Неочевидные риски покупки апартаментов: что нужно проверить

Автор:
Евгений Николаевич

Росреестр зафиксировал рекордное количество судебных споров на рынке недвижимости - около 370 тыс. Они так или иначе касались оспаривания сделок либо взыскания средств.
Далее приведены 6 неочевидных рисков, которые возникают на разных стадиях сделки - от предварительной проверки апартаментов до оформления договора и государственной регистрации прав.

Незаконное строительство апарт-комплекса.

Начнём с рисков на этапе проверки апартаментов. Они различаются в зависимости от того, покупается помещение в новостройке или в уже готовом апарт-комплексе.
Одним из наиболее распространённых рисков является наличие незаконной перепланировки. По информации Сбербанка, на рынке находится около 100 тыс. квартир и апартаментов с неузаконенными изменениями планировки. При этом риэлторы чаще всего ограничиваются поверхностной проверкой документов. На практике же покупатель может в любой момент оказаться ответчиком по иску со стороны управляющей организации либо соседей.
В 2021 году Олег приобрёл апартаменты в Санкт-Петербурге. Апарт-комплекс был введён в эксплуатацию за 4 года до совершения сделки. Спустя 5 месяцев после сделки управляющая организация, обслуживающая комплекс, обратилась в суд с требованием обязать Олега привести помещение в первоначальное состояние. На этапе сделки данный риск не проверялся. Покупатель исходил из того, что проблемы с перепланировками характерны исключительно для квартир и не распространяются на нежилую недвижимость.
В рамках рассмотрения дела судебная экспертиза выявила несоответствие между планировкой в ЕГРН и фактическим состоянием. Установлено, что предыдущий владелец ещё в 2018 году демонтировал несущие стены между гостиной и прихожей. Проведение работ с несущими конструкциями запрещено для любых строений, включая объекты нежилого фонда. Кроме того, договор управления апарт-комплексом прямо содержит запрет на изменение конфигурации помещений. За нарушение предусмотрена финансовая ответственность — штраф 3 500 руб. за каждый квадратный метр площади.
По результатам рассмотрения спора суд постановил:

• компенсировать расходы на проведение экспертизы - 71 000 руб.;
• уплатить управляющей организации договорный штраф - 140 000 руб.;
• вернуть помещение в первоначальное состояние, восстановив демонтированные перекрытия.

Наиболее проблемным оказался последний пункт решения суда. Кроме возврата несущих стен, Олегу пришлось провести полный косметический ремонт. Штраф и расходы на экспертизу были оплачены, а восстановительные работы заняли 5 месяцев. В результате Олег получил неудобную планировку, которую изначально не стал бы рассматривать для покупки.
Часто новые владельцы даже не знают, что в ЕГРН зарегистрирована иная конфигурация апартаментов. И оказывается, что деньги за «улучшенную» планировку уплачены прежнему собственнику зря.
На практике новые собственники даже не подозревают, что в ЕГРН зафиксирована иная планировка апартаментов. В итоге выясняется, что переплата прежнему владельцу за «улучшенную» конфигурацию была напрасной.

Банкротство продавца апартаментов.

При анализе продавца обычно проверяют сведения в реестре банкротств: при наличии записи от покупки, как правило, отказываются. Однако риск шире - продавец может ещё не числиться в реестре. При этом заявление о признании его банкротом уже находится на рассмотрении суда.
В апреле 2024 года Марина купила компактные апартаменты в Подмосковье. Продавец производил впечатление добросовестного, комплект документов не вызывал вопросов. Переход права был зарегистрирован в Росреестре, после чего покупатель начал пользоваться помещением. Однако спустя 7 месяцев право собственности было оспорено в судебном порядке, а сделка признана недействительной.
Выяснилось, что прежний хозяин апартаментов обратился в суд с заявлением о признании себя банкротом за 2 дня до заключения договора. На дату сделки его фамилия ещё отсутствовала в реестре, что формально создавало ощущение отсутствия каких-либо рисков для покупателя.
При этом сам процесс банкротства уже был инициирован — заявление было учтено судом и назначено к производству. В дальнейшем арбитражный управляющий оспорил сделку купли-продажи как направленную на вывод активов из конкурсной массы. Средства с продавца взыскать не удалось. В результате покупатель лишился приобретённого объекта и уплаченных денег.
Таким образом, ни 100% оплата по договору, ни внесение записи о собственности в ЕГРН не гарантируют отсутствие негативных последствий. Эти формальные этапы не защищают от последующего оспаривания сделки.
Кроме того, судебная практика подтверждает: операции с продавцами, находящимися в предбанкротном состоянии и имеющими значительную долговую нагрузку, также относятся к категории повышенного риска и требуют углублённой проверки.

