вопрос.

3. Изучить Правила землепользования и застройки, а также Генплан населённого пункта. В графической части документов отображены крупные ограничительные зоны. Ниже приведен скриншот с официального сайта МО «Город Саратов», где пользователям предлагается сразу несколько карт: СЗЗ и водоохранных зон, культурного наследия и подтопления.

4. Проверить «Яндекс Карты» и «Google Maps» на наличие производств рядом с землевладением. Если рядом есть завод или мусорный полигон, с большой вероятностью у них обширная охранная зона. На нашем примере – большой жилой район рядом с «Уралмашзавод» в Екатеринбурге.

 

Как проверить ЗОУИТ участка по кадастровому номеру.

Кадастровый номер – это параметр, определяемый Росреестром. Следовательно, данный тип проверки подразумевает обращение к ЕГРН. В числе методов описанные выше заказ выписки и изучение кадастровой карты.
Кроме того, можно заказать градостроительный план в местной администрации и понять, в каких охранных зонах находится земля. Плюс данного способа в том, что сведения ГПЗУ представлены не только текстом, но и на чертеже участка. По графической части возможно понять, какая именно часть землевладения подпадает под ограничения ЗОУИТ.
После анализа принимается решение, как выйти из ситуации. К примеру, возможно изменить пятно застройки и скорректировать технико-экономические параметры здания. Либо провести межевание и разделить 1 участок на 2: подходящий под застройки и находящийся под влиянием охранных зон.

Строительство в охранной зоне ЛЭП.

Перейдём к конкретным видам зон с особыми условиями.
Объекты электросетевого хозяйства находятся в каждом населённом пункте. Это опоры ЛЭП, электросети, трансформаторы. У каждого из них есть своя охраняемая территория, которая зависит от напряжения:

Напряжение, кВ	Зона, метров
0,4	2
10	10
35	15
110	20
150-220	25
300-500	30
750	40
1150	55

Обращаем внимание, что расстояние измеряется не от самой опоры, а от крайних проводов на ней. В октябре 2022 года произошло важное изменение – застройщики больше не обязаны получать письменное согласие собственника сетей на строительные или земляные работы. Эта обязанность перешла к органу, уполномоченному выдавать разрешение или уведомление о планируемом возведении дома. Если энергетики ответят отказом, аналогичный ответ выдаст и администрация (или Минстрой). Об этом говорит постановление Конституционного суда РФ от 03.10.2022 № 43-П.

Охранные зоны инженерных сетей.

Различные отступы также предусмотрены и для других видов коммуникаций. Строительство там запрещено, если не получено письменное согласие владельца сетей. 
Для наглядности представим информацию в табличной форме:
 

Тип коммуникаций	Подвид	Расстояние до зданий, м	Расстояние до заборов, м
Канализация (СП 30.13330)	Самотёчная	3	3
	Бытовая напорная	5	3
Водопровод  (СП 42.13330)	-	5	3
Теплосети (СП 124.13330)	-	5	5
Кабели и сети связи (СП 62.13330)	-	0,6	0,6
Газопроводы  (ПП РФ № 878,  СП 62.13330)	Наружные (в обычных условиях)	2	2
	Подземные из полиэтилена	3	3
	Наружные (в вечномерзлых грунтах)	10	10
	ГРП	10	10
	Подводные	100	100
	Давление до 0,005 МПа	2	1
	0,005 — 0,3 МПа	4	1
	0,3 — 0,6 МПа	7	1
	0,6 — 1,2 МПа	10	1

Строительство в охранной зоне культурного наследия.

Расстояние, на котором вокруг действует особый режим, прописано в проекте зоны охраны ОКН. Для одного памятника в пределах города оно равняется 100 метрам, вне границ – 200. Для архитектурного ансамбля (то есть более 2 строений), - 150 и 250 м соответственно.
Обойти запрет на данной территории сложно. Возможно попытаться получить согласование от Росохранкультуры, однако вероятность крайне мала. 

Строительство в охранной зоне железной дороги.

Особенности использования полосы отвода ж/д установлены Постановлением Правительства от 12.10.2006 № 611. В частности, там запрещено любое капитальное строительство на расстоянии 100 метров от колеи. Сооружение временных построек разрешается, но с согласия РЖД.