Доплата за фактический метраж.

Теперь про риски на 2 стадии покупки — подготовке и подписании договора. На практике, использование типового договора из сети «Интернет», не обеспечивает должной защиты и требует персонифицированной доработки под конкретную сделку.
К числу таких рисков относится обязанность доплатить за дополнительную площадь, если по итогам строительства она увеличилась по сравнению с проектной.
Алексей и Вероника в 2023 году приобрели помещение в апарт-комплексе в Екатеринбурге на стадии строительства. В договоре была зафиксирована плановая площадь объекта - 38 кв. м. Именно из этого значения они исходили при покупке.
После окончания строительства апарт-комплекс был поставлен на учёт в Росреестре, и площадь апартаментов по факту составила 41,9 кв. м. В связи с этим застройщик заявил требование о доплате за «дополнительные» 3,9 кв. м - 378 тыс. руб.
Ситуация возникла из-за того, что договор не содержал условия, запрещающего доплату при увеличении площади помещения. В результате требования продавца соответствовали условиям договора и закону. Если бы супруги добавили в контракт положение о запрете доплаты при расхождении фактического метража с проектным, им удалось бы избежать дополнительных расходов.

Занижение суммы в договоре.

Уменьшение цены в соглашении о купле-продаже применяется как метод уменьшить налоговые обязательства. Однако при наличии сопутствующих факторов такая «экономия» превращается для покупателя в серьёзную негативную ситуацию.
В октябре 2022 года Михаил приобретал апартаменты в Ростове-на-Дону. После устного обсуждения сторонами в договоре была отражена лишь доля фактической стоимости - 60%. Продавец оформила согласие супруга на отчуждение, при этом цена сделки в документе указана не была.
Спустя некоторое время бывший супруг продавца обратился в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд занял его сторону, указав, что согласие должно содержать цену, а отсутствие этого условия делает документ юридически недействительным.
В результате Михаил смог взыскать в судебном порядке лишь ту сумму, которая была в договоре, — 67% от фактической. Остальная часть возвращена не была. Фактические финансовые потери составили 1,22 млн руб.

Недееспособность продавца вторичной квартиры.

На стадии государственной регистрации сделки опасность представляет психическое состояние продавца. Получение актуальной медицинской справки целесообразно не только в отношении пожилых, но и в отношении лиц, которые внешне выглядят полностью дееспособными.
В 2025 году суд принял решение об изъятии апартаментов у Сергея из Ленинградской области. Он приобрёл их у мужчины 50 лет, внешне не вызывавшего сомнений. Несмотря на наличие справки о дееспособности, в ходе разбирательства было установлено психическое заболевание, из-за которого продавец не мог осознавать последствия совершённой сделки.
Ключевым обстоятельством было, что справка выдана медицинским центром, не включённым в федеральный реестр медицинских организаций (ФРМО).
При рассмотрении спора правовое значение имел не сам факт наличия медицинского документа, а статус оформившего его учреждения. Суд учитывает только справки, выданные организациями, включёнными в ФРМО.
При проверке сведений о клинике через ФРМО Олег мог бы своевременно выявить проблему, избежать суда и потери времени. Средства, уплаченные за апартаменты, впоследствии получилось взыскать. Но затраты на ремонт и приобретённую технику суд не возместил.

Недействительность доверенности.

Проверка действительности доверенности должна проводиться на каждом этапе, включая момент направления документации через «Мои документы».
В ноябре 2023 года Ильдар приобрёл апартаменты для инвестиций в Сочи у дочери собственника, которая действовала на основании доверенности. Спустя 2 дня после передачи средств и подачи документов в МФЦ, Росреестр вынес отказ в регистрации перехода права.
Выяснилось, что собственник аннулировал доверенность на сайте нотариальной палаты вечером накануне сделки. Начиная с 2022 года так действительно можно сделать и это законно.
Основанием для отказа в регистрации стала недействительность доверенности. Продавец отказался возвращать деньги и оборвал контакты. Ильдар добился удовлетворения своих требований в суде 1 инстанции и в апелляции. Однако фактическое взыскание через ФССП стало невозможным: у должника отсутствовали имущество и официальные доходы.

Описанные ситуации отражают лишь небольшую долю рисков, с которыми сталкиваются порядочные приобретатели апартаментов. По этой причине при подготовке сделки надо проявлять осторожность и проводить всестороннюю проверку как самих апартаментов, так и их продавца